第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第四次會(huì)議開幕，國(guó)務(wù)院總理代表國(guó)務(wù)院向大會(huì)作政府工作報(bào)告，涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容包括房住不炒、城市更新、長(zhǎng)租房、新型城鎮(zhèn)化，以及如何解決新市民、青年人的住房難題等。

在“十四五”開局之年，涉及房地產(chǎn)內(nèi)容的提法與往年有什么不同，又會(huì)如何影響今后房地產(chǎn)政策的走向？新京報(bào)邀請(qǐng)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的專家，解讀2021年政府工作報(bào)告中有關(guān)房地產(chǎn)的內(nèi)容，嘉賓包括中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華、58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波。

“三穩(wěn)”目標(biāo)下，樓市調(diào)控政策更加精準(zhǔn)

“房住不炒”出現(xiàn)在多年的政府工作報(bào)告中，在今年的政府工作報(bào)告中，除了“房住不炒”外，還提到了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”目標(biāo)。

對(duì)于“房住不炒”，鄒琳華認(rèn)為，目前，中國(guó)處于城市化以及經(jīng)濟(jì)中高速發(fā)展的階段。大城市住房供求矛盾會(huì)長(zhǎng)期存在，有必要防止因炒作而影響居民住房水平，這也是對(duì)家庭改善型需求的支持。此外，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)始終是金融風(fēng)險(xiǎn)的重要方面，在復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，“房住不炒”也是防范風(fēng)險(xiǎn)的重要方針。

值得關(guān)注的是，今年以來，熱點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼，杭州、上海、深圳等城市密集出臺(tái)收緊政策，從調(diào)控政策內(nèi)容來看，特征明顯。

張波認(rèn)為，首先是補(bǔ)漏洞，開年上海首先堵上假離婚的漏洞，其他一些城市也逐步出臺(tái)相關(guān)的“打補(bǔ)丁”政策，整個(gè)調(diào)控正向縱深化、更加精準(zhǔn)化方向發(fā)展。在防范金融風(fēng)險(xiǎn)方面，去年“三道紅線”出臺(tái)，今年房貸集中度管理制度推出，形成了一個(gè)長(zhǎng)效管理機(jī)制。而在土地上，22個(gè)城市推行“兩集中”政策，對(duì)于土地市場(chǎng)的穩(wěn)定，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展將起到重要作用。

在張波看來，當(dāng)前政策對(duì)于市場(chǎng)的規(guī)范更加細(xì)致。去年部分城市出現(xiàn)的炒作房?jī)r(jià)、抬升預(yù)期的情況較多，而今年展開有針對(duì)性規(guī)范措施，在穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。從目前來看，在“房住不炒”的政策指引下，這些城市受到嚴(yán)格的調(diào)控，比如深圳的二手房的參考價(jià)格出臺(tái)，就是一個(gè)非常明確的信號(hào)。

增加租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房供給，緩解結(jié)構(gòu)性失衡

值得關(guān)注的是，今年的政府工作報(bào)告在提到“解決好大城市住房突出問題”時(shí)明確指出，通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給。

鄒琳華認(rèn)為，增加租賃房和共有產(chǎn)權(quán)房供給以滿足地方家庭的基本住房需求，和以往更偏重于商品房供給的情況有所不同。從目前來看，雖然市場(chǎng)提供了充足的商品房，會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供給不足的問題，而共有產(chǎn)權(quán)房是政府優(yōu)惠讓利的保障性住房，保障性租賃住房也是有政府補(bǔ)貼性質(zhì)的房源，都有利于提升中低收入家庭的居住水平，從而解決住房市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)性失衡的問題。

近年來，北京，上海等地都在探索共有產(chǎn)權(quán)房的實(shí)踐，解決了一大部分中低收入人群的住房問題。張波認(rèn)為，通過不斷落實(shí)的共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)，以及近幾年的試點(diǎn)，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的配售定價(jià)、產(chǎn)權(quán)劃分、使用管理、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等規(guī)則梳理出來一整套的辦法，可以為其他城市推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)房的住房保障及供應(yīng)體系搭建起到推動(dòng)作用；此外，對(duì)于房?jī)r(jià)穩(wěn)定，以及整個(gè)市場(chǎng)也會(huì)起到明顯的促進(jìn)作用。

除了商品房和公共產(chǎn)權(quán)之外，租賃房是解決新市民住房問題的重要渠道。張波表示，長(zhǎng)租公寓是這兩年的熱點(diǎn)話題，但從市場(chǎng)情況來看，絕大部分租賃住房來源都是靠市場(chǎng)化，政府推出保障性租賃住房在2021年才開始放量，此前數(shù)量并不多。

對(duì)于租賃住房中的長(zhǎng)租公寓，張波認(rèn)為，其是住宅租賃市場(chǎng)的一個(gè)有益補(bǔ)充，但是長(zhǎng)租公寓在不斷探索創(chuàng)新中也在金融、租賃運(yùn)營(yíng)等方面出現(xiàn)一些問題，目前各地政府也在給予及時(shí)規(guī)范。而未來，在管理和促進(jìn)兩手抓的前提下，長(zhǎng)租行業(yè)也將更加健康、平穩(wěn)地發(fā)展，為市場(chǎng)貢獻(xiàn)更多適合新市民的房源，整體居住品質(zhì)也將更加契合新市民的需求。

值得關(guān)注的是，在解決大城市住房問題中，政府工作報(bào)告著重提出幫助新市民、青年人緩解住房困難。鄒琳華表示，這也意味著在供給方面會(huì)對(duì)這類人群有更多的傾斜。因?yàn)橄鄬?duì)來看，老市民的住房問題并不是那么突出，但是對(duì)于一些新市民或青年人群體來說，如果收入有限而房?jī)r(jià)租金又比較高，那么買房、租房都會(huì)相對(duì)比較困難。這類人作為緩解住房困難的重點(diǎn)人群，很切合住房發(fā)展當(dāng)前的實(shí)際。

新型城鎮(zhèn)化優(yōu)化城市空間，有效利用住房資源

目前中國(guó)城鎮(zhèn)化率已破60%。2021年政府工作報(bào)告提出，“十四五”時(shí)期的目標(biāo)是城鎮(zhèn)化率提高到65%。

對(duì)此，鄒琳華根據(jù)城鎮(zhèn)化率目標(biāo)測(cè)算出，在“十四五”期間，每年大概有1200多萬(wàn)人口進(jìn)入城市，這相當(dāng)于我國(guó)每年新增一個(gè)中型城市人口規(guī)模，而在城市人口持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，空間戰(zhàn)略也將對(duì)整個(gè)城市人口空間布局進(jìn)行優(yōu)化。

對(duì)于政府工作報(bào)告提到的發(fā)展城市群和都市圈，鄒琳華認(rèn)為，促進(jìn)區(qū)域一體化，放開落戶限制，推進(jìn)公共服務(wù)精準(zhǔn)化，這對(duì)于城市群，無論是中心城市還是非中心城市都是一個(gè)利好，使得住房資源能夠得到更有效的利用。

而從目前來看，雖然住房總量充足，但是由于公共服務(wù)分布的不均衡，有些城市住房供給不足，有些城市住房滯銷嚴(yán)重。新型城鎮(zhèn)化有利于解決這些問題，同時(shí)還會(huì)令住房市場(chǎng)有一定的持續(xù)發(fā)展空間。

此外，鄒琳華表示，可以通過公共服務(wù)的均等化、基礎(chǔ)設(shè)施的精準(zhǔn)化，來促進(jìn)發(fā)展城市群和都市圈。而對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，最重要的是交通，特別是發(fā)展市郊鐵路等，通過這種方式來促進(jìn)人口的自由流動(dòng)和資源的有效配置，很多人無須擠在中心城市。與此同時(shí)，住房問題就會(huì)得到很大的緩解。

老舊小區(qū)改造提升居住品質(zhì)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

為了提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量，2021年政府工作報(bào)告首次提到，要實(shí)施城市更新行動(dòng)，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。

對(duì)于實(shí)施城市更新行動(dòng)，鄒琳華表示，我國(guó)城市化發(fā)展速度較快，現(xiàn)在有大量老舊建筑存在，欠缺老人、兒童便利設(shè)施，有必要進(jìn)行大規(guī)模升級(jí)改造。

事實(shí)上，目前北京、上海、深圳一些大城市已率先進(jìn)入存量房市場(chǎng)，這也意味著城市更新改造將逐步取代新建商品房建設(shè)，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力。

在鄒琳華看來，城市更新更有利于穩(wěn)定住房需求，從短期看，更新改造可以提升居住品質(zhì)，而從長(zhǎng)期看，更有利于支撐房?jī)r(jià)。而從經(jīng)濟(jì)角度來看，城市更新是一個(gè)萬(wàn)億級(jí)的大市場(chǎng)，也是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要方面。

作為城市更新的重要內(nèi)容，近年來改造的老舊小區(qū)數(shù)量也在不斷上漲。2020年，全國(guó)新開工老舊小區(qū)改造超過4萬(wàn)個(gè)，超額完成了3.9萬(wàn)個(gè)的年度目標(biāo)。今年，新開工老舊小區(qū)將達(dá)到5.3萬(wàn)個(gè)。

張波表示，老舊小區(qū)將給房企帶來很多機(jī)會(huì)，比如老舊小區(qū)要改造得更好，需要各種各樣商業(yè)配套等資源跟進(jìn)，這將是一個(gè)細(xì)分的市場(chǎng)。同時(shí)也會(huì)給很多下游行業(yè)帶來機(jī)會(huì)，比如家居裝飾等。

中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期以來都是粗放式地發(fā)展，在這個(gè)市場(chǎng)上，此前比較常見的是“快進(jìn)快出”或“快速規(guī)模化”，對(duì)一些細(xì)小領(lǐng)域的關(guān)注較少。但是，當(dāng)前市場(chǎng)已經(jīng)由增量進(jìn)入到存量階段，張波認(rèn)為，未來房地產(chǎn)行業(yè)面臨的新常態(tài)將是，除了新的增量外，更關(guān)注跟房地產(chǎn)相關(guān)的領(lǐng)域。