3月5日上午，第十三屆全國人民代表大會第四次會議在人民大會堂舉行開幕會，國務院總理李克強作政府工作報告，其中用了一定的篇幅提及房地產(chǎn)。
在部署2021年的重點工作時，政府工作報告指出，保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
在“十四五”時期經(jīng)濟社會發(fā)展主要目標和重大任務中，政府工作報告提到，實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系。
寥寥數(shù)語，勾勒出了房地產(chǎn)的近景目標與長遠期許。從內(nèi)容上看，既保持了近年來樓市調(diào)控思路的連貫性，又緊扣市場發(fā)展中的新熱點和新問題。
有分析人士指出，短期來看，大城市住房問題、租賃住房顯然將成為政策發(fā)力的重點，新市民的住房需求同樣得到重視，這是基于去年以來市場變化做出的政策措施。這三個方面看似相互獨立，其實密不可分。而從中長期來看，住房市場和住房保障兩大體系的完善，成為今后五年的政策目標，這也將對未來的調(diào)控思路作出引領。
化解結(jié)構(gòu)之困
政府工作報告對房地產(chǎn)的表述中，有一些熟悉的字眼。其中，“房住不炒”已是連續(xù)兩年被提及，今年還增加了“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期）的目標。
此外，政府工作報告的新亮點也很受關(guān)注。比如，“解決大城市住房突出問題”的說法，首次出現(xiàn)在政府工作報告中；在連續(xù)兩年“缺席”政府工作報告后，租賃住房占用了67個字的篇幅，體現(xiàn)出這一領域受重視的程度；而解決“新市民、青年人”的住房困難，也成為頗為新鮮的說法。
事實上，監(jiān)管層對“大城市”和“租賃住房”的關(guān)注，早在去年12月的中央經(jīng)濟工作會議上就有所體現(xiàn)。前述會議首次將“解決好大城市住房突出問題”提上臺面，政府工作報告則延續(xù)了這一說法。
大城市住房問題的出現(xiàn)，有一個重要背景，即在2020年貨幣政策寬松背景下，資金不可避免地外溢到房地產(chǎn)市場。其中，在廣大三四線城市因棚改退潮而逐漸失去吸引力的情況下，大城市成為資金趨之若鶩的“高點”。
根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，在70個大中城市的房價漲幅中，自去年第四季度開始，一線城市就超過二、三線城市，成為領漲群體，不少東部熱點二線城市也明顯上漲。近期出臺調(diào)控政策的城市，也以大城市為主。
監(jiān)管層對于租賃市場的關(guān)注，更是有著充分的現(xiàn)實依據(jù)。
自2014年首次提出“租售并舉”以來，租賃市場得到了快速發(fā)展。但由于惡性競爭、監(jiān)管缺位等原因，租賃市場亂象頻發(fā)，近兩年來，部分長租公寓運營商出現(xiàn)資金鏈斷裂等問題。
去年末的中央經(jīng)濟工作會議中，共用168個字的“篇幅”對租賃市場作出部署。其中的增加供應、減輕稅費等思路，政府工作報告也有提及。前述會議還提出，對租金水平進行合理調(diào)控。
在貝殼研究院首席分析師許小樂看來，這兩個方面的背后，有著一個共同的因素——住房供需的結(jié)構(gòu)性錯位。
房地產(chǎn)市場化改革實施二十多年來，我國住房供應總量不足的問題已基本得到解決。業(yè)界的共識是，在2013年-2014年后，我國住房總量已從供不應求過渡到供需基本平衡的階段。但由于城市化進程和人口流動并未停止，住房的結(jié)構(gòu)性短缺問題仍然存在，并會繼續(xù)存在。
具體體現(xiàn)為，在區(qū)域上，由于人口繼續(xù)大量流入，相比于小城市，大城市的住房供應缺口仍然明顯；在結(jié)構(gòu)上，相比以買賣為主的商品房，租賃住房存在明顯的短缺；在人群上，相比“城市土著”和城市化紅利的前期獲益者，剛進入城市的新市民、年輕人，對住房的需求更為迫切。
對于這三個方面的問題，今年的政府工作報告中都有提及，也被認為是今年重要的政策著力點。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認為，解決住房供需的結(jié)構(gòu)性問題，仍是短期內(nèi)的樓市政策重點。對于大城市來說，在繼續(xù)對需求端進行管控的同時，市場供應也將提速。這也意味著，市場調(diào)控的力度不會放松。其中，租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房兩個住房品類的供應，有望進一步提升。
同時，鑒于過去兩年來市場亂象頻出，租賃行業(yè)將迎來政策的“強監(jiān)管”，大量的規(guī)范性措施將會落地，市場監(jiān)測系統(tǒng)也將逐漸覆蓋到這一領域。一度“野蠻生長”的租賃市場，有望借此快速走向規(guī)范化。
值得注意的是，2021年開年以來，兩個相關(guān)部委的動作和表態(tài)，似乎已為今年的樓市政策奠定了基調(diào)。1月下旬以來，住建部副部長倪虹已帶隊先后在上海、深圳、北京、杭州、無錫等大城市調(diào)研督導。2月末，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負責人強調(diào)，將保障供地規(guī)模作為第一位的要求，同時在重點城市探索集中公告、集中供應的宅地供應政策。
兩個體系
就“十四五”時期的目標而言，政府工作報告提出，實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系。
雖然表態(tài)簡略，但內(nèi)涵頗為豐富。上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，“十四五”時期對于房地產(chǎn)的要求，是放在“完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略”的框架下提出的。這也意味著，對房地產(chǎn)的政策調(diào)控和市場把控，都將以服務新型城鎮(zhèn)化為目標。
由此，房地產(chǎn)業(yè)的定位已經(jīng)發(fā)生了微妙的變化。
近些年來，隨著經(jīng)濟增長逐漸擺脫對房地產(chǎn)的依賴，“支柱產(chǎn)業(yè)”的說法已經(jīng)較少提及。相反，對房地產(chǎn)領域金融風險的警惕明顯提高。銀保監(jiān)會主席郭樹清多次指出，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。去年8月，針對房企融資量化管理的“三道紅線”政策出臺。12月，針對金融機構(gòu)涉房貸款的“五檔分類”管理政策發(fā)布。由此，房地產(chǎn)業(yè)的杠桿率將明顯下降。
中國指數(shù)研究院指出，此次政府工作報告中提到，“堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線”“金融機構(gòu)要堅守服務實體經(jīng)濟的本分”，即包含了對房地產(chǎn)金融風險的警示。
嚴躍進認為，這種防范風險的做法不無道理。若放在服務新型城鎮(zhèn)化的框架下進行考量，房地產(chǎn)市場不僅要具備較強的穩(wěn)定性，同時也需滿足不同市場主體的多樣化需求。
按照政府工作報告的要求，實現(xiàn)這一目的，需要構(gòu)建“住房市場”和“住房保障”兩套體系，即通常所說的，實現(xiàn)市場與保障“兩條腿走路”。
多數(shù)分析人士認為，按照監(jiān)管層的部署，這主要體現(xiàn)為“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的構(gòu)建。
嚴躍進認為，從某種意義上說，“十四五”期間，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)遵循“時間換空間”的政策思路。在化解金融風險、保持市場穩(wěn)定的同時，加快構(gòu)建“住房市場”和“住房保障”兩套體系。在此過程中，長效機制將是市場的“穩(wěn)定器”，也將借此機會逐漸得到完善。
但這并不意味著房地產(chǎn)業(yè)將日薄西山。多家機構(gòu)認為，雖然“黃金時代”已過，但無論是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)領域，還是存量市場中的新業(yè)態(tài)，都蘊含著大量的機會。
一方面，“十四五”期間，我國常住人口城鎮(zhèn)化率將由現(xiàn)在的60%提高到65%，這會繼續(xù)帶來大量新增住房需求。另一方面，“實施城市更新行動”的提出，說明對存量市場的挖掘，已經(jīng)得到政策層面的支持。
其中，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造領域或?qū)⒙氏仁芤?。按照政府工作報告的要求，今年的城?zhèn)老舊小區(qū)改造任務，已從去年的3.9萬個增加到5.3萬個，提高了36%。有機構(gòu)認為，這個領域蘊含的市場規(guī)模在5萬億的量級。隨著商業(yè)模式的逐漸厘清，未來有望成為行業(yè)新的增長點。
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