導(dǎo)讀：從央行房貸集中度管理新規(guī)發(fā)布以來，多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，新一輪的樓市調(diào)控堪稱有史以來最為嚴(yán)厲，“房住不炒”依然是房地產(chǎn)行業(yè)的主旋律。
隨著監(jiān)管部門加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)性貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng)、股市的核查力度加大，部分違規(guī)挪用貸款資金行為也被查出，且按照合同要求，相關(guān)貸款人已被要求提前還款。
“炒房客”被逼成“剛需族”
“去年初貸款投資了套浦東的房子，結(jié)果被銀行收回貸款，無奈賣了兩套名下房產(chǎn)來還錢。”一位上海樓市投資客說。
上述人士去年初從總部位于深圳的某股份制銀行貸款幾百萬，名義是企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款，但實(shí)際上挪用資金在黃浦江沿岸購得一套千萬價(jià)值的住宅。近期銀行突然通知其提前還貸，于是他情急之下只能賣掉家里兩套小房子來籌集資金還上貸款。這下，原本投資的住宅變成了“剛需房”。
“本來以為股份制銀行不會(huì)管得這么嚴(yán)，沒想到今年都是嚴(yán)格對(duì)待。”上述人士稱。
這樣的案例并非個(gè)例。
此前，有微博用戶上傳了一份《個(gè)人貸款提前收回告知函》，由于被查出“未按約履行借款合同第四條貸款用途的相關(guān)約定”，一股份制銀行宣布合同項(xiàng)下近300萬元貸款提前到期，要求在3月底之間歸還全部貸款本息。但值得注意的是貸款合同簽訂的時(shí)間是今年1月20日。
此類事件發(fā)生的背景是，今年1月，上海銀保監(jiān)局發(fā)布上海地區(qū)房貸新政，明確要求轄內(nèi)銀行倒查半年相關(guān)業(yè)務(wù)，對(duì)去年6月以來發(fā)放的消費(fèi)類貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款以及個(gè)人住房貸款全面自查，并首次公開提出攔截機(jī)制。當(dāng)時(shí)有業(yè)內(nèi)人士表示，這將有力斬?cái)嘈刨J資金違規(guī)進(jìn)入樓市的渠道，可能會(huì)使一些房產(chǎn)終止交易。
而更早之前，去年4月，央行上?？偛烤徒M織召開房地產(chǎn)信貸工作座談會(huì)，嚴(yán)禁以消費(fèi)貸或經(jīng)營(yíng)貸形式向購房者提供資金。
“這三個(gè)月要好好查”
一城商行人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，去年3月、4月、5月這三個(gè)月是經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的旺季。因?yàn)槟菚r(shí)候受到疫情影響，經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，加上監(jiān)管要求銀行讓利小微企業(yè)，低利息的經(jīng)營(yíng)貸是主要鼓勵(lì)的方向，與住房貸款之間形成了價(jià)差和套利空間。
而銀行卻找不到好的資產(chǎn)，迷失了方向，甚至有些基層人員為了完成業(yè)績(jī)指標(biāo)去指導(dǎo)客戶如何套取經(jīng)營(yíng)貸買樓，當(dāng)時(shí)上海、深圳、杭州、合肥等地都出現(xiàn)了類似的亂象，亂象叢生的地方通常是疫情之后房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速增長(zhǎng)的地區(qū)。
去年下半年在監(jiān)管三令五申之后，經(jīng)營(yíng)貸入樓市的情況開始好轉(zhuǎn)，銀行的風(fēng)控趨嚴(yán)。
目前的倒查流程是：銀行先展開自查并進(jìn)行整改，然后監(jiān)管部門會(huì)進(jìn)行抽查并要求銀行整改。如果后期監(jiān)管對(duì)于整改仍不滿意，還會(huì)推出更多監(jiān)管措施，比如約談甚至?xí)和I(yè)務(wù)。這也是讓銀行有所忌憚，有所不為的原因。
三種情況要提前還款
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，目前被銀行要求因挪用經(jīng)營(yíng)貸提前還款的分三種情況：
情況一：銀行或監(jiān)管部門拿到相關(guān)證據(jù)。
情況二：前期由于獲得了“睜只眼閉只眼”的客戶經(jīng)理的支持，去套取經(jīng)營(yíng)貸的，由于自己資金鏈出現(xiàn)問題還不上貸款，而動(dòng)了“歪心思”，寄希望于借銀行管理疏失而要求銀行免除部分利息，或者延后還款的。銀行可能要求其提前還掉全款。
情況三：監(jiān)管抽查的過程中發(fā)現(xiàn)資金鏈路存在問題，要求銀行倒查并追回貸款。
從21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者目前獲得的信息來看，一是銀行并沒有在自己倒查的過程中發(fā)現(xiàn)很多經(jīng)營(yíng)貸入樓市；二是在配合監(jiān)管抽查的過程中，一旦被發(fā)現(xiàn)資金的最終用途是買房，則會(huì)出具告知函要求客戶提前還款。
“現(xiàn)在的客戶也很精明，會(huì)從A銀行套取經(jīng)營(yíng)貸之后迅速打款至B銀行，那A銀行無法通過開在本行的賬戶查到資金的最終流向。而監(jiān)管可以要求B銀行協(xié)助調(diào)查，這樣穿透式地去看整個(gè)資金鏈路，很快就能明了最終資金是不是流向樓市。”上述銀行人士稱。
北京、廣州也已出手
“前段時(shí)間有幾個(gè)被要求提前還款的案例出現(xiàn)，合同也有這項(xiàng)規(guī)定，近期沒有了，監(jiān)管最近核查力度很大，大數(shù)據(jù)每天都在跑。”3月9日，一家國(guó)有大行個(gè)人貸款經(jīng)理對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者稱。
與此同時(shí)，一位房地產(chǎn)中介人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者反映，近期北京中關(guān)村某小區(qū)去年11月成交的一套房子被重新掛出來了，“據(jù)說是被查出來了，銀行要求提前還款。”
2月1日，北京銀保監(jiān)局發(fā)布嚴(yán)查個(gè)人信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的公告，稱針對(duì)“部分購房者為填補(bǔ)房屋交易資金缺口或進(jìn)行套利，挪用消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸資金作為購房款”等相關(guān)輿情，第一時(shí)間開展大數(shù)據(jù)篩查，并就篩查發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)線索向轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)下發(fā)監(jiān)管提示函。
同時(shí)，北京銀保監(jiān)局還要求各行對(duì)2020年下半年以來新發(fā)放的個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款合規(guī)性開展全面自查，重點(diǎn)排查是否存在由于授信審批不審慎、受托支付管理不到位、貸后管理不盡職等情形導(dǎo)致消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸資金被違規(guī)用于支付購房款等問題，并要求銀行對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題立即整改，加強(qiáng)內(nèi)部問責(zé)處理。
不久，北京銀保監(jiān)局聯(lián)合人民銀行營(yíng)業(yè)管理部等部門對(duì)相關(guān)銀行開展房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)核查，重點(diǎn)核查全款購房，尤其購房人或是直系親屬近期申請(qǐng)過經(jīng)營(yíng)貸的，更是重點(diǎn)中的重點(diǎn)。
對(duì)于21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者提出的“挪用經(jīng)營(yíng)性貸款用于購房”是否還有操作空間時(shí)，上述國(guó)有大行個(gè)人貸款經(jīng)理表示：“完全沒有空間了，最近監(jiān)管核查力度很大，操作不了。”
此前，針對(duì)長(zhǎng)期以來信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)等亂象中借款人違規(guī)成本過低、守信意識(shí)不強(qiáng)的問題，北京銀保監(jiān)局還強(qiáng)調(diào)要完善合同約束機(jī)制，要求銀行簽訂個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款合同時(shí)，應(yīng)設(shè)定針對(duì)信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)等各類不誠(chéng)信行為的約束性或懲罰性條款，并充分提示借款人。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，不止上海和北京，在廣州，一線信貸經(jīng)理稱，現(xiàn)階段廣州依然在嚴(yán)查消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流向樓市的情況，“如果被查到這種情況的話，借款人也要被要求提前還款的。”
而廣州某國(guó)有大行的信貸經(jīng)理告訴記者，這是一貫的要求，“一直以來，針對(duì)將消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸挪用于樓市、投資理財(cái)?shù)冗`規(guī)用途的信貸資金都要求提前結(jié)清。”
而另一家股份行的信貸經(jīng)理則告訴記者，過去對(duì)于這種情況，部分銀行多少都存在“睜一只眼閉一只眼”的現(xiàn)象，但現(xiàn)在都在嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)要求，“很認(rèn)真”。
多位銀行信貸人士還向記者透露，當(dāng)前依然是嚴(yán)查階段，“各方面一直都很嚴(yán)”。
根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者此前報(bào)道，廣州等地正在抓緊排查房抵經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市的情況，特別是在同一年同時(shí)申請(qǐng)了經(jīng)營(yíng)貸和個(gè)人按揭貸款的客戶。
難以禁絕但也難成氣候
值得注意的是，雖然經(jīng)營(yíng)貸入樓市的通路看似被封堵，但通過一些中介仍有操作辦法，比如在一些比較冷門的小銀行，即便貸款人不是一家經(jīng)營(yíng)三個(gè)月以上的企業(yè)的法人代表或股東，依然可以通過聲稱自己是某公司實(shí)控人的身份來獲取經(jīng)營(yíng)貸，只需要該公司法人同意并簽訂代持協(xié)議即可，并且審批時(shí)間很短，只有1-2周即可放款。
還有一種少數(shù)炒樓客使用的方式，是通過企業(yè)申請(qǐng)到經(jīng)營(yíng)貸，然后通過企業(yè)分紅給股東的方式再進(jìn)入樓市。
不過一位銀行人士稱，這種方法即便有人使用也是少數(shù)，目前上海樓市對(duì)于新盤進(jìn)行積分搖號(hào)，深圳的二手房市場(chǎng)也建立了新的參考價(jià)格機(jī)制，各地樓市陸續(xù)降溫，上述做法難以帶動(dòng)樓市再次暴漲。
來源丨21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道（ID：jjbd21）
記者丨周炎炎李愿家俊輝
編輯丨馬春園李伊琳黎雨桐
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