給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大影響的22城土地集中供給制，有望在3月迎來首場拍賣會。
不論是土地的供應(yīng)方還是需求方都在經(jīng)歷考驗(yàn)，尤其是對一些中小房企來說，這場土地出讓方式的變革，無異于一場“生死存亡”的考驗(yàn)，面對不確定的未來，焦急與迷惘的氣氛同樣充溢在公司上下，一場企業(yè)內(nèi)部的變革勢在必行。
消息傳出不到一周的時(shí)間，陳肖所在部門開了三次會，討論的核心問題只有一個(gè)：怎么辦？
擺在眼前的兩個(gè)首當(dāng)其沖的困難便是資金與人手。
陳肖公司中負(fù)責(zé)長三角投拓的人在5個(gè)左右，以往掛10塊地，跟蹤研判3、5塊已經(jīng)是極限，而現(xiàn)在土地在一年內(nèi)分3次集中推出，意味著地塊“扎堆”，陳肖所在的投拓部人手嚴(yán)重不足。
“無論是前期對地塊的調(diào)研，還是后續(xù)的拍地工作都來不及做。”陳肖表示。
與陳肖公司同在長三角區(qū)域的千億級房企，投拓人數(shù)一般在20-30人，龍頭房企則有80-100人，能對更多地塊進(jìn)行研判和競拍，這也意味著更大的機(jī)會。
更困難的方面在于資金。如果一次性掛出40塊地，大公司可能可以全部參與競拍，而小公司的資源只夠投入一兩塊地，拿到地的概率要小很多。
陳肖公司賬上用于拿地的動(dòng)態(tài)資金大約在10億-20億元。全年來看，對標(biāo)長三角，公司用于拿地的資金大約在100億-200億，而千億房企在300億元左右，龍頭房企則在800億-1000億元。
即使對一些千億房企來說，資金也是必須要解決的問題，一名千億房企的投拓負(fù)責(zé)人表示，公司賬戶上的安全資金一般在60億-70億元，要將全年的拿地金額分?jǐn)傇?次集齊是有難度的。
土地集中供應(yīng)制度也對公司一直以來的拿地模式提出挑戰(zhàn)，陳肖告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，過去可以提前1-2個(gè)月得知地塊的信息，如果有心儀的地塊就做好報(bào)告后向上報(bào)備，用公司賬上的流動(dòng)資金競拍。
“看地、找錢、準(zhǔn)備錢，是這個(gè)模式。”陳肖介紹，雖然拿地?cái)?shù)量與項(xiàng)目銷售回款也會有著峰值谷值的對應(yīng)，但是因?yàn)殇N售的完成率，在時(shí)間上并不會完全匹配起來。
“按理說，融資、銷售和投拓是一個(gè)系統(tǒng)的工程，講究按銷定產(chǎn)。但在實(shí)際上的執(zhí)行層面是很難的，不僅需要很多部門配合，公司層面因素太多了，老板個(gè)人因素、外部環(huán)境的變化等，所以，這種事情我們也一直沒去推動(dòng)。”陳肖說，而且從實(shí)際需要的層面來說，也并不需要制定太詳細(xì)的資金排布計(jì)劃，區(qū)域公司數(shù)量不超過5個(gè)，體量較小，對前款的需求一般不會太大。
現(xiàn)在，參與拍地需要的資金量級數(shù)倍增長，對企業(yè)來說，“籌集100億和籌集10億的難度是不一樣。10個(gè)億沒必要做詳細(xì)的計(jì)劃系統(tǒng)，需要的時(shí)候隨時(shí)調(diào)配就行，100億就需要提前準(zhǔn)備好。”陳肖表示。
而土地集中制也使得原本的拍地模式不適用了，對企業(yè)的資金和經(jīng)營等能力提出考驗(yàn)。
“不改就等死。”在陳肖看來，這是很簡單的道理，特別是對一些“佛系”的中小型房企來說，經(jīng)營思路和理念都要發(fā)生變化。
“過去可能覺得還有發(fā)展機(jī)會，還有許多機(jī)會可以和大公司去博，現(xiàn)在再不博弈，不去抓住僅有的3次機(jī)會，就真的沒有了。如果不做好準(zhǔn)備直面這個(gè)問題，連上場機(jī)會也沒有，這是一場小型房企的生存戰(zhàn)爭。”陳肖表示。
土地集中供給在某種意義上加速了行業(yè)的淘汰，中小型房企很可能會被洗牌洗出去。“一年時(shí)間可能還看不出什么，如果持續(xù)兩三年無法拿到足夠的地，很多小公司就完蛋了。就像一批行情，周期過去了，就洗一次牌。”陳肖感嘆。
除了企業(yè)本身必須進(jìn)行的調(diào)整改變，在陳肖看來，客觀來說，中小型房企以后在這種熱門地區(qū)、熱門城市的拿地機(jī)會變得更少了。畢竟大城市或者好地區(qū)的地，競爭的激烈程度會變高，再者資金、打分、品牌的信譽(yù)等拍地的門檻會被不斷拔高。
“但也不是說就被一棒子打死了。”陳肖表示，中小型房企并不是一點(diǎn)機(jī)會都沒有，熱門地區(qū)可能對中小型房企來說確實(shí)不太友好，但是22個(gè)重點(diǎn)城市之外，小公司還是有機(jī)會的。
雖然還在等待公司進(jìn)一步的計(jì)劃和安排，陳肖可以預(yù)見的是更為忙碌的工作節(jié)奏和更大的責(zé)任。未來，公司的發(fā)展將與投資研判準(zhǔn)確性更為緊密地掛鉤。換言之，投資判斷的精準(zhǔn)度必須保證。“但該打硬仗打硬仗，大家都一樣。”陳肖話鋒一轉(zhuǎn)，手表上的時(shí)針指向晚上10點(diǎn)，剛下班到家的陳肖準(zhǔn)備吃些東西做晚飯。
(應(yīng)受訪者要求，陳肖為化名)
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