去年底以來(lái),作為大城市代表的上海、杭州等地樓市再現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升,引發(fā)新一輪調(diào)控。這一輪長(zhǎng)三角樓市調(diào)控以上海、杭州為代表,政府穩(wěn)房?jī)r(jià)、防止資產(chǎn)泡沫擴(kuò)大的目的已很明確。
3月9日,在一張業(yè)內(nèi)人士提供的某銀行上海分行的個(gè)人貸款提前收回告知函截圖中,21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者看到,1月5日,一筆由該行放出的500萬(wàn)貸款,由于客戶“未按約履行借款合同‘第四條貸款用途’的相關(guān)約定”,客戶被要求于2021年3月31日前歸還全部貸款本息。
按照業(yè)內(nèi)人士的說(shuō)法,上海各家銀行近期展開對(duì)經(jīng)營(yíng)性貸款流入股市、樓市的嚴(yán)格審查,是年初樓市調(diào)控的延續(xù)。早在去年4月,央行上海總部就組織召開房地產(chǎn)信貸工作座談會(huì),嚴(yán)禁以消費(fèi)貸或經(jīng)營(yíng)貸形式向購(gòu)房者提供資金。
結(jié)合此前的“三道紅線”和“銀行房地產(chǎn)貸款集中度”,當(dāng)前監(jiān)管重心由之前限制融資渠道向限制融資主體轉(zhuǎn)變,通過(guò)“因企施策”“因行施策”限制房企資金來(lái)源,相較以往更加細(xì)化、嚴(yán)格,對(duì)于實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制具有重要作用。
調(diào)控后手
3月3日,杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》,《通知》明確嚴(yán)格防范經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。嚴(yán)禁發(fā)放用于購(gòu)房首付款或償還首付款借貸資金的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款和消費(fèi)貸款,嚴(yán)格個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸真實(shí)性審查,加強(qiáng)貸后資金管理。
“資金”監(jiān)管政策一出,上海、杭州部分以投資客主導(dǎo)的樓市板塊,變化非常明顯。杭州二手房門店出現(xiàn)大量房源下架的情況,投資客開始觀望、業(yè)主短時(shí)間內(nèi)不愿意降價(jià),成交下滑。前述業(yè)內(nèi)人士指出,當(dāng)前的政策環(huán)境下,市場(chǎng)隨時(shí)可能出現(xiàn)變化。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到,近期金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)員推銷信用貸產(chǎn)品的時(shí)候也出現(xiàn)了不一樣的說(shuō)辭。“每個(gè)項(xiàng)目都有對(duì)應(yīng)的銀行,我們有辦法幫您申請(qǐng)下來(lái)。”上海一名銷售人員在電話里對(duì)陳曉明(化名)說(shuō),經(jīng)營(yíng)貸的審批審查雖然嚴(yán)格了,但還是有辦法規(guī)避監(jiān)控。
隨著前述貸款提前收回告知函的流出,部分消費(fèi)者開始觀望市場(chǎng)。
與嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸流入樓市政策同時(shí)發(fā)布的,還有杭州法拍房限購(gòu)政策。就在同一天,上海也發(fā)布優(yōu)先購(gòu)房者所購(gòu)買房產(chǎn)5年內(nèi)限售。滬杭一系列政策出臺(tái)后,疊加此前政策效應(yīng),市場(chǎng)熱度開始下降。第三方數(shù)據(jù)顯示2021年2月,上海二手住宅共成交約1.9萬(wàn)套,環(huán)比大幅下跌57.06%。從2月1日至2月21日數(shù)據(jù)來(lái)看,一手房成交套數(shù)同比已經(jīng)減半。
監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控留有后手,儲(chǔ)備政策遠(yuǎn)不止于此,并且,在規(guī)范市場(chǎng)方面,對(duì)違法違規(guī)案例的查處也逐漸公開透明化。日前,上海市房管局、市市場(chǎng)監(jiān)管局和市城管執(zhí)法局查處并通報(bào)6起違法違規(guī)典型案例,主要涉及廣告違法、合同違法、欺詐消費(fèi)者等方面。
其中,上海齊星房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司在提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)過(guò)程中,幫助當(dāng)事人簽訂不同交易價(jià)款的合同,做高房屋交易價(jià)格套取銀行貸款。
實(shí)際上,為了避稅,上海二手房交易中,做低成交價(jià)的案例也不少。為了整頓市場(chǎng)亂象,上海房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)自去年開始啟動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)誠(chéng)信(信用)信息平臺(tái),每月公示黑名單。
擠出泡沫
長(zhǎng)三角一線城市、新一線城市這一連串調(diào)控,一個(gè)背景是房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲。一方面,房企把長(zhǎng)三角地區(qū)看作投資重點(diǎn)區(qū)域,不惜重金布局長(zhǎng)三角;長(zhǎng)三角一線城市、新一線城市都市圈的房?jī)r(jià)上漲壓力顯而易見。另一方面,綜合第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù),2020年,上海住宅銷售面積1434.07萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)5.9%;二手房網(wǎng)簽面積2246.23萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)24.4%,創(chuàng)近4年來(lái)新高。
杭州方面,2020年新房成交152836套,創(chuàng)下近三年來(lái)的新高;二手房雖然沒(méi)有出現(xiàn)大漲,但在一手房被調(diào)控之后,資金開始流入二手房。
進(jìn)入2021年,上述城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍存,自1月下旬起,住建部相繼赴上海、杭州、無(wú)錫等地調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制落實(shí)情況。各地陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策,一切指向房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。
3月2日,國(guó)務(wù)院新聞辦舉行發(fā)布會(huì)介紹推動(dòng)銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)情況,并答記者問(wèn)。關(guān)于房地產(chǎn),中國(guó)人民銀行黨委書記、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清表示,房地產(chǎn)現(xiàn)在金融化、泡沫化傾向還比較強(qiáng),但勢(shì)頭得到遏制,2020年房地產(chǎn)貸款增速8年來(lái)首次低于各項(xiàng)貸款增速;現(xiàn)在各城市“一城一策”推出調(diào)控舉措,目的是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期;很多人買房子不是為了居住,而是為了投資或者投機(jī),這是很危險(xiǎn)的。
平安證券有分析師指出,監(jiān)管層仍然認(rèn)為房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問(wèn)題還是泡沫比較大。此前郭樹清曾指出房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”,此次重申房地產(chǎn)金融化、泡沫化傾向強(qiáng),表明監(jiān)管層對(duì)防范和化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的決心,預(yù)計(jì)房地產(chǎn)融資環(huán)境仍將穩(wěn)中偏緊,政策執(zhí)行落地將相對(duì)有力。
防范資產(chǎn)泡沫首先就是控制價(jià)格泡沫。反觀春節(jié)前夕,深圳住建局連發(fā)3條公告,宣布建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制,成為全國(guó)首個(gè)推行二手“指導(dǎo)價(jià)”的城市。開年后,無(wú)錫、上海、杭州、成都等城市跟進(jìn),矛頭直指虛高二手房?jī)r(jià)。以上海為例,二手房市場(chǎng)成交下滑明顯,2月份上海二手房成交1.9萬(wàn)套,比1月份成交量減半。
各地政府祭出一系列政策組合拳之后,市場(chǎng)熱度得到有效遏制,疊加春節(jié)因素,2月份各項(xiàng)二手房指標(biāo)的環(huán)比均出現(xiàn)顯著下滑,市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。
從上海鏈家、上海中原反映的帶看量情況來(lái)看,2月份帶看量有明顯的減少,環(huán)比下降44%,新增客戶量也出現(xiàn)下降。分環(huán)線來(lái)看,郊環(huán)以外的均價(jià)甚至出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)的情況。
上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾指出,目前新房搖號(hào)試行計(jì)分制,在一定程度上保障剛需購(gòu)房者的需求,而二手房市場(chǎng)以剛需購(gòu)房者為主,或有一部分被疏導(dǎo)到新房市場(chǎng)。
杭州方面,日前明確規(guī)定中介機(jī)構(gòu)不得受理并對(duì)外發(fā)布掛牌價(jià)格明顯高于合理成交價(jià)格的房屋信息。這直接導(dǎo)致未來(lái)科技城、奧體、申花、三墩北等投資客占比較高的市場(chǎng)板塊,這幾天內(nèi)出現(xiàn)大量房源下架。
據(jù)官方數(shù)據(jù),截至目前,中介機(jī)構(gòu)共自查33000余套房源信息,對(duì)疑似存在問(wèn)題的985套房源進(jìn)行梳理核對(duì),已下架660余套房源。
雖然沒(méi)有出現(xiàn)杭州這樣明顯的房源下架情況,但上海2月份二手房成交量腰斬,拐點(diǎn)隱現(xiàn)。
上海一名中介人士認(rèn)為,價(jià)格泡沫被擠壓之后,成交也相應(yīng)回落。一般而言,上海春節(jié)前后,小陽(yáng)春之前的二手房市場(chǎng)成交在2萬(wàn)套左右,目前看似回落到1.9萬(wàn)套的正常水平,政策效果如何,還需觀望三四月份的市場(chǎng)情況。
免責(zé)聲明:凡本站注明 “來(lái)自:XXX(非家在臨沂網(wǎng))”的新聞稿件和圖片作品,系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體,轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞,并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問(wèn)題的,請(qǐng)聯(lián)系本站新聞中心,郵箱:405369119@qq.com