“去年初貸款投資了套浦東的房子，結(jié)果被銀行收回貸款，無奈賣了兩套名下房產(chǎn)來還錢。”一位上海樓市投資客說。

上述人士去年初從總部位于深圳的某股份制銀行貸款幾百萬(wàn)，名義是企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款，但實(shí)際上挪用資金在黃浦江沿岸購(gòu)得一套千萬(wàn)價(jià)值的住宅。近期銀行突然通知其提前還貸，于是他情急之下只能賣掉家里兩套小房子來籌集資金還上貸款。這下，原本投資的住宅變成了“剛需房”。

“本來以為股份制銀行不會(huì)管得這么嚴(yán)，沒想到今年都是嚴(yán)格對(duì)待。”上述人士稱。

這樣的案例并非個(gè)例。

此前，有微博用戶上傳了一份《個(gè)人貸款提前收回告知函》，由于被查出“未按約履行借款合同第四條貸款用途的相關(guān)約定”，一股份制銀行宣布合同項(xiàng)下500萬(wàn)元貸款提前到期，要求在3月底之間歸還全部貸款本息。但值得注意的是貸款合同簽訂的時(shí)間是今年1月25日。

此類事件發(fā)生的背景是，今年1月，上海銀保監(jiān)局發(fā)布上海地區(qū)房貸新政，明確要求轄內(nèi)銀行倒查半年相關(guān)業(yè)務(wù)，對(duì)去年6月以來發(fā)放的消費(fèi)類貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款以及個(gè)人住房貸款全面自查，并首次公開提出攔截機(jī)制。當(dāng)時(shí)有業(yè)內(nèi)人士表示，這將有力斬?cái)嘈刨J資金違規(guī)進(jìn)入樓市的渠道，可能會(huì)使一些房產(chǎn)終止交易。

而更早之前，去年4月，央行上?？偛烤徒M織召開房地產(chǎn)信貸工作座談會(huì)，嚴(yán)禁以消費(fèi)貸或經(jīng)營(yíng)貸形式向購(gòu)房者提供資金。

“這三個(gè)月要好好查”

一城商行人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，去年3月、4月、5月這三個(gè)月是經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的旺季。因?yàn)槟菚r(shí)候受到疫情影響，經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，加上監(jiān)管要求銀行讓利小微企業(yè)，低利息的經(jīng)營(yíng)貸是主要鼓勵(lì)的方向，與住房貸款之間形成了價(jià)差和套利空間。而銀行卻找不到好的資產(chǎn)，迷失了方向，甚至有些基層人員為了完成業(yè)績(jī)指標(biāo)去指導(dǎo)客戶如何套取經(jīng)營(yíng)貸買樓，當(dāng)時(shí)上海、深圳、杭州、合肥等地都出現(xiàn)了類似的亂象，亂象叢生的地方通常是疫情之后房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速增長(zhǎng)的地區(qū)。

去年下半年在監(jiān)管三令五申之后，經(jīng)營(yíng)貸入樓市的情況開始好轉(zhuǎn)，銀行的風(fēng)控趨嚴(yán)。

目前的倒查流程是：銀行先展開自查并進(jìn)行整改，然后監(jiān)管部門會(huì)進(jìn)行抽查并要求銀行整改。如果后期監(jiān)管對(duì)于整改仍不滿意，還會(huì)推出更多監(jiān)管措施，比如約談甚至?xí)和I(yè)務(wù)。這也是讓銀行有所忌憚，有所不為的原因。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，目前被銀行要求因挪用經(jīng)營(yíng)貸提前還款的分三種情況：

情況一：銀行或監(jiān)管部門拿到相關(guān)證據(jù)。

情況二：前期由于獲得了“睜只眼閉只眼”的客戶經(jīng)理的支持，去套取經(jīng)營(yíng)貸的，由于自己資金鏈出現(xiàn)問題還不上貸款，而動(dòng)了“歪心思”，寄希望于借銀行管理疏失而要求銀行免除部分利息，或者延后還款的。銀行可能要求其提前還掉全款。

情況三：監(jiān)管抽查的過程中發(fā)現(xiàn)資金鏈路存在問題，要求銀行倒查并追回貸款。

從21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者目前獲得的信息來看，一是銀行并沒有在自己倒查的過程中發(fā)現(xiàn)很多經(jīng)營(yíng)貸入樓市；二是在配合監(jiān)管抽查的過程中，一旦被發(fā)現(xiàn)資金的最終用途是買房，則會(huì)出具告知函要求客戶提前還款。

“現(xiàn)在的客戶也很精明，會(huì)從A銀行套取經(jīng)營(yíng)貸之后迅速打款至B銀行，那A銀行無法通過開在本行的賬戶查到資金的最終流向。而監(jiān)管可以要求B銀行協(xié)助調(diào)查，這樣穿透式地去看整個(gè)資金鏈路，很快就能明了最終資金是不是流向樓市。”上述銀行人士稱。

難以禁絕但也難成氣候

值得注意的是，雖然經(jīng)營(yíng)貸入樓市的通路看似被封堵，但通過一些中介仍有操作辦法，比如在一些比較冷門的小銀行，即便貸款人不是一家經(jīng)營(yíng)三個(gè)月以上的企業(yè)的法人代表或股東，依然可以通過聲稱自己是某公司實(shí)控人的身份來獲取經(jīng)營(yíng)貸，只需要該公司法人同意并簽訂代持協(xié)議即可，并且審批時(shí)間很短，只有1-2周即可放款。

還有一種少數(shù)炒樓客使用的方式，是通過企業(yè)申請(qǐng)到經(jīng)營(yíng)貸，然后通過企業(yè)分紅給股東的方式再進(jìn)入樓市。

不過一位銀行人士稱，這種方法即便有人使用也是少數(shù)，目前上海樓市對(duì)于新盤進(jìn)行積分搖號(hào)，深圳的二手房市場(chǎng)也建立了新的參考價(jià)格機(jī)制，各地樓市陸續(xù)降溫，上述做法難以帶動(dòng)樓市再次暴漲。