買房貸款的，還款方式有多種，其中比較常見的就是等額本息與等額本金還款法。那么，等額本息計(jì)算公式是怎么算出來(lái)的?
等額本息計(jì)算公式：每月還款額=貸款本金×[月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)]÷{[(1+月利率)^還款月數(shù)]-1}。等額本息還款法即把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中，每個(gè)月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
等額本金和等額本息的區(qū)別是什么?
1.等額本金的特點(diǎn)。
每月的還款額不同，呈現(xiàn)逐月遞減的狀態(tài);它是將貸款本金按還款的總月數(shù)均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法第一個(gè)月的還款額多，然后逐月減少，越還越少。
2.等額本息的特點(diǎn)。
每月的還款額相同，從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)是本金所占比例逐月遞增，利息所占比例逐月遞減，月還款數(shù)不變，即在月供“本金與利息”的分配比例中，前半段時(shí)期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過(guò)半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小。
也就是說(shuō)，在等額本息還款的方式下，隨著貸款剩余的本金的逐漸減少，利息的比例逐漸減少。而等額本金還款的方式里面，每月還款的本金數(shù)目一直不變，但是利息逐漸變少，每月還款的數(shù)額就越來(lái)越少。
等額本息提前還款劃算嗎?
從還款方式來(lái)看，目前的還款方式主要有兩種，一種是等額本金還款，另一種則是等額本息還款了。選擇等額本息貸款的購(gòu)房者在前期的時(shí)候還款本金少、利息多，提前還款時(shí)需要還的本金會(huì)比較多，因此提前還款時(shí)會(huì)比較吃虧，即不劃算。如果購(gòu)房者有提前還款的打算，那么在選擇還貸方式的時(shí)候應(yīng)該采用等額本金的還款方式，雖然等額本金前面還款壓力大，但是你提前還款時(shí)會(huì)少受損失。
當(dāng)然并不是說(shuō)采用了等額本息還款方式的購(gòu)房者就適合提前還款了，這還是可以通過(guò)其他的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的。如果購(gòu)房者選擇了等額本息的還款方式，但是依然想提前還款的話，那么可以先向銀行申請(qǐng)改用等額本金的還款方式，這樣一來(lái)就可用等額本金提前還款了，不過(guò)這是有前提條件的，需要銀行同意改還款方式的申請(qǐng)。
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