2月，在全國(guó)70個(gè)大中城市中，不論是新房還是二手房?jī)r(jià)格，進(jìn)一步印證業(yè)內(nèi)關(guān)于樓市“小陽(yáng)春”的猜想。

3月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年2月，全國(guó)70個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的大中城市中，新房、二手房?jī)r(jià)格上漲城市分別達(dá)56城和55城，數(shù)量較1月繼續(xù)增長(zhǎng)。隨著學(xué)區(qū)房需求量上升，部分城市新建住宅供應(yīng)稀缺，二手房成為一、二線城市交易主市場(chǎng)。值得關(guān)注的是，2月，4個(gè)一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅首次占據(jù)城市榜單前四席。同期，開發(fā)投資增速也創(chuàng)下2004年3月以來(lái)新高點(diǎn)。當(dāng)前，活躍的市場(chǎng)表現(xiàn)已引發(fā)新一輪地產(chǎn)政策調(diào)控潮，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，上半年房地產(chǎn)漲價(jià)仍將持續(xù)，但漲勢(shì)終將趨于平緩。

一、二線二手房成漲價(jià)主流

2月，在全國(guó)70個(gè)大中城市中，不論是新房還是二手房?jī)r(jià)格，進(jìn)一步印證業(yè)內(nèi)關(guān)于樓市“小陽(yáng)春”的猜想。

經(jīng)初步測(cè)算，2月，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.7%、0.5%、0.9%和0.1%；31個(gè)二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.4%；35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月增加0.1個(gè)百分點(diǎn)。

“從價(jià)格漲幅來(lái)看，2月新房?jī)r(jià)格漲幅繼續(xù)上升。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄指出，整體來(lái)看，2月受到多地政府“就地過(guò)年”號(hào)召以及多數(shù)售樓處春節(jié)期間“不打烊”影響，加之政策下的恐慌情緒蔓延，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)熱度走高。

從具體城市來(lái)看，徐州成為此次房?jī)r(jià)環(huán)比上漲最快的城市。對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，徐州近兩年樓市總體比較強(qiáng)勢(shì)，和蘇北市場(chǎng)大崛起有關(guān)，而這也要求其后續(xù)積極做好穩(wěn)房?jī)r(jià)工作。“表面上看，三線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)需求減弱，房?jī)r(jià)會(huì)偏弱。但從實(shí)際情況看，一些三線城市因過(guò)去兩年市場(chǎng)相對(duì)降溫，當(dāng)前也容易反彈。”嚴(yán)躍進(jìn)如是說(shuō)。

需要關(guān)注的是，作為樓市“風(fēng)向標(biāo)”的二手房市場(chǎng)在2月集中釋放出回暖信號(hào)。其中，四個(gè)一線城市位列全國(guó)二手房?jī)r(jià)上漲前四位。經(jīng)初步測(cè)算，4個(gè)一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.1%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.2%、1.3%、1%和0.9%。

“隨著樓市發(fā)展，當(dāng)下一、二線城市二手房成為主市場(chǎng)，二手房?jī)r(jià)格的變化相對(duì)更能反映一二線城市真實(shí)情況，整體看，2021年樓市開年小陽(yáng)春明顯出現(xiàn)了，房?jī)r(jià)上漲成為主流，特別是一線城市歷史首次出現(xiàn)了4個(gè)城市全部排序二手房上前四。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出。

究其原因，張大偉認(rèn)為，疫情影響下，一線城市學(xué)區(qū)房的需求明顯上升，包括深圳、上海、廣州、北京，這一輪年底翹尾學(xué)區(qū)房表現(xiàn)最明顯，大量的出國(guó)讀書人群回流，增加了市場(chǎng)需求；上海、深圳等城市的打新潮涌動(dòng)，少數(shù)新建住宅供應(yīng)稀缺，投資客入市搶奪了剛需客戶房源，二手房需求增加；一線城市經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)入樓市，進(jìn)一步刺激了市場(chǎng)活躍。

開發(fā)投資增速創(chuàng)新高

前兩月旺盛的市場(chǎng)需求也可從商品房銷售面積瞥見一二。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前兩月，商品房銷售面積17363萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.05倍；比2019年1月-2月增長(zhǎng)23.1%，兩年平均增長(zhǎng)11%。“就實(shí)際感受來(lái)看，撇去基數(shù)的因素，當(dāng)前全國(guó)房屋交易市場(chǎng)表現(xiàn)是好于預(yù)期的。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，尤其是各地?fù)?dān)心信貸政策收緊的當(dāng)下，購(gòu)房積極性仍是較高的。

由于銷售回升，行業(yè)資金出現(xiàn)明顯改善。前兩月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金30560億元，同比增長(zhǎng)51.2%，較2019年前2月增長(zhǎng)24.7%，兩年平均增長(zhǎng)11.7%。其中，國(guó)內(nèi)貸款5201億元，增長(zhǎng)14.4%；利用外資10億元，下降14%；自籌資金8268億元，增長(zhǎng)34.2%；定金及預(yù)收款11002億元，增長(zhǎng)96.3%；個(gè)人按揭貸款4961億元，增長(zhǎng)63.7%。

市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，企業(yè)開發(fā)投資信心也得到較強(qiáng)提振。從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看出，前兩月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速為38.3%，比2019年前兩月增長(zhǎng)15.7%，兩年平均增長(zhǎng)7.6%。嚴(yán)躍進(jìn)指出，數(shù)據(jù)總體體現(xiàn)出“基數(shù)因素導(dǎo)致數(shù)據(jù)偏高、外部環(huán)境改善、后續(xù)數(shù)據(jù)運(yùn)行將趨穩(wěn)”的特點(diǎn)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙指出，今年前兩月，全國(guó)房地產(chǎn)投資同比增速上升可觀，增速創(chuàng)2004年3月以來(lái)新高，主要是受到行業(yè)環(huán)境好轉(zhuǎn)，房企投資信心加強(qiáng)，新開工及竣工增速明顯上升，帶動(dòng)了開發(fā)投資的上升。

不過(guò)嚴(yán)躍進(jìn)也提醒，土地市場(chǎng)面臨諸多新變動(dòng)，“雙集中”供地政策或?qū)⒌贡品科蟮饺木€，尤其是百?gòu)?qiáng)縣等區(qū)域進(jìn)行拿地。

今年2月底，國(guó)家自然資源部曾發(fā)布住宅用地分類調(diào)控文件，提出2021年，全國(guó)22個(gè)城市將實(shí)現(xiàn)住宅用地供應(yīng)“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告，同時(shí)集中組織土地出讓，全年集中公告和出讓次數(shù)不得超過(guò)3次。

地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)“井噴”

根據(jù)日前發(fā)布的2021年《政府工作報(bào)告》，2021年的工作重點(diǎn)在切實(shí)增進(jìn)民生福祉，不斷提高社會(huì)建設(shè)水平。保障好群眾住房需求，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位。解決好大城市住房突出問(wèn)題，并盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

“小陽(yáng)春”已至，全國(guó)調(diào)控政策呈現(xiàn)“井噴”之勢(shì)，這也是繼去年七八月后新一輪政策調(diào)控。僅在開年前兩個(gè)月，全國(guó)已密集出臺(tái)一輪房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2月底，各地與樓市相關(guān)政策調(diào)控次數(shù)已達(dá)87次，囊括了北京、上海、深圳、廣州等一線城市及熱點(diǎn)城市。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，從后續(xù)市場(chǎng)的表現(xiàn)看，二手房的監(jiān)管也應(yīng)成為關(guān)鍵。近期，包括深圳、東莞、無(wú)錫、杭州等地都對(duì)二手房市場(chǎng)進(jìn)行了監(jiān)管，尤其在價(jià)格公開透明方面做出努力。后續(xù)也要防范房東和中介圍繞學(xué)區(qū)房進(jìn)行炒作。

例如，今年2月8日，深圳市住建局發(fā)布建立二手住房成交參考價(jià)格機(jī)制，公開全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格，敦促中介市場(chǎng)下架高于參考價(jià)的掛牌價(jià)；2月27日，東莞市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，也明確進(jìn)一步完善二手住房網(wǎng)簽交易價(jià)格發(fā)布機(jī)制。

此外，面對(duì)長(zhǎng)三角地區(qū)房?jī)r(jià)漲勢(shì)，繼今年1月后，住建部副部長(zhǎng)倪虹再于3月3日帶隊(duì)赴浙江省杭州市、江蘇省無(wú)錫市調(diào)研，會(huì)商督導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制落實(shí)情況，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)了要毫不動(dòng)搖堅(jiān)持“房住不炒”，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。

張大偉指出，從整體趨勢(shì)來(lái)看，預(yù)計(jì)2021年上半年房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的趨勢(shì)依然持續(xù)，但越來(lái)越收緊加碼的調(diào)控政策有望平穩(wěn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)漲幅會(huì)繼續(xù)放緩。未來(lái)整個(gè)市場(chǎng)走向的核心依然要看信貸，尤其是經(jīng)營(yíng)貸政策。