中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組 中指研究院

1.業(yè)績(jī)規(guī)模

2020年，全國(guó)商品房成交金額實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)8.7%，百強(qiáng)企業(yè)把握城市輪動(dòng)復(fù)蘇機(jī)遇，打造適銷產(chǎn)品，加大營(yíng)銷力度，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，銷售總額超十萬億，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升。2021年，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較多不確定性，百強(qiáng)企業(yè)更加注重規(guī)模、效益和風(fēng)險(xiǎn)的平衡，旨在增強(qiáng)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

（1）銷售總額超十萬億，頭部陣營(yíng)趨于固化

2020年百強(qiáng)企業(yè)把握城市復(fù)蘇機(jī)會(huì)加大推盤，聯(lián)動(dòng)線上與線下資源，助力項(xiàng)目快速去化，銷售規(guī)模穩(wěn)步提升，銷售總額超十萬億元，銷售總額、銷售面積分別達(dá)109771.6億元、79634.7萬平方米，同比增長(zhǎng)12.8%和11.6%，增長(zhǎng)率分別高于同期全國(guó)增幅4.1、9.0個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)跑贏大勢(shì)。百強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額小幅擴(kuò)大，行業(yè)集中度持續(xù)提升。2020年，百強(qiáng)企業(yè)銷售額市場(chǎng)份額上升至63.2%，較上年提高2.3個(gè)百分點(diǎn)，但增幅繼續(xù)回落。

百強(qiáng)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)注重平衡規(guī)模、效益和風(fēng)險(xiǎn)，將產(chǎn)品品質(zhì)與服務(wù)品質(zhì)作為核心競(jìng)爭(zhēng)力，尋求企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。在房地產(chǎn)行業(yè)快速擴(kuò)張期，規(guī)模擴(kuò)張是房企的主要訴求；隨著市場(chǎng)趨穩(wěn)、調(diào)控政策的出臺(tái)，房企從追求規(guī)模轉(zhuǎn)換到規(guī)模與效益并重；2020年“三道紅線”等監(jiān)管政策的持續(xù)出臺(tái)，企業(yè)未來發(fā)展邏輯也必將重塑，過去的土地紅利和金融紅利遠(yuǎn)去，行業(yè)進(jìn)入了管理紅利時(shí)代，正式將嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)提到戰(zhàn)略目標(biāo)高度上，未來將更加注重規(guī)模、效益及防風(fēng)險(xiǎn)三者的均衡發(fā)展，以期在穩(wěn)定中謀求可持續(xù)發(fā)展。

（2）把握城市復(fù)蘇輪動(dòng)機(jī)遇，快推盤強(qiáng)營(yíng)銷促增長(zhǎng)

2020年百強(qiáng)企業(yè)把握城市復(fù)蘇機(jī)會(huì)加大推盤，聯(lián)動(dòng)線上與線下資源，助力項(xiàng)目快速去化，銷售規(guī)模穩(wěn)步提升。一方面百強(qiáng)企業(yè)把握熱點(diǎn)城市政策窗口期，抓住城市復(fù)蘇機(jī)遇積極搶收，實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績(jī)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，一線及三四線城市成交占比提升。另一方面，百強(qiáng)企業(yè)因城施策把握主流需求，一線城市加大首置及首改類產(chǎn)品占比，二線及三四線城市聚焦首改類產(chǎn)品；同時(shí)加速對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行迭代升級(jí)，圍繞客戶深層次需求，注重健康、社交等要素，以差異化產(chǎn)品贏得市場(chǎng)。此外，百強(qiáng)房企緊跟市場(chǎng)形勢(shì)迅速反應(yīng)，適時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略，順勢(shì)開展線上銷售模式，同時(shí)整合各渠道資源優(yōu)勢(shì)，打造線上線下立體營(yíng)銷體系，開啟數(shù)字化營(yíng)銷新篇章。

2.運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)

2020年，隨著行業(yè)市場(chǎng)增速放緩和利潤(rùn)空間的下滑預(yù)期，房企面臨土地成本高企、急迫降杠桿所帶來的雙重壓力，百強(qiáng)企業(yè)不斷強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)能力，以內(nèi)生增長(zhǎng)促企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

（1）盈利能力持續(xù)下行，優(yōu)秀企業(yè)控成本強(qiáng)管理保增收

2020年百強(qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入與凈利潤(rùn)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，增速較上年有所放緩。銷售業(yè)績(jī)的穩(wěn)步增長(zhǎng)帶動(dòng)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，百強(qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)596.9億元，凈利潤(rùn)均值達(dá)71.5億元，分別同比增長(zhǎng)18.3%、9.8%，增速較上年減少2.8、4.4個(gè)百分點(diǎn)。由于營(yíng)業(yè)成本上漲，百強(qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)均值增速不及營(yíng)業(yè)收入均值增速，“增收少增利”現(xiàn)象持續(xù)。

2020年，百強(qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)收益率均值分別為11.2%、14.4%，盈利能力繼續(xù)下降。受新冠疫情、房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)、各類成本居高不下等因素影響，百強(qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)率均值、凈資產(chǎn)收益率均值較上年分別下降0.7、1.0個(gè)百分點(diǎn)。

（2）投資聚焦核心城市群，多元化融資保發(fā)展

2020年初受新冠肺炎疫情影響，土地市場(chǎng)熱度較低，企業(yè)拿地積極性受挫；隨著疫情得到控制，土地市場(chǎng)逐步升溫，全年百強(qiáng)企業(yè)投資強(qiáng)度有所加大。50家百強(qiáng)代表企業(yè)全年拿地金額總量同比增長(zhǎng)16.2%，其中招拍掛市場(chǎng)的拿地金額19402.6億元，占全國(guó)300城土地出讓金的32.0%；拿地金額占銷售額比重均值達(dá)到35.0%，與上年同期相比增長(zhǎng)4.2個(gè)百分點(diǎn)，拿地積極性有所回升。百強(qiáng)企業(yè)布局繼續(xù)回歸一二線，拿地聚焦熱點(diǎn)城市群，長(zhǎng)三角、粵港澳成為新增土儲(chǔ)的主要區(qū)域。其中百強(qiáng)代表企業(yè)新增土儲(chǔ)權(quán)益面積中近六成位于一二線城市，長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游及粵港澳大灣區(qū)新增土儲(chǔ)權(quán)益面積占全部新增面積的比例分別為22.8%、13.0%和10.5%。

2020年，房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管從嚴(yán)的總基調(diào)保持不變。下半年房地產(chǎn)金融監(jiān)管不斷強(qiáng)化，“三道紅線”以及“兩道紅線”等監(jiān)管新規(guī)出臺(tái)，企業(yè)融資渠道持續(xù)收緊。在此背景下，百強(qiáng)企業(yè)國(guó)內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模大幅增長(zhǎng)，成為發(fā)行主力，海外債、ABS均出現(xiàn)不同程度的增長(zhǎng)。隨著房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)強(qiáng)化，百強(qiáng)企業(yè)積極拓展股權(quán)融資渠道，通過赴港上市、增發(fā)配股、引入戰(zhàn)投等方式補(bǔ)充資金。

3.風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制持續(xù)實(shí)施，百強(qiáng)企業(yè)將面臨更加精細(xì)化監(jiān)管環(huán)境。一方面，百強(qiáng)企業(yè)積極降負(fù)債、改善現(xiàn)金流，密切關(guān)注政策實(shí)施進(jìn)度，把握好銷售端現(xiàn)金流入，防范流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，百強(qiáng)企業(yè)也應(yīng)關(guān)注投資風(fēng)險(xiǎn)，警惕貨值不足、貨值結(jié)構(gòu)不合理和高價(jià)地帶來的運(yùn)營(yíng)和資金風(fēng)險(xiǎn)。

（1）三道紅線下降檔初顯成效，促回款保障資金鏈安全

“三道紅線”影響下，百強(qiáng)企業(yè)積極降負(fù)債，但負(fù)債水平仍處于高位。2020年，百強(qiáng)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值、剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率均值分別為78.7%、70.9%，較上年下降0.7、0.9個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率均值為94.6%，較上年下降9.6個(gè)百分點(diǎn)。

2020年針對(duì)重點(diǎn)房企的資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度先后出臺(tái)，對(duì)房企債務(wù)水平提出直接的優(yōu)化目標(biāo)，并直接增加目標(biāo)達(dá)成的約束條件。因此，在房地產(chǎn)金融審慎管理和償債高峰雙重壓力下，房企需在發(fā)展中解決降負(fù)債問題，應(yīng)順勢(shì)而為，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方式，堅(jiān)持量入為出、動(dòng)態(tài)管理、審慎決策。

（2）精準(zhǔn)投資儲(chǔ)備充足的貨值，理性決策謹(jǐn)防高價(jià)地風(fēng)險(xiǎn)

隨著融資環(huán)境的再度收緊，“三道紅線”勢(shì)必倒逼房企去杠桿、降負(fù)債，多數(shù)房企將通過銷售回款、降低現(xiàn)金支出等方式改善財(cái)務(wù)狀況。在這樣的環(huán)境預(yù)期下，對(duì)于企業(yè)而言保持充足的可售貨值和良好的貨值結(jié)構(gòu)，才能保障企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。研究組以2016~2020年為研究區(qū)間，基于百強(qiáng)企業(yè)的新增貨值情況、代表城市的出清周期，對(duì)其可售貨值結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析研究。從可售貨值結(jié)構(gòu)來看，約58.1%可在1年內(nèi)去化，與上年同期相比提升2.5個(gè)百分點(diǎn)，而1~3年、3~5年及5年以上的占比則均同比減少，短期內(nèi)去化壓力較小。

2020年，多個(gè)城市增加優(yōu)質(zhì)地塊供給，加之較為寬松的貨幣環(huán)境，企業(yè)拿地?zé)崆檩^高，百強(qiáng)企業(yè)新增高價(jià)地總量略有增長(zhǎng)。2020年全國(guó)共成交高價(jià)地314宗，其中百強(qiáng)企業(yè)154宗，占比為49.0%，成交金額超3000億元，占比為52.7%。為分析百強(qiáng)企業(yè)高價(jià)地去化情況，研究組整理了百強(qiáng)企業(yè)近五年所拿高價(jià)地開盤及去化情況。結(jié)果顯示：近五年高價(jià)地開盤率為36.7%，大型房企憑借較強(qiáng)的資金實(shí)力和操盤能力，去化率超五成。未來隨著行業(yè)盈利空間下行，企業(yè)投資拿地應(yīng)更加謹(jǐn)慎。

4.社會(huì)責(zé)任

（1）積極依法納稅，履行企業(yè)公民責(zé)任2020年，百強(qiáng)企業(yè)積極依法納稅，納稅額穩(wěn)步增加。百強(qiáng)企業(yè)納稅額均值達(dá)72.7億元，同比增長(zhǎng)10.3%。此外，百強(qiáng)企業(yè)持續(xù)加大社會(huì)公益領(lǐng)域投入，在保障房、教育、養(yǎng)老等多方面積極履行企業(yè)公民責(zé)任。

（2）為精準(zhǔn)扶貧獻(xiàn)策獻(xiàn)力，獲得社會(huì)各界肯定和表彰

百強(qiáng)企業(yè)持續(xù)多年獻(xiàn)策獻(xiàn)力，助力國(guó)家脫貧攻堅(jiān)目標(biāo)如期達(dá)成，積極推動(dòng)這場(chǎng)聲勢(shì)浩大的脫貧攻堅(jiān)人民戰(zhàn)爭(zhēng)取得全面勝利，其貢獻(xiàn)也獲得社會(huì)各界的廣泛肯定。

（3）多舉措筑牢疫情戰(zhàn)線，助力打贏疫情防控戰(zhàn)役

百強(qiáng)企業(yè)充分發(fā)揮各種優(yōu)勢(shì)，用實(shí)際行動(dòng)助力打贏疫情防控阻擊戰(zhàn)。疫情防控期間，百強(qiáng)企業(yè)全方位投入疫情防控工作，為疫情防控提供了有力的物質(zhì)支撐；疫情緩解后，百強(qiáng)企業(yè)一手抓疫情防控工作，一手抓復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作，為扎實(shí)做好“六穩(wěn)”“六保”工作，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展作出重要貢獻(xiàn)。結(jié)語

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體步入總量峰值、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的階段，市場(chǎng)集中度持續(xù)提升，整體利潤(rùn)水平呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，房企需要從過去的粗放經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。2021年作為“十四五”開局之年，百強(qiáng)企業(yè)應(yīng)緊跟國(guó)家政策，精準(zhǔn)把握市場(chǎng)機(jī)遇，提升產(chǎn)品品質(zhì)與服務(wù)，優(yōu)化管控模式，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，引領(lǐng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。