盡管監(jiān)管嚴控，部分信貸資金還是在“經(jīng)營貸”“消費貸”的掩護下違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。
近期，多個打著銀行下屬貸款機構旗號，實為貸款中介公司的客服人員，通過電 話等方式推銷貸款產(chǎn)品引起《證券日報》記者的注意，記者就此展開調查。
地方銀保監(jiān)局發(fā)布風險提示
廣東銀保監(jiān)局日前發(fā)布關于防范“貸款中介”誘導購房者違規(guī)套取貸款的風險提示稱，近期，廣東銀保監(jiān)局接到群眾舉報，一些“貸款中介”冒用銀行名義，通過短信、電 話等方式，以 “利率低”“時限長”“放款快”等理由誘導購房者，推銷通過“經(jīng)營貸”“消費貸”等方式從銀行套取的資金，讓貸款“曲線”流入樓市，并從中謀取高額中介服務費用，甚至非法套取和不當使用個人信息等，侵害了消費者合法權益。
據(jù)悉，在已發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為中，有部分的貸款出現(xiàn)了房地產(chǎn)中介機構、小額貸款公司等“包裝”助推的身影，涉嫌違規(guī)的操作方式包括通過中介機構過橋墊資套取經(jīng)營貸置換個人住房按揭貸款、經(jīng)過轉手多次后挪用個人經(jīng)營性貸款用于購房首付款等。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對《證券日報》記者表示，部分所謂“貸款中介”，提供的其實是違法違規(guī)服務，通過虛假材料讓購房者違規(guī)套取貸款，甚至有些中介還打著“零首付”的幌子來吸引購房人。同時，部分金融機構則存在審核不嚴的情況，導致不法“貸款中介”擁有生存土壤。
“‘貸款中介’誘導購房者違規(guī)套取貸款這種現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)很久，也由此引發(fā)了不少糾紛，令一些購房人悔不當初。這類事件的發(fā)生往往離不開銀行和中介的配合，利用銀行對中小企業(yè)等群體的特殊優(yōu)惠貸款政策，使用經(jīng)營貸、消費貸與按揭貸款之間的利息差額誘使購房人鋌而走險，而中介機構趁機從中賺取不法利益。”北京金訴律師事務所主任王玉臣律師在接受《證券日報》記者采訪時如是說。
王玉臣舉例稱，經(jīng)營貸款是以中小企業(yè)主或個體工商戶為服務對象的融資產(chǎn)品，借款人可以通過房產(chǎn)抵押等擔保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業(yè)或個體戶的經(jīng)營需要。這種貸款是支持中小企業(yè)經(jīng)營的普惠性貸款，更是被明令禁止流入樓市的。而現(xiàn)實生活中，經(jīng)營貸流入樓市并不少見。尤其是當經(jīng)營貸利息低于按揭貸款的時候，在一些中介機構的誘導下，部分購房者利用新設公司或者購買的公司騙取經(jīng)營貸，用于支付首付款或者多方籌集資金付全款，然后再用房屋抵押貸款償還之前的過橋借貸。
廣東銀保監(jiān)局提醒，要選擇銀行業(yè)金融機構和正規(guī)渠道獲取金融服務，警惕“貸款中介”誘導購房者違規(guī)套取貸款。
“貸款中介”密集電 話推銷
“您好，我們是**銀行下屬貸款機構，查詢到您最近申請了一筆信用貸款，請問還有資金需求嗎？利率低至**的貸款考不考慮？”
據(jù)《證券日報》記者了解，這類打著銀行旗號的推銷方式是貸款中介公司的統(tǒng)一話術。此類公司會根據(jù)客戶需求出具貸款方案，批貸后則收取貸款金額1%-5%不等的服務費。
事實上，針對個人信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的現(xiàn)象，記者曾暗訪過多家貸款中介公司。彼時，多個公司可提供“一條龍”服務。比如，沒有公司，貸款中介幫助注冊；有公司沒流水，貸款中介幫助找合作公司，添加流水、上下游合同以及繳稅等；有正規(guī)公司，名下沒有可抵押的房產(chǎn)，貸款中介可幫助墊資，待購房手續(xù)完成后再協(xié)助辦理經(jīng)營貸；沒有公司、沒有房產(chǎn)，但是有五險一金，貸款中介可以幫助辦理多個消費貸來湊資金。
《證券日報》記者日前以需要資金周轉為由咨詢了幾家貸款中介公司。受監(jiān)管嚴查等原因影響，部分貸款中介的“口風”有所收緊。某貸款咨詢服務公司的工作人員表示：“經(jīng)營貸肯定是應該面向經(jīng)營，貸款年利率是3.65%?，F(xiàn)在查得這么嚴，我什么都不方便說，您需要的話來我們公司見面詳談。”
當記者明確表示資金周轉是用于買房時，上述工作人員表示：“您來我們公司吧，我也怕是暗訪。”該人員告訴記者，其所在公司收取的服務費為貸款金額的2%，根據(jù)貸款的難易程度有一定的浮動空間。關于“難易程度”的解釋，該人員稱：“像您這樣貸款不是用于經(jīng)營的就叫有難度。”
在另一家貸款中介公司，工作人員告訴《證券日報》記者，他們提供的經(jīng)營貸年化利率為3.85%左右，貸款年限一般5年-10年，最長不超過20年，還款方式選擇等額本息和先息后本都可以，貸款金額100萬元以上要有實際的公司。
不過，當記者表示名下的公司沒有流水也沒有經(jīng)營業(yè)務時，這位工作人員表示：“公司可以包裝，我們找合作公司添加股東、流水、上下游合同等手續(xù)，一周就可以操作完成，收費大概是8000元左右。此外，還有貸款金額1%的資料費，3000元的公證費以及幾百元的下戶費。”
而對于記者詢問“是否可以購房”以及“是否有風險”等問題，上述工作人員表示：“沒有任何問題，都是正規(guī)手續(xù)，銀行過審的，已經(jīng)做了很多年。”
針對部分貸款者為何選擇接受“推銷”，《證券日報》記者采訪了幾位購房者。家住朝陽區(qū)的王先生告訴記者，經(jīng)營貸的年利率在4%以下，而目前按揭貸款的年利率普遍是5%-6%，對于動輒幾百萬元、甚至上千萬元的資金需求來說，利率不同導致的利息差距不是個小數(shù)目。
家住海淀的杜女士告訴記者，她最近在看學區(qū)房，對于比較火的學區(qū)或者戶型，如果是全款支付會比較有競爭力，而且相對好談價格，這時候辦理經(jīng)營貸能多一個選擇。
那么購房者這么做將面臨哪些風險？張波告訴記者，貸款合同中都會明確相應資金的使用范圍，并且會明確不得將資金用于購房和股票市場。一旦被查實就會要求提前還貸，并承擔相應的法律后果。對于購房者來說，接受這類“推銷”這無疑是個“不定時炸彈”，而中介機構雖然也會被追責，但真正受到較大損失的可能還是購房者。
銀行對房貸審核趨嚴
為何消費貸、經(jīng)營貸會流入樓市？這會給房地產(chǎn)市場帶來哪些影響？張波表示，房地產(chǎn)貸款占整體貸款的比例高，對于金融系統(tǒng)風險的影響非常明顯，而消費貸和經(jīng)營貸等非房地產(chǎn)貸款如果持續(xù)流入樓市，會導致實際貸款資金大比例流入到房地產(chǎn)領域。一方面不利于房地產(chǎn)調控，讓部分調控手段失效；另一方面也不利于經(jīng)濟有序發(fā)展，尤其是實體經(jīng)濟的發(fā)展。
王玉臣表示，不少購房者選擇消費貸、經(jīng)營貸購房，純屬投機行為，無形中擾亂了房地產(chǎn)市場的供求關系。對于金融市場而言，也擾亂了金融管理，經(jīng)營貸的設立是為了扶持中小企業(yè)的發(fā)展，若消費貸、經(jīng)營貸違規(guī)使用時有發(fā)生，可能會侵犯到其他真正需要貸款資源的中小企業(yè)。
“今年一季度，針對房貸的‘兩條紅線’出臺，熱點城市房貸發(fā)放的審核力度加強，在規(guī)范房貸發(fā)放流程的同時，從金融側對市場形成有效調控，在此基礎上，預計房地產(chǎn)貸款會保持一定的低增速水平，以促進市場穩(wěn)定健康發(fā)展。”張波說。
據(jù)記者了解，目前多地對于經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)的檢查工作正在有序推進，對于銀行自查發(fā)現(xiàn)的問題，監(jiān)管部門已要求限期整改，銀行內部也采取了更為嚴格的審核標準，防范違規(guī)使用資金的現(xiàn)象。
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