新華網(wǎng)北京3月18日電（王日晨）16日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《2021中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500測(cè)評(píng)研究報(bào)告》。測(cè)評(píng)報(bào)告指出，目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯正經(jīng)歷著深刻變化。隨著房地產(chǎn)融資政策持續(xù)趨緊，行業(yè)金融紅利逐漸消失；市場(chǎng)交易結(jié)構(gòu)逐步偏向一、二線城市；在交易金額不斷提高的前提下，交易面積增速明顯放緩，行業(yè)分化愈加明顯。房企多措并舉降低杠桿，企業(yè)從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展。

企業(yè)層面，規(guī)模房企依舊占據(jù)優(yōu)勢(shì)位置，房企發(fā)展結(jié)構(gòu)分化明顯。碧桂園、恒大、萬(wàn)科等房企的資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)積累，行業(yè)地位穩(wěn)固。融創(chuàng)、華潤(rùn)等企業(yè)更注重利潤(rùn)和品質(zhì)，融創(chuàng)降杠桿戰(zhàn)略成效明顯，華潤(rùn)在一線城市拿地占比提高，優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。在政策的引導(dǎo)下，行業(yè)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，龍頭房企也在逐漸發(fā)力新盈利點(diǎn)。

“去杠桿、降負(fù)債”成為房企的重要任務(wù)之一。測(cè)評(píng)報(bào)告指出，2020年在監(jiān)管要求下，房企開(kāi)始積極降低杠桿水平，但各企業(yè)負(fù)債水平不盡相同，龍頭房企信譽(yù)較好，積極推動(dòng)銷(xiāo)售回款，風(fēng)險(xiǎn)管控能力較強(qiáng)，部分中小房企受融資渠道收緊、銷(xiāo)售回款緩慢，前期拿地成本較高的影響，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所積累，需警惕資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。

2020年，TOP500房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)183億元，較上年增長(zhǎng)10.36%。營(yíng)業(yè)成本均值139億元，較上年提高17.05%。近兩年來(lái)，營(yíng)業(yè)收入均值增速、營(yíng)業(yè)成本均值增速均處于下滑趨勢(shì)，營(yíng)業(yè)收入增速不及營(yíng)業(yè)成本增速。凈利潤(rùn)均值達(dá)11.01億元，同比下降11.08%，凈利潤(rùn)均值增速近年來(lái)首次為負(fù)。

在業(yè)務(wù)布局方面，房企一改過(guò)去全面鋪開(kāi)的拿地策略，態(tài)度逐漸謹(jǐn)慎，不再單純追求數(shù)量，開(kāi)始注重土地質(zhì)量。不少房企重點(diǎn)關(guān)注一二線城市，尤其是長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)等地，同時(shí)關(guān)注圍繞都市圈的三四線城市。人口變遷帶動(dòng)了城市格局的改變，許多房企開(kāi)始深耕重點(diǎn)城市，重點(diǎn)區(qū)域的土地儲(chǔ)備依然是房企長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的保障。

隨著融資環(huán)境持續(xù)趨緊，金融紅利逐漸消失，管理紅利時(shí)代來(lái)臨。周轉(zhuǎn)能力強(qiáng)是管理紅利的重要體現(xiàn)之一，但在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，驅(qū)動(dòng)周轉(zhuǎn)的因素發(fā)生了變化。相較于過(guò)去高杠桿推動(dòng)的高周轉(zhuǎn)，如今房企更多通過(guò)提高執(zhí)行效率、實(shí)施精細(xì)管理來(lái)提高企業(yè)周轉(zhuǎn)速度。同時(shí)，近年來(lái)龍頭房企在非住領(lǐng)域紛紛嘗試輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)，在物業(yè)、租賃、辦公、商業(yè)、文旅、養(yǎng)老等非住領(lǐng)域拓展加速。

此外，產(chǎn)品質(zhì)量作為產(chǎn)品品質(zhì)的基礎(chǔ)項(xiàng)，也是房企打開(kāi)和穩(wěn)固市場(chǎng)地位的重要點(diǎn)。近年來(lái)，房企在提升產(chǎn)品品質(zhì)方面也投入了更多精力和意識(shí)，以提高產(chǎn)品口碑。同時(shí)，房企通過(guò)多元?jiǎng)?chuàng)新能力形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，為企業(yè)價(jià)值增長(zhǎng)提供新動(dòng)能。以自上而下的結(jié)構(gòu)進(jìn)行戰(zhàn)略創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新和營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新。

測(cè)評(píng)報(bào)告指出，存量時(shí)代，房企在制定規(guī)劃的同時(shí)越發(fā)謹(jǐn)慎。各大企業(yè)紛紛調(diào)整戰(zhàn)略，根據(jù)自身定位開(kāi)展業(yè)務(wù)，根據(jù)不同階層的需求開(kāi)發(fā)差異化產(chǎn)品，為市場(chǎng)提供更好的服務(wù)。房地產(chǎn)行業(yè)正走在轉(zhuǎn)型升級(jí)的道路上，受政策和市場(chǎng)的影響，房企需要保持良好的融資能力、準(zhǔn)確把握行業(yè)走向、不斷開(kāi)拓新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，才能保證企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。