最近幾個(gè)月，部分城市的土地市場(chǎng)和住房市場(chǎng)交易又出現(xiàn)價(jià)升量增的現(xiàn)象。來(lái)自住房交易中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，前三個(gè)月主要城市的二手房實(shí)際成交環(huán)比增加超過(guò)20%，2月份的成交量同比增長(zhǎng)數(shù)倍，因?yàn)槿ツ?月份情況特殊，我們把今年的2月份與2019年2月份相比，發(fā)現(xiàn)增長(zhǎng)超過(guò)50%。房?jī)r(jià)漲幅靠前的城市分別是上海、合肥、廣州、廈門、成都等，主要是長(zhǎng)三角及珠三角城市，延續(xù)去年年底的較快上漲態(tài)勢(shì)。

房?jī)r(jià)上漲是很多因素的綜合反映，其中有一個(gè)因素引起了金融監(jiān)管部門的高度重視，即經(jīng)營(yíng)貸流入樓市助推了部分城市的房?jī)r(jià)上漲。金融監(jiān)管部門曾經(jīng)查出深圳某樓盤在銷售過(guò)程中有12宗經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的案例。最近，各地都有類似案例被查出，并責(zé)令銀行限期收回貸款。

從已經(jīng)被查出的情況看，金額并不大。但筆者認(rèn)為，如果從邏輯上進(jìn)行推理，經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)入樓市的數(shù)量不容忽視。2020年全國(guó)的經(jīng)營(yíng)貸增加2.2萬(wàn)億元，相當(dāng)于2019年和2018年之和。在疫情影響下，很多小微企業(yè)無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的信貸需求應(yīng)該是減少的，而現(xiàn)實(shí)中的中長(zhǎng)期貸款卻出現(xiàn)了大量增加，顯然是不符合正常的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行邏輯的，其中相當(dāng)一部分資金可能是進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)（當(dāng)然還包括股市）。

小微企業(yè)貸款增長(zhǎng)幅度比較大的城市中，上海市最為典型。2020年上海市新增加貸款6741.6億元，比上年多增1131.7億元。其中，普惠口徑小微貸款增加1525.3億元，增長(zhǎng)41.5%；中長(zhǎng)期貸款年末余額增加721.6億元，增長(zhǎng)49.1%。在這一輪房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，上海一馬當(dāng)先，這其中是否存在一定的因果關(guān)系呢？

經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)入樓市，源于經(jīng)營(yíng)貸與按揭貸款的利率倒掛。對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，小微企業(yè)的貸款風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)，因此，正常情況下，對(duì)小微企業(yè)的貸款利率應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于按揭貸款利率。為了應(yīng)對(duì)疫情，2020年初中國(guó)人民銀行出臺(tái)了一系列為中小企業(yè)紓困的政策，小微企業(yè)的貸款可以享受低利率優(yōu)惠，最低年利率只有3%左右，比住房按揭貸款的最低利率要低。

當(dāng)政策導(dǎo)向讓小微企業(yè)的貸款利率低于按揭貸款，而且規(guī)定小微企業(yè)的貸款增速必須高于整體貸款增速，商業(yè)銀行就會(huì)選擇向那些有不動(dòng)產(chǎn)抵押的小微企業(yè)發(fā)放貸款。于是，市場(chǎng)就產(chǎn)生了專門從事套利交易中介機(jī)構(gòu)，它們?yōu)槌捶空咛峁┻^(guò)橋資金，購(gòu)買了住房之后再辦理小微企業(yè)的抵押貸款，償還全部過(guò)橋資金。通過(guò)簡(jiǎn)單的操作炒房者就可以利用小微企業(yè)的優(yōu)惠利率完成了購(gòu)置住房的目的。該行為的本質(zhì)就是一個(gè)套利行為。

從上述交易過(guò)程看，銀行、貸款客戶和中介機(jī)構(gòu)都是受益者，隨著樓市價(jià)格上漲讓一些地方政府也成為受益者，如此多的參與主體都成為受益者，監(jiān)管的難度是可以預(yù)期的。

解鈴還須系鈴人，既然經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的根源在于利率倒掛，糾正了利率倒掛就消除了上述套利交易。應(yīng)該讓小微企業(yè)的貸款恢復(fù)到正常水平，對(duì)小微企業(yè)的扶持應(yīng)該更多地發(fā)揮財(cái)政政策的作用。