核心提示 ：房屋所有權(quán)證書(shū)登記的姓名，具有推定效力，在沒(méi)有相反證據(jù)足以推翻的情況下，可以作為判斷房屋權(quán)屬的標(biāo)準(zhǔn)。

房子是自己掏錢(qián)買(mǎi)的，房產(chǎn)證上卻是別人的名字，這種情況在現(xiàn)實(shí)中并不少見(jiàn)。近幾年，由于受限購(gòu)政策、貸款條件等因素影響，為了享受某些購(gòu)房?jī)?yōu)惠，不少人會(huì)選擇借名買(mǎi)房的方式，借用他人姓名以促成房屋交易順利進(jìn)行。但在借名買(mǎi)房情況下，房屋是登記在別人名下的，存在很大風(fēng)險(xiǎn)，因此也引發(fā)出許多糾紛。

那么，對(duì)于實(shí)踐中購(gòu)房者為了規(guī)避相關(guān)政策或享受優(yōu)惠而借名買(mǎi)房，出現(xiàn)因登記人和實(shí)際購(gòu)房出資人不一致而發(fā)生糾紛的情況，法律是怎么規(guī)定的呢？

【典型案例】

由于西安實(shí)行房屋限購(gòu)政策，大學(xué)剛畢業(yè)的小周因戶(hù)口不在本地且尚未開(kāi)始繳納社保，不具備購(gòu)買(mǎi)商品房的資格，于是便借用朋友小吳的名義與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，房產(chǎn)證上登記的也是小吳的姓名。后來(lái)，小周在西安落戶(hù)并通過(guò)人才認(rèn)證認(rèn)定取得購(gòu)房資格，便請(qǐng)求小吳去房產(chǎn)部門(mén)辦理房屋過(guò)戶(hù)，但小吳卻找各種理由推脫不予配合。無(wú)奈之下，小周向法院提起訴訟，要求確認(rèn)自己對(duì)房屋的物權(quán)。

【法官說(shuō)法】

西安市中級(jí)人民法院法官 袁觀(guān)磊

“一般來(lái)說(shuō)，房屋所有權(quán)證書(shū)登記的姓名，是判斷房屋權(quán)屬的標(biāo)準(zhǔn)，也就意味著房子登記在誰(shuí)的名下，誰(shuí)就是物權(quán)人。”袁觀(guān)磊表示，民法典第二百零九條第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。”第二百一十四條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。”第二百一十六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”由此可見(jiàn)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)實(shí)行的是登記公示主義，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是房屋物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人就是物權(quán)人。

“借名買(mǎi)房中，實(shí)際權(quán)利人假借他人名義出資購(gòu)房，并將房屋登記在出名人的名下，常常是因?yàn)橐?guī)避購(gòu)房資格限制、獲取貸款、逃避債務(wù)等原因，對(duì)此，法律雖未明文禁止，但也是不鼓勵(lì)的。”袁觀(guān)磊表示，實(shí)際生活中，作為借名人的實(shí)際權(quán)利人以他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并將房屋登記在他人名下，使登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的權(quán)利人并非為實(shí)際權(quán)利人，由此引發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬爭(zhēng)議的不在少數(shù)。法院在處理出現(xiàn)登記人和實(shí)際購(gòu)房出資人不一致而且發(fā)生糾紛的情況時(shí)，會(huì)在物權(quán)規(guī)定基礎(chǔ)上，按照公平原則、契約必守原則進(jìn)行綜合裁量。

“一般情況下，如果借名買(mǎi)房過(guò)程中不存在違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定以及違背公序良俗原則等其他無(wú)效事由的，借名人可以依據(jù)實(shí)質(zhì)上的代持關(guān)系要求出名人將房屋過(guò)戶(hù)至其名下。”袁觀(guān)磊分析，案例中，小周如果能夠提供自己與小吳之間簽訂的《借名買(mǎi)房協(xié)議》《房屋代持協(xié)議》等書(shū)面協(xié)議，證明自己與小吳之間存在借名買(mǎi)房法律關(guān)系，或是能夠提供其他證據(jù)證明自己對(duì)房屋存在出資關(guān)系且已實(shí)際居住使用，確實(shí)為房屋實(shí)際權(quán)利人的，是可以向法院提出請(qǐng)求小吳配合辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)來(lái)實(shí)現(xiàn)自己對(duì)涉案房屋的權(quán)利主張的。但是，如果小周直接起訴要求法院確認(rèn)涉案房屋歸其所有，在法律上是不能成立的。因?yàn)橐罁?jù)民法典確立的物權(quán)公示原則和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效原則，除非法律另有規(guī)定外，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)應(yīng)履行變更登記程序才能發(fā)生相應(yīng)的法律效力，所以，在未經(jīng)法定變更登記程序完成物權(quán)公示之前，借名人尚不能依據(jù)借名買(mǎi)房的合同關(guān)系直接被確認(rèn)為房屋的物權(quán)人。也就是說(shuō)，小周證明自己與小吳之間存在借名買(mǎi)房法律關(guān)系，只能擁有基于合同關(guān)系所產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，在完成過(guò)戶(hù)手續(xù)之前，房屋的物權(quán)依舊屬于房產(chǎn)證上登記的小吳。

“借名買(mǎi)房是存在很大風(fēng)險(xiǎn)的，最好不要嘗試。”袁觀(guān)磊提醒，如果萬(wàn)不得已確實(shí)需要采取借名方式購(gòu)買(mǎi)住房的話(huà)，要提前規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。首先，作為出資購(gòu)房的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人要和名義產(chǎn)權(quán)人簽好協(xié)議，以書(shū)面方式明確約定“借名買(mǎi)房、借名登記”，確定該房產(chǎn)的實(shí)際出資人和權(quán)利人；其次，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人在購(gòu)房時(shí)應(yīng)當(dāng)從自己的賬戶(hù)支付房?jī)r(jià)款，并保存好購(gòu)房合同、貸款合同、轉(zhuǎn)賬憑證、向銀行支付按揭款的付款憑證等相關(guān)資料原件，以免發(fā)生糾紛時(shí)沒(méi)有證據(jù)；最后，可以設(shè)置“反向抵押”，即通過(guò)簽訂抵押合同把登記在他人名下的房屋，抵押給實(shí)際出資的真正購(gòu)房人，使購(gòu)房人的利益得到保全。

作者：陶玉瓊

來(lái)源：陜西日?qǐng)?bào)