3月19日，新力溢價11.42%競得無錫經(jīng)開區(qū)四院東地塊，華潤置地溢價5.88%斬獲無錫學院西地塊。至此，無錫開年后的首場土拍落下帷幕。
上述兩宗地塊均在3月17日掛牌出讓，但因在開拍后60秒內(nèi)觸頂限價而轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)，并于3月19日公布結(jié)果。同日出讓的還包括梁溪區(qū)北塘、濱湖區(qū)漁港、惠山區(qū)洛社等地塊，共吸引96家房企報名。其中，經(jīng)開地塊共有61家房企報名，創(chuàng)下無錫土拍歷史記錄；梁溪區(qū)地塊拉鋸2個小時，最終以溢價率33.96%成交；濱湖漁港地塊為該片區(qū)地王。
無錫為22城“兩集中”供地的試點城市之一，多家房企在新政落地前爭相搶收。近日，東莞、佛山、鄭州等城市均出現(xiàn)搶收行情，推動土地市場成交火熱。
買地大軍中，“三道紅線”中黃綠檔房企出鏡率極高。中指研究院的《2021年1-2月中國房企拿地排行榜》顯示，拿地金額前十名的房企中，綠城中國、招商蛇口、保利集團、融創(chuàng)中國、萬科、濱江集團、華潤置地等七家企業(yè)為黃綠檔企業(yè)。
“黃綠檔房企資金面更寬裕，財務更穩(wěn)健，在資金流動性上更具優(yōu)勢。這些企業(yè)遇到優(yōu)質(zhì)地塊可以根據(jù)自身情況積極補倉，發(fā)揮空間更大。”3月18日，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對時代周報記者分析道，未來黃綠檔企業(yè)搶地的現(xiàn)象或?qū)⒊掷m(xù)。
土地溢價率創(chuàng)新高
“兩集中”供地新政尚未正式執(zhí)行，但政策影響已在土拍市場顯現(xiàn)。
2月18日，國家自然資源部發(fā)布住宅用地分類調(diào)控文件，文件要求重點城市住宅用地實現(xiàn)“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次；二是集中組織出讓活動。
此后，青島、天津和鄭州等地陸續(xù)發(fā)文表示將跟進。新規(guī)正式執(zhí)行之前，多家企業(yè)提前囤地，在尚未跟進的試點城市或未納入試點的城市拿地，土地市場“小陽春”如約而至。
3月19日，金地集團經(jīng)過47輪競價斬獲佛山市北滘鎮(zhèn)群力圍片區(qū)商住用地，溢價率為44.5%；3月17日，溫州甌海區(qū)景山街道出讓1宗商住地，中梁控股經(jīng)過105輪競價競得地塊，溢價率49.78%；3月16日，萬科以最高限價32億元+17%配建面積競得東莞虎門商住地塊，可售樓面價為28797元/平方米，刷新東莞樓面價紀錄。
受熱點二三城市多宗土地高溢價成交影響，克而瑞研究中心重點監(jiān)測城市的土地成交溢價率再度上漲，平均溢價率達25%，創(chuàng)下近一年以來的周度新高。其中，二線城市溢價率超過20%；三四線城市平均溢價率高達35%。
拿地機會減少的預期下，優(yōu)質(zhì)地塊反而會獲得更高的市場關注度。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，熱點三線城市高溢價地塊成交幅數(shù)明顯增加，2月成交溢價率延續(xù)上月的回升勢頭，增至16.6%，環(huán)比1月增加了3個百分點，已漲至2020年以來的最高點。
“‘兩集中’供地政策要求22城一年內(nèi)最多拍三地，屆時眾多地塊集中競拍，資本雄厚的房企更具競爭優(yōu)勢。因此，在政策尚未落地前，房企將抓住時機爭取優(yōu)質(zhì)地塊，成為推高土拍熱潮的重要因素。”陳霄對時代周報記者表示，年初房企手頭資金較為充足，亦是推動土拍的重要原因。
黃綠檔房企迎“盛世年華”
3月12日，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在2020年業(yè)績會上表示，地產(chǎn)行業(yè)進入了好公司和頭部公司的“盛世年華”，好日子才開始。
孫宏斌認為，“兩集中”供地對規(guī)模較大的頭部企業(yè)拿地策略沒有太大影響，對中小房企影響會更大。
“頭部企業(yè)每年都有保持一定的拿地量，只是會根據(jù)出地的時間，在某一個時點在分布上會有一些調(diào)整。”孫宏斌表示，融創(chuàng)對市場有精準的判斷，集中供地時能判斷項目的優(yōu)劣勢，并以合適的價格拿到地塊。
2020年底，融創(chuàng)兩項指標成功達到“三道紅線”政策標準，從紅檔降至黃檔。與此同時，融創(chuàng)在土地市場上攻城略地，1-2月斥資144億元拿地，在《2021年1-2月中國房企拿地排行榜》中排行第五。
多名黃綠檔房企高管均表示，“兩集中”制度對于“手有余糧”的企業(yè)更有優(yōu)勢，將適時補倉。
3月16日，越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠在2020年業(yè)績會上表示，集中供地對資金寬裕的企業(yè)優(yōu)勢將更明顯，因此越秀地產(chǎn)所獲得的機會將會更多一些。越秀地產(chǎn)將保持適度的投資強度，在集中供地的背景下可能會抓住機會進入目標城市。
“零踩線”的越秀地產(chǎn)，已經(jīng)做好補倉計劃。2020年，越秀地產(chǎn)在土地投資上的支出約為410億元，2021年計劃拿地金額約為520億元，同比增加26%。
“從政策出來到現(xiàn)在差不多一個多月的時間，光是我們部門大大小小的會議都已經(jīng)開了十幾次。”3月19日，央企投拓口人士謝輪（化名）對時代周報記者表示，近期他所在的部門進行多次討論，從政策影響、應對策略、拿地節(jié)奏、開發(fā)周期、銷售節(jié)奏等方面研討。
整體而言，部門的共識是要打速度戰(zhàn)，趁對手在降負債的時候拿地并快速轉(zhuǎn)入銷售環(huán)節(jié)。此后該公司將進一步加強產(chǎn)品的差異化，確保在集中拿地后的集中銷售環(huán)節(jié)中贏得競爭優(yōu)勢。
具體到投拓策略，謝輪表示，集中供地后部門對投研和投決工作將前置，對單宗土地研判的維度會更廣，競爭對手的出價能力會成為重要參考。若部門城市競爭過于激烈，溢價率超出預期時果斷放棄，必要時下沉至低能級城市。
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