十來個工作日，阿楚（化名）用來買房的經(jīng)營貸就下來了。
對于阿楚來說，經(jīng)營貸買房，不僅利息便宜——經(jīng)營貸的利息為3個點多一些，相比現(xiàn)在的房貸利息低近兩個點，而且還省了自己首付的資金。全部的付出就是多個中介的費用。
整個買房的過程，阿楚就出面了兩三次，其余的過程都是中介在忙活。第一次是和賣方的見面、簽合同，第二次是和銀行簽合同貸款、放款。
這里所指的經(jīng)營貸是指對小微企業(yè)和實體經(jīng)濟的個人經(jīng)營貸款，利息低、時間長。2021年兩會政府工作報告提出，大型商業(yè)銀行普惠小微企業(yè)貸款增長30%以上。創(chuàng)新供應(yīng)鏈金融服務(wù)模式。適當降低小微企業(yè)支付手續(xù)費。優(yōu)化存款利率監(jiān)管，推動實際貸款利率進一步降低，繼續(xù)引導(dǎo)金融系統(tǒng)向?qū)嶓w經(jīng)濟讓利。
但是對于商業(yè)銀行來說，一方面要考慮中小微企業(yè)的貸款比例，完成任務(wù)。另一方面還要考慮壞賬。
放貸款的銀行知道你拿去買房了嗎？
阿楚嘿嘿一笑。“其實，銀行房貸款的人也知道我是拿錢來買房子，要是我真的把貸款用在經(jīng)營上，銀行也絕對不會貸了，小微企業(yè)的風(fēng)險多高。”
但是，近期監(jiān)管層加緊了對經(jīng)營貸流向房地產(chǎn)的監(jiān)管。北京、上海、廣東、深圳以及西安等多地監(jiān)管層均已發(fā)文，要求嚴肅查處經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域行為。
3月16日，廣東銀保監(jiān)局和中國人民銀行廣州分行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至當日，廣東轄內(nèi)（不含深圳）銀行機構(gòu)已完成個人經(jīng)營性貸款自查的銀行網(wǎng)點共4501個，排查個人經(jīng)營性貸款5678億元、個人消費貸款2165億元，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額2.77億元、920戶，其中廣州地區(qū)銀行機構(gòu)自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額1.47億元、305戶。
一
阿楚是一位金融從業(yè)者，他的房子是在北京的東邊，這次他想換到貼近三環(huán)一點，于是估算了下自己手里的存款和已有房子的價值，決定在三環(huán)附近買一套二手房。
第一件事情，為了獲得買房資格，他要先和妻子離婚；其次便是去操作經(jīng)營貸。
阿楚將自己打算要用經(jīng)營貸買房的事情告訴中介，房產(chǎn)中介心領(lǐng)神會的告訴他，“我們操作不了，給你推薦個人吧。”
就這樣，一個由資金中介牽頭，地產(chǎn)中介，買賣公司中介，短期借款中介組成了一個團隊。
阿楚計算過，假設(shè)要買總值為500萬元的房子，里面需要付出的是購買小微企業(yè)的費用1.5萬元，短期拆解費用1個月的利息需要5萬元，房子中介大約5萬元多一點。
加起來也就是12萬元多點。“這也比像去鏈家之類的中介買房子便宜，光給鏈家的費用就是十多萬元。何況這個貸款下來利息還低，還不需要首付。”
二
在經(jīng)營貸買房中的最重要一個環(huán)節(jié)，就是購買一家小微企業(yè)，并且還要有足夠的流水。
這個時候，中介的作用就顯現(xiàn)了，他會提供一家小微企業(yè)，而且還擁有比較正常的現(xiàn)金流記錄，可以用于貸款資格審查。這樣的一家公司售價在1萬元到1.5萬元之間。
這也就是要求買房人買到公司后變成法人或者股東，下一步就是去申請貸款，所需要的資料中介也都準備好了。
阿楚告訴記者，這個時候有兩個不同的情況，要是你原來有一套房，可以用原來的房子做抵押，下來的經(jīng)營貸直接買現(xiàn)在看中的房子。若是原來的房子還有房貸，還是需要過橋資金先還原來的房貸再做抵押。
要是原來沒有房子，這個時候需要過橋資金，先用過橋資金把房子買下來，然后再抵押給要貸款的銀行，然后經(jīng)營貸下來之后，再還過橋資金。
整體下來，阿楚付出的成本也不低，但是相比按照正房貸來說并不算很高，主要是經(jīng)營貸批的比較快，十個工作日就可以批下來。而且拿房抵經(jīng)營貸，運氣好的時候可以抵押出評估值的85%。
“這可比正常賣房的抵押率高多了。抵押的比例，中介有一個名單，每個小區(qū)的房子能夠抵押到多少比例”，阿楚說。
對于阿楚來說，雖然交了大量的中介資金，但是賺到的是更低的利息支出，非常低的首付支出。他直言，要是還能買房，他還是會選擇經(jīng)營貸。
最后一步是去銀行簽放款合同，按手印。這個環(huán)節(jié)是中介全程陪同，“套路非常嫻熟，一上午可以做很多筆業(yè)務(wù)，流水線一樣。”
此時，中介會提前叮囑阿楚哪些可以說，哪些不可以說，比如，一般別直接說去買房，按照經(jīng)營貸合同來說，要一致。
銀行問了阿楚幾個問題：第一，這個房子是不是你的，這個房子啥時候買的，多少錢？印證房子是你的。第二，問公司除去登記信息外的一些其他問題，比如公司啥時候成立的，經(jīng)營情況如何。
阿楚覺得，第一個問題是為印證房子是自己的。第二個是印證公司是自己的。
十個工作日之后，貸款下來，進入了阿楚在房貸款銀行開具的個人賬戶，由于小微企業(yè)經(jīng)營和股東高度混同，就是老板和公司之間資金流會很頻繁，貸款發(fā)放個人賬戶沒有問題。
現(xiàn)在網(wǎng)上很多監(jiān)管部門在查消費貸、經(jīng)營貸例如房地產(chǎn)行業(yè)的問題，你會不會擔(dān)心錢被收回去？
阿楚的回答很直接，不會，我的額度太小，我覺得監(jiān)管層應(yīng)該看不到這么小額度的。
三
今年伊始，多個城市就已經(jīng)開始了嚴格審查經(jīng)營貸、消費貸資金流向違規(guī)流入樓市的行為。例如，今年1月份，上海銀保監(jiān)局印發(fā)《上海銀保監(jiān)局關(guān)于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，對轄內(nèi)商業(yè)銀行就差別化住房信貸政策執(zhí)行、住房信貸管理等工作提出要求。2月10日，北京銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于加強個人經(jīng)營性貸款管理防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的通知》，要求嚴格實施貸前調(diào)查，盡職落實貸后管理。
之前，廣東銀保監(jiān)局下發(fā)《關(guān)于組織轄內(nèi)銀行機構(gòu)開展經(jīng)營性貸款、個人消費貸款風(fēng)險排查的通知》，部署全轄銀行機構(gòu)全面自查。
為什么會有如此多的資金流入房地產(chǎn)？阿楚分析，一方面是為了完成中小微企業(yè)的放款任務(wù)，其次便是完成任務(wù)后的壞賬率不能太高。
3月5日，兩會政府工作報告中提出“繼續(xù)引導(dǎo)金融系統(tǒng)向?qū)嶓w經(jīng)濟讓利”，“進一步解決小微企業(yè)融資難題”。“推動實際貸款利率進一步降低，繼續(xù)引導(dǎo)金融系統(tǒng)向?qū)嶓w經(jīng)濟讓利。今年務(wù)必做到小微企業(yè)融資更便利、綜合融資成本穩(wěn)中有降。對受疫情持續(xù)影響行業(yè)企業(yè)給予定向支持。”
一位金融機構(gòu)從業(yè)人士給記者分析，經(jīng)營貸本來就是兩害相權(quán)取其輕。經(jīng)營貸的本意是支持實體經(jīng)濟和小微企業(yè)，也就是金融機構(gòu)給實體經(jīng)濟讓利。同時經(jīng)營貸不良率高，監(jiān)管層是可以容忍的，畢竟是以犧牲金融機構(gòu)的利潤支持實體經(jīng)濟。但是，金融機構(gòu)又是一個自負盈虧的市場主體，壞賬上升，利潤下降，從業(yè)人員收入也會下降，自然會產(chǎn)生沖突。
這個事情（經(jīng)營貸進入房地產(chǎn)）以前一直存在，為什么以前管理沒這么嚴格？現(xiàn)在加強管理了。上述金融機構(gòu)從業(yè)人士告訴記者，現(xiàn)在有一個度的問題，當經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)市場不多的話，房地產(chǎn)價格不會波動太大，當房地產(chǎn)價格波動很大的時候，經(jīng)營貸就要嚴加管理了。這輪房地產(chǎn)價格上漲，銀行的貸款上漲不大，土地供應(yīng)也沒收緊，最后板子打在經(jīng)營貸身上了。所以要整頓經(jīng)營貸了，也是要逼著商業(yè)銀行做真實的經(jīng)營貸業(yè)務(wù)。
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