深圳樓市，往往一點風(fēng)吹草動就吸引全國人民的目光。
2021年2月8日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》（以下簡稱指導(dǎo)價政策），意在引導(dǎo)市場理性交易，穩(wěn)定市場預(yù)期。
如今，距離指導(dǎo)價政策出爐已經(jīng)一個多月，深圳樓市調(diào)控效果如何？房價真的降了嗎？
變化在悄然發(fā)生。2020年，深圳因“萬人搖號”、房價上漲、“打新熱潮”而屢上熱搜，買下一套新房直接增值500萬元似乎也不足為奇。但從2020年7月15日開始，風(fēng)向已經(jīng)改變，深圳市住建局等相關(guān)部門重拳出擊，維穩(wěn)市場，出臺了多項新政策，不僅調(diào)高了深圳購房資格的門檻，還嚴格限制“假離婚”購房、打擊首付貸，伴隨著指導(dǎo)價政策的落地，深圳樓市正式從“火熱”狀態(tài)熄火。
深圳樓市調(diào)控密集出重拳：
提高購房門檻 二手房參考價發(fā)布
這場針對深圳樓市的全方位調(diào)控可追溯到2020年7月15日，彼時，深圳市住建局等多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》），大幅調(diào)整了限購措施，還區(qū)分普通住房和非普通住房，調(diào)整了首付比例，從購房資格到貸款全面收緊。
按照《通知》規(guī)定，深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。而原規(guī)定則為：本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）執(zhí)行限購2套住房的政策；本市戶籍成年單身人士（含離異）在本市限購1套住房，而并沒有對個稅或社保繳納的年限進行規(guī)定。
到了2020年底及2021年初，一系列調(diào)控政策更是接連出臺，補漏洞、加力度。
1月23日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于進一步加強我市商品住房購房資格審查和管理的通知》，規(guī)定購房人不得采取弄虛作假、隱瞞真實情況，或者提供虛假證明材料等方式申購商品住房，違反規(guī)定的購房人或相關(guān)責任人，住房建設(shè)部門可采取停止相關(guān)人員在深圳購買、承租保障性住房和人才住房資格三年；已在公共住房輪候名單內(nèi)的，取消其輪候資格；停止相關(guān)人員在深圳市的住房公積金貸款資格三年以及將相關(guān)失信行為推送市公共信用信息平臺，進行聯(lián)合懲戒等舉措。
2月8日，深圳市住建局發(fā)布的指導(dǎo)價政策，更是下了一記重錘，全市3595個住宅小區(qū)二手住房成交參考價格首次“揭秘”，普遍低于市場成交價。
那么，在如此嚴格的調(diào)控之下，深圳樓市是否已“偃旗息鼓”？
深圳房價降了嗎？
有業(yè)主按指導(dǎo)價賣房 新政對東邊影響不大
深圳政府之所以對樓市“大手筆”調(diào)控，與該市二手房價格一直上漲不無關(guān)系。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示， 2020年2月-2021年2月的12個月內(nèi)，深圳二手房銷售價格環(huán)比連續(xù)上漲，其中，去年3~9月份，環(huán)比漲幅均超1%，今年1月份環(huán)比漲幅也高達1.7%。
安居客新房深圳區(qū)域主編吳春薇認為，2020年深圳房價之所以上漲，一方面是貨幣寬松所致，另一方面，疫情觸動之下，大家紛紛尋找更能保值的資產(chǎn)，因此，房產(chǎn)便成為了首要目標，再加上深圳特區(qū)成立40年等氛圍，大家對房價上漲的預(yù)期比較高。
指導(dǎo)價政策則直指高房價，發(fā)布后，深圳樓市一時嘩然，就在人們紛紛議論是否真的會有業(yè)主會按照指導(dǎo)價出售的時候，胡先生成為了那個“吃螃蟹的人”。
據(jù)記者了解，胡先生名下一套坐落于龍崗摩爾城的144平方米大四房，且?guī)r值約50萬元的全屋裝修，最終按3.38萬元/平方米的參考價售出，總價為486萬元。
這套房源發(fā)布后，立刻吸引了不少中介和購房者前去看房，有購房者稱可以全款買房，胡先生仍決定不漲價，且以抽簽的形式出售。他說：“既然出了這個政策（即指導(dǎo)價政策），就應(yīng)該遵守。
但胡先生也對貝殼財經(jīng)記者坦言：“從我內(nèi)心來說，房子確實賣虧了，明顯低于市場價，每平方米大概低了6000元~7000元，幾十萬的裝修也沒算在總價里。但因為說話要算數(shù)，最后我也沒有加價賣。”
不過，貝殼財經(jīng)記者拿到的一份過往成交價材料顯示，同小區(qū)同戶型的房子2020年12月份的成交均價與指導(dǎo)價相差不大，不過，同小區(qū)小戶型的均價普遍比大戶型貴幾千元，因此小區(qū)整體均價也更高一些。
像胡先生這樣按指導(dǎo)價賣房的并非個例。一位大型公司的中介3月中旬在朋友圈發(fā)布了一條二手房信息稱，可讀龍華教科院附屬學(xué)校9年一貫制，128平方米，放盤665萬元，比指導(dǎo)價666萬元還低1萬元。
指導(dǎo)價政策出臺之所以引發(fā)關(guān)注，最主要的原因還是指導(dǎo)價普遍比實際成交價便宜。
以南山新一代大廈為例，今年1月份有業(yè)主以10.3萬元/平方米的均價成交，但指導(dǎo)價卻為8.83萬元/平方米，按38平方米的面積計算，若按指導(dǎo)價出售，那么一套房子就少賣50多萬元。
盡管價格可能比市場成交均價低，卻依然有業(yè)主愿意按指導(dǎo)價賣房，這是否說明在經(jīng)歷多輪調(diào)控后，深圳的房價整體降了？
貝殼財經(jīng)記者采訪多位購房者、中介及房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者了解到，降價感受并不明顯。
一位10年“老深戶”楊明（化名）在2020年“打新”中“上車”，他長期關(guān)注深圳樓市。楊明告訴記者：“指導(dǎo)價出來之后，房價是‘象征性’降了一些，但降價更多的是那些本來就不好賣的房子，比如戶型大總價高、戶型不好、位置不好等的房子，一些熱點的樓盤或者豪宅價格并沒有明顯下跌。”
另一位也在去年“上車”的深圳購房者吳洋（化名）說：“有一些小區(qū)的均價主要是靠小戶型拉上去的，大戶型單價普遍比小戶型要低一些，所以指導(dǎo)價其實對非熱門區(qū)域的大戶型影響不大，畢竟指導(dǎo)價和成交價相差不大，但是對同小區(qū)的小戶型房還是有一些影響。”
深圳某房地產(chǎn)公司市場部人士楊怡（化名）對記者表示：“目前，購買二手房的人大多處于觀望狀態(tài)，成交的大多數(shù)是龍崗這種成交價和指導(dǎo)價本就相差不大的區(qū)域。龍崗位于深圳東部，而深圳樓市比較火熱的地方在西部，因為有前海自貿(mào)區(qū)等政策加持，所以指導(dǎo)價對西邊的樓市影響比較大，東邊影響并不大。”
房價不降但成交降溫
深圳樓市仍面臨價格不透明問題
價格上也許沒有明顯的體現(xiàn)，不過，指導(dǎo)價政策對樓市熱度的影響立竿見影，從業(yè)人員實實在在感受到了樓市降溫，帶看、成交數(shù)量都有所下降。
“成交量確實比1、2月份少了。”中介王華（化名）對記者表示，他所在的羅湖某中介大區(qū)3月中旬的一個周末只成交了5套房。
另一名中介王巖（化名）告訴記者，政策只影響一時，目前大家更多是在觀望，房價并沒有明顯下跌。但如果是投資進場，現(xiàn)在可以考慮了，因為市場熱度確實下來了，現(xiàn)在還能和業(yè)主談?wù)剹l件，不像去年一樣，業(yè)主一天一個價，態(tài)度強硬不好談。
銀行放貸方面也有變化。指導(dǎo)價政策發(fā)布之后，光大銀行(601818,股吧)深圳分行、建設(shè)銀行(601939,股吧)深圳分行等多家銀行均表示，將根據(jù)官方發(fā)布的二手房參考價格作為按揭貸款的參考依據(jù)，也就是說，如果銀行嚴格按照指導(dǎo)價發(fā)放按揭貸款，但買賣雙方的實際成交價格又高于指導(dǎo)價時，購房者便要拿出比原來更高的首付款才能買下同一套房子，再加上深圳近期打擊“經(jīng)營貸”等違規(guī)流入樓市，這無疑也“勸退”了一些資金本就短缺的購房者。
這一點從數(shù)據(jù)上也可以看出，深房中協(xié)根據(jù)深圳市住建局房地產(chǎn)信息平臺預(yù)錄網(wǎng)簽合同數(shù)據(jù)分析，2021年第11周全市二手房網(wǎng)簽988套，環(huán)比下降0.3%。
深房中協(xié)分析認為，從開年后三周的網(wǎng)簽走勢分析，網(wǎng)簽量基本維持在1000套以內(nèi)，因此可以大致判斷，新政發(fā)布至今，市場已進入低位橫盤期，在宏觀金融政策無明顯變化的前提下，隨著新政的持續(xù)發(fā)酵，低位橫盤恐怕會持續(xù)一段時間。
“現(xiàn)在深圳樓市還有一個問題，就是價格不透明，這給中介留下來很大的操作空間，畢竟他們掌握著更多的價格信息。”楊明說道。
近期，一起深圳中介吃差價的事件曝光，據(jù)《南方都市報》報道，今年2月，李先生通過深圳德佑御瓏苑A店門店購買二手房，簽訂了合同。當時商定的房屋總價為1940萬元，并額外支付超21萬元的中介費。但其后來發(fā)現(xiàn)三方合同不一致，并了解到業(yè)主的交易底價為1880萬元，其中60萬元差價業(yè)主轉(zhuǎn)給了中介方。
德祐方面回應(yīng)稱，三方實際簽署的房屋買賣合同是一致的，合同中房價統(tǒng)一為1940萬元、傭金統(tǒng)一為21.34萬元，買賣雙方都知情且簽字。但在后來系統(tǒng)申報時，出現(xiàn)了傭金不一致的購房合同，這也是經(jīng)紀人為規(guī)避公司規(guī)則，篡改了三方實際簽約的房屋買賣合同。隨后，該名經(jīng)紀人受到了處罰，對客戶履行120萬元的賠償。
一位中介告訴記者，必須要和業(yè)主面對面談，才能更大程度上避免中介吃差價的情況出現(xiàn)，“特別是價格不透明之下，這種暗箱操作更便利了”。
目前，記者在鏈家官網(wǎng)已經(jīng)無法找到同小區(qū)其他已成交房源的成交價格，而二手房掛牌價都是參考價，顯然，參考價不一定是業(yè)主的心理價格，購房者無法用成交價格作為比對，自然不知道是買貴了還是買便宜了。
“其實業(yè)主對房價沒那么敏感，特別是不長期關(guān)注房價的業(yè)主，也不太清楚目前房子的價格，所以現(xiàn)在很多業(yè)主就會在業(yè)主群里溝通交流，比如說房子掛出去之后帶看量怎么樣，或者成交價格是多少，以給其他的業(yè)主一個參考。但效果也不太明顯，因為不同樓層、不同朝向、不同格局的房子價格都不太一樣，具體的還要雙方一起談。”長期觀察深圳樓市的王媛（化名）對記者表示。
新房升溫
房價上漲預(yù)期降低？已有人停止“打新”
深圳二手房市場降溫的背后，是新房的升溫。
目前，新房還不受指導(dǎo)價的限制。另外，由于深圳的新房和二手房價格存在倒掛，因此，新房一直受歡迎，也有中介在采訪中對記者表示“新房市場比較火熱”。
比如深圳近期開盤的新樓盤——羅湖縉山府的407套房源近6個小時全部售完，均價約8.9萬元。
吳春薇對記者表示，深圳新房市場一直相對較熱，二手房參考價出來之后，也把部分購房者引流到了新房市場，助推了新房市場的火熱狀態(tài)。不過?，F(xiàn)在購買新房的資質(zhì)審核越來越嚴格了。
以今年3月8日開盤的筍崗中心萬象華府為例，銷售時購房者需要在“i深圳”APP（深圳市政府打造的全市統(tǒng)一移動端政府服務(wù)平臺）上登記購房意向、線上提交和審核資料、線上公證選房等，也就是說，購房者買房的全環(huán)節(jié)都要留痕且同步到政府部門。
在客戶積分排序規(guī)則上，該新樓盤也明顯向“剛需”傾斜，10年內(nèi)（含10年）在深無住房轉(zhuǎn)讓記錄，現(xiàn)名下無住房的可以積40分，2-10年內(nèi)（含2年）在深有住房轉(zhuǎn)讓記錄，現(xiàn)名下無住房的則積20分，其余則按照家庭或單身戶籍情況、子女情況等加分。
據(jù)吳春薇了解，現(xiàn)在推出的新盤，積分不到70分，基本上很難搶到。
與買房審核更嚴對比的是，購房者對深圳房價上漲的預(yù)期已經(jīng)沒有此前那么“旺盛”，“打新”也就更為理性。
“慶幸去年年中買了房，后續(xù)房價一直在漲，但是指導(dǎo)價出來之后，我的一些朋友已經(jīng)停止‘打新’了。主要是上漲預(yù)期沒有那么強烈了，這幾年也不期待什么大漲了。”吳洋表示。
中介王巖也稱：“目前主流觀點對深圳還不看跌，但是維持去年的漲幅比較難了。”
記者在采訪中感受到，“穩(wěn)”已經(jīng)成為深圳樓市的后續(xù)走向的核心關(guān)鍵字和市場共識，大多數(shù)受訪者認為，現(xiàn)有房地產(chǎn)政策短期內(nèi)不會退出，甚至可能出現(xiàn)加碼的情況，比如在學(xué)區(qū)政策方面，引導(dǎo)“房住不炒”，打擊投機購房，保障剛需住房，維穩(wěn)房價，既不大跌，也不大漲。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，指導(dǎo)價政策有助于房東和中介等理性定價，是促進二手房市場穩(wěn)定的重要保障。這也有助于確保深圳2021年二手房價格的穩(wěn)定和市場預(yù)期的穩(wěn)定。其次，二手房市場過去一直存在一個問題，即交易情況不清晰、不透明。深圳此次發(fā)布，說明后續(xù)將從信息公開等角度，不斷引導(dǎo)市場預(yù)期穩(wěn)定，具有積極的作用，也是后續(xù)房地產(chǎn)長效機制的重要保障。
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