3月25日，新京報(bào)記者從高力國(guó)際華北區(qū)2021第一季度新聞發(fā)布會(huì)獲悉，經(jīng)歷了跌宕起伏的2020年，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)在今年第一季度迎來(lái)了“開(kāi)門紅”，凈吸納量超過(guò)23萬(wàn)平方米，刷新近十年單季度凈吸納量的新高。

不過(guò)，今年第一季度，市場(chǎng)新增需求并未出現(xiàn)爆發(fā)式反彈。高力國(guó)際認(rèn)為，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)大幅新增需求或不可持續(xù)，公司維持“2021年空置率觸頂、租金探底”的判斷。

寫字樓租金仍處于下降通道，但降幅收窄

“得益于需求反彈，北京甲級(jí)寫字樓空置率在有20萬(wàn)平方米新增供應(yīng)量的情況下環(huán)比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至18.8%。”高力國(guó)際中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君表示，雖然市場(chǎng)平均租金依然處于下降通道，但降幅持續(xù)收窄，為346.4元/月/平方米，個(gè)別子市場(chǎng)的租金已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)回升的跡象。

對(duì)于今年首季北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增需求表現(xiàn)超預(yù)期，高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，首先是宏觀經(jīng)濟(jì)快速?gòu)?fù)蘇為企業(yè)擴(kuò)張創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，此外，受抑制的企業(yè)擴(kuò)張需求持續(xù)釋放。

嚴(yán)區(qū)海解釋稱，與“非典”對(duì)于北京寫字樓市場(chǎng)的影響類似，疫情后寫字樓需求將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)快速的恢復(fù)期。然而，由于疫情影響相對(duì)時(shí)間較長(zhǎng)，短期內(nèi)的不確定性延長(zhǎng)了租戶的租賃決策時(shí)間。因此，市場(chǎng)新增需求在2020年呈現(xiàn)逐季緩慢復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，并未出現(xiàn)爆發(fā)式反彈。

同時(shí)，2021年一季度簽約的很多大宗租賃交易，都來(lái)源于去年下半年開(kāi)始洽談的項(xiàng)目。因此，今年一季度所呈現(xiàn)的新增需求復(fù)蘇，也可以說(shuō)是去年需求復(fù)蘇的延續(xù)。

值得關(guān)注的是，互聯(lián)網(wǎng)科技和金融企業(yè)持續(xù)擴(kuò)張助力新增需求快速增長(zhǎng)。除一季度已經(jīng)簽約的交易外，目前在談的大宗租賃項(xiàng)目也以金融和互聯(lián)網(wǎng)科技類企業(yè)為主，并可能會(huì)在未來(lái)的2-3個(gè)月內(nèi)完成交易。

大幅新增需求或不可持續(xù)，預(yù)計(jì)2021年空置率觸頂

從細(xì)分區(qū)域的市場(chǎng)來(lái)看，高力國(guó)際華北區(qū)研究部董事陸明表示，北京東部的CBD、燕莎和望京酒仙橋以及新興的麗澤區(qū)域，在一季度均出現(xiàn)不同程度的快速去化。從2018年二季度市場(chǎng)租金觸及高點(diǎn)后，CBD、燕莎和望京酒仙橋的租金均出現(xiàn)不同程度的下調(diào)，累計(jì)降幅為12.3%、20%和10.3%，租金的回調(diào)進(jìn)一步凸顯出東部市場(chǎng)的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。此外，近年來(lái)東部市場(chǎng)中的優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目，也為大面積租戶提供了更多選擇。

與此同時(shí)，麗澤區(qū)域快速去化，一方面源于區(qū)域的高性價(jià)比，另一方面得益于華為的入駐，其引領(lǐng)和帶動(dòng)效應(yīng)將在未來(lái)2-3個(gè)季度進(jìn)一步顯現(xiàn)。

不過(guò)，雖然一季度新增需求出現(xiàn)創(chuàng)紀(jì)錄的強(qiáng)勢(shì)反彈，但并未從根本上改變整體市場(chǎng)處于供大于求的現(xiàn)狀。嚴(yán)區(qū)海表示，依然維持寫字樓需求中性釋放的判斷，大幅的季度新增需求或?qū)⒉豢沙掷m(xù)，季度新增需求后續(xù)將會(huì)逐步回歸到疫情前的水平，預(yù)計(jì)2021年空置率將觸頂，同時(shí)租金也將探底。