多年以來，監(jiān)管部門一直打擊、整頓中介的違規(guī)行為，但總是“按下葫蘆浮起瓢”，舊的問題沒有得到徹底解決，新的問題又不斷涌現(xiàn)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了中介有天然的逐利驅(qū)動外，銀行放貸有指標、樓市投機有需求、監(jiān)管存在難題等均是不良中介“春風吹又生”的土壤。斬斷亂象背后的利益鏈顯得尤為迫切。
銀行放貸有指標
2020年以來，違規(guī)流入樓市的經(jīng)營貸成為部分地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱的推手。在以北上廣深為代表的熱點城市，幫忙開公司、將個人客戶包裝成企業(yè)客戶套取貸款用于購房，一些資金中介和房產(chǎn)中介提供“一條龍”服務(wù)。
“歸根到底，銀行的信貸經(jīng)理背負放貸指標。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，相對于將貸款放給運營有風險的小微企業(yè)，不如貸給有購房需求的個人客戶。由于監(jiān)管部門嚴禁貸款違規(guī)流入樓市，信貸員就另尋出路，與資金中介“一拍即合”。
“對于銀行信貸部門來說，一線城市房貸的安全性高，且經(jīng)營貸須以房產(chǎn)作抵押，即使收不回貸款，通過拍賣房產(chǎn)也能收回本息。因此，銀行在審批貸款時，往往對其用途‘睜一只眼，閉一只眼’，只要按月還款，便不追問細節(jié)。”一家股份制銀行支行負責人告訴記者，無論是房產(chǎn)中介還是資金中介，只是充當通道功能，錢都來自銀行，只需要將借貸人包裝成為企業(yè)客戶、再將貸款提現(xiàn)到個人賬戶即可，中介收取通道費，可謂一本萬利。
針對資金中介該如何監(jiān)管的問題，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，最有效的措施還是要從源頭控制，避免資金從銀行違規(guī)流出。他建議，監(jiān)管部門應(yīng)通過制度設(shè)計，讓銀行的業(yè)務(wù)規(guī)則和實施細則明細化，同時監(jiān)管要持續(xù)化、常態(tài)化，督促銀行追蹤貸款資金流向，做好貸前調(diào)查、貸中審查、貸后檢查，對違規(guī)放貸的信貸員要明確責任、嚴厲懲罰，杜絕本應(yīng)支持實體經(jīng)濟的資金流入房地產(chǎn)市場。
投機炒房有需求
除了經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市外，提供落戶、代繳社保、尋人結(jié)婚等服務(wù)也是房產(chǎn)中介的“拿手好戲”，只要炒房客有需求、肯出錢，中介就會想方設(shè)法助其一臂之力，讓其突破限購、限貸政策。
近日，上海一名中介聯(lián)系記者，稱可以拿到金地虹悅灣、萬科天空之城等熱門樓盤的購房名額，不需參加搖號，但要購房人交總房價3%的中介費。記者暗訪發(fā)現(xiàn)，不少開發(fā)商銷售人員為賺取“號頭費”，為購房者引薦可以為其“排憂解難”的中介人員，事成后收費。“多數(shù)樓盤我們就是博個概率。反正對我們來說沒有什么損失。”該中介坦承。
但也有購房者中介費交了，卻沒買到房，中介費不退的現(xiàn)象。很多購房者對此選擇“忍氣吞聲”。上海消保委曾發(fā)布調(diào)查數(shù)據(jù)，購房者在權(quán)益受到侵害后維權(quán)的比例僅有21.6%。
“一線城市和部分二線城市買房需求太大，套利動機太強。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，如果房價持續(xù)上漲，炒房投機的需求旺盛，那么購房者就愿意花一定費用購買中介服務(wù)。
另一方面，由于購房產(chǎn)業(yè)鏈很長、涉及多個部門，民政、社保等部門之間信息不通，也容易形成違規(guī)操作的漏洞。在利益驅(qū)使下，各類違規(guī)中介像“打不死的小強”，不但頑強存活，服務(wù)還越來越“多元化”。
“政府部門各管一攤兒，只要符合自己部門的規(guī)則就可以辦理，并不管整個鏈條下來，購房是否合規(guī)。”李宇嘉建議，各地應(yīng)建立部門之間的信息溝通機制，推動信息共享，讓負責樓市調(diào)控的部門能夠清晰地掌握購房者在民政、社保等部門與購房資格相關(guān)的信息。
強監(jiān)管仍存難題
目前房地產(chǎn)市場上存在的大量中介，除了有掛牌經(jīng)營的中介機構(gòu)，還有許多沒有固定辦公場所的各類中介，他們對接銀行資金，并通過微信群、自媒體、小貸公司、理財公司、咨詢公司等形式來牽線搭橋開展業(yè)務(wù)。
“一條龍服務(wù)，已是熱點城市中介機構(gòu)的標配。房產(chǎn)中介和資金中介業(yè)務(wù)其實是相通的，有的中介既是房產(chǎn)中介又是資金中介，中介本身就是整合資源的渠道，我們有大量信息可以分享，有業(yè)務(wù)的話就整合資源一起做。”一名中介人士透露，監(jiān)管部門一嚴打，不法中介就化整為零，暫避風頭。
此外，打擊手段有限也是監(jiān)管部門面臨的重要課題。一位基層房管部門負責人說，房產(chǎn)中介行業(yè)由以前的準入制改為備案制，作為行業(yè)監(jiān)管部門，房管部門并沒有執(zhí)法手段和執(zhí)法權(quán)限，一般只能通過交易過戶環(huán)節(jié)的密鑰進行一定程度的監(jiān)管，對中介的違規(guī)行為缺乏有效的監(jiān)管手段。
巨額利益面前，行業(yè)自律更顯微弱。上海等地房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會相關(guān)工作人員表示，盡管協(xié)會一直以來都在進行誠信方面的培訓和宣傳，但協(xié)會本身并沒有執(zhí)法權(quán)限，對不良中介缺乏監(jiān)管能力。“中介行業(yè)早已實行誠信黑名單制度，但效果甚微。一旦進入黑名單，該中介就直接轉(zhuǎn)行了，違法成本極低。中介行業(yè)流動性太強，就是吃個‘青春飯’。”嚴躍進說。
嚴躍進建議，政府部門應(yīng)將中介全面納入監(jiān)管，完善信用信息系統(tǒng)，將違法違規(guī)的中介機構(gòu)和從業(yè)人員納入社會信用體系，形成黑名單制度。此外，各級房地產(chǎn)主管部門也要加大日常監(jiān)督檢查力度，法規(guī)“器”全，誠信“藥”到，才能確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
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