近日，一份來自上海的《個人貸款提前收回告知函》引起了社會廣泛關(guān)注——由于經(jīng)營貸款被挪用于購房，這筆近300萬元的貸款被要求限期償還。
除了上海，監(jiān)管強化之下，北京、廣州等一線城市也正在嚴查違規(guī)資金進入樓市的情況。
違規(guī)使用貸款被收回
從去年底開始，深圳、上海等地樓市的火爆，把“房抵經(jīng)營貸”這種金融產(chǎn)品托出了水面，隨即信貸資金違規(guī)流入樓市也成為了監(jiān)管部門嚴打的重點對象，而且違規(guī)貸款被提前收回的案例已經(jīng)出現(xiàn)。
記者查看上海這份《個人貸款提前收回告知函》后得知，因貸款人未按約履行借款合同第四條關(guān)于“貸款用途”的相關(guān)約定，銀行宣布這筆近300萬元的貸款提前到期，并通知貸款人須在3月31日前全額歸還貸款本息。若未在限定時間內(nèi)歸還，將構(gòu)成逾期并產(chǎn)生罰息，該行將采取訴訟、財產(chǎn)保全等措施。
“監(jiān)管部門這次要動真格的了。”廣發(fā)銀行北京分行信貸部的張先生對《中國消費者報》記者解釋道，這意味著，如果上海的這位借款人辦理的是房屋抵押貸款，那么他現(xiàn)在只有兩條路：要么籌錢還貸，要么抵押的房產(chǎn)被銀行沒收。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，此類事件發(fā)生的背景是，今年1月份上海銀保監(jiān)局明確要求轄內(nèi)銀行倒查半年相關(guān)業(yè)務(wù)，對去年6月以來發(fā)放的消費類貸款、經(jīng)營性貸款以及個人住房貸款全面自查，并首次公開提出攔截機制。而在2020年4月，央行上?？偛烤驮谡匍_房地產(chǎn)信貸工作座談會上明確，嚴禁以消費貸或經(jīng)營貸形式向購房者提供資金。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對記者表示：“拿經(jīng)營貸買房，利息成本比按揭貸款低不少。按揭貸款的年利率普遍是5%-6%，一些地方甚至達到6%以上，首付的要求也比較高，而經(jīng)營貸款的年利率一般在4%以下。”
據(jù)嚴躍進介紹，針對這類現(xiàn)象，以前的金融監(jiān)管政策并沒有涉及收回貸款。2016年，上海曾發(fā)布調(diào)控政策要求房貸首付資金為自有資金，當時的處罰方法是將違規(guī)者拉入失信名單。同年深圳也發(fā)布類似要求，主要是打擊互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機構(gòu)從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)。2017年至2020年各地房貸監(jiān)管政策主要落實在打擊通過流水造假騙取貸款的行為。
嚴躍進認為，今年對于房地產(chǎn)金融的監(jiān)控持續(xù)加強，特別是落實到“違規(guī)資金流入樓市”方面，保持房地產(chǎn)金融環(huán)境穩(wěn)定被提到更加重要的地位。預計后續(xù)對房價上漲過快的城市，特別是大城市，將加強違規(guī)資金流入樓市的監(jiān)管力度，提前回收貸款的措施將對房地產(chǎn)投機者造成震懾作用。
多地加強資金監(jiān)管
將違規(guī)貸款提前收回，上海不是個例，北京和廣州也在加強對此類行為的監(jiān)管。
北京白紙坊地區(qū)某中介門店經(jīng)理告訴記者，自己經(jīng)手的一套學區(qū)房，春節(jié)前剛成交，最近就又掛出來賣了，掛牌價還很“合理”，原因就是業(yè)主用了房抵經(jīng)營貸，被銀行查出來，現(xiàn)在抽貸還款，逼不得已只能賣房。“不賣房怎么辦？誰能一下子拿出大幾百萬元的現(xiàn)金呢？”
有北京地區(qū)銀行業(yè)資深人士向媒體透露，目前北京轄內(nèi)的部分商業(yè)銀行已經(jīng)對違規(guī)流向樓市的信貸資金進行回收，要求客戶提前進行返還。該人士表示，自去年開始，監(jiān)管機關(guān)就進行了定期抽查，調(diào)取資料篩選出賬戶存在異常、可能將消費貸款流入樓市和股市的情況，如果查出有問題，銀行就會采取相應(yīng)的手段進行后續(xù)處理。
“主管部門對北京樓市熱點區(qū)域的成交案例進行了普遍排查，尤其是對西城金融街、德外、海淀萬柳、中關(guān)村等熱點學區(qū)成交案例進行重點核查。”北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志告訴記者。
廣東銀保監(jiān)局日前也表示，嚴肅查處經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的行為，要求轄內(nèi)銀行機構(gòu)圍繞授信調(diào)查、授信審查審批、授信后管理、第三方機構(gòu)業(yè)務(wù)合作等各個環(huán)節(jié)開展全方位風險排查，并嚴格規(guī)范與中介機構(gòu)的業(yè)務(wù)合作，及時堵塞業(yè)務(wù)管理漏洞。
3月16日，廣東銀保監(jiān)會發(fā)布了《嚴守“房住不炒”，堅決懲治亂象》的通報，截至目前，經(jīng)過大數(shù)據(jù)篩查、臺賬分析、查閱檔案、流水追蹤、人員訪談等多種方式取證，已發(fā)現(xiàn)經(jīng)營貸、消費貸涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題金額逾3000萬元。
此外，廣州地區(qū)銀行機構(gòu)自查發(fā)現(xiàn)，涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額1.47億元、305戶，共發(fā)送疑點線索642筆，機構(gòu)排查確認40筆個人經(jīng)營性貸款被挪用于購房，相關(guān)機構(gòu)已啟動整改問責。
3月23日，北京通報了轄內(nèi)銀行采取全面自查、開展專項核查后發(fā)現(xiàn)的經(jīng)營貸違規(guī)入樓市情況，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入北京房地產(chǎn)市場的個人經(jīng)營性貸款金額約3.4億元，約占經(jīng)營貸自查業(yè)務(wù)總量的0.35%。目前，相關(guān)銀行正在全力推進整改工作。
根據(jù)深圳銀保監(jiān)局通報，2020年4月以來，該局共對轄區(qū)中資商業(yè)銀行15.4萬筆、1771.73億元經(jīng)營貸全面排查，選取6家銀行集中開展現(xiàn)場檢查，檢查覆蓋率近50%，提前收回了21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款。
三種情況貸款將被追回
近期部分熱點地區(qū)房地產(chǎn)市場波動加大，而業(yè)內(nèi)人士普遍認為，經(jīng)營貸違規(guī)進入樓市是這一輪樓市明顯上漲的主要原因，這引得多地監(jiān)管部門出手打擊。從各地經(jīng)營貸違規(guī)入樓市的調(diào)控力度來看，北京打擊力度最為嚴格。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士向記者透露，目前被銀行要求因挪用經(jīng)營貸提前還款的主要分三種情況：
第一種是，銀行或監(jiān)管部門拿到借款人違規(guī)使用貸款的相關(guān)證據(jù)；第二種是，前期由于銀行“睜只眼閉只眼”，借款人套取了經(jīng)營貸，但后來其資金鏈出現(xiàn)問題還不上貸款，希望銀行能免除部分利息，或者延后還款，在這種情況下，銀行很可能要求借款人提前還款；第三種是，在監(jiān)管抽查過程中發(fā)現(xiàn)資金鏈路存在問題，要求銀行倒查并追回貸款。
“從對經(jīng)營貸的嚴查結(jié)果可以看出各地房價上漲幅度不同的原因。從房價漲幅看，深圳第一，北京處于一線城市的末尾，但經(jīng)營貸查出最多，這代表了北京樓市調(diào)控政策力度最大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認為，市場要認識到相關(guān)部門對于金融側(cè)的調(diào)控力度明顯加強，房地產(chǎn)交易各方都需要警鐘長鳴，從倒查時間就能充分體現(xiàn)出監(jiān)管部門的決心和力度。
此外，在經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市過程中，部分中介或金融機構(gòu)起到了一定的推動作用。張波對此表示，后續(xù)監(jiān)管部門和銀行對涉房貸款的打擊力度會不斷增強，同時也需要對前期違法違規(guī)的機構(gòu)給予嚴厲懲處。
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