展望2021年，筆者認(rèn)為維持房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)運(yùn)行是大概率事件，但市場的分化或許仍將繼續(xù)。在金融監(jiān)管政策影響下，房企的經(jīng)營行為可能會(huì)受到影響。
2021年以來，樓市政策不斷收緊。3月26日，中國銀保監(jiān)會(huì)辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步強(qiáng)化審慎合規(guī)經(jīng)營，嚴(yán)防經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
回顧2020年的房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)應(yīng)該是超預(yù)期的，年初的新冠疫情讓市場暫時(shí)凍結(jié)，房地產(chǎn)市場曾經(jīng)一度受到較大沖擊，但全年的數(shù)據(jù)（新房銷售面積和金額）卻再創(chuàng)新高。
展望2021年，筆者認(rèn)為維持房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)運(yùn)行是大概率事件，但市場的分化或許仍將繼續(xù)。在金融監(jiān)管政策影響下，房企的經(jīng)營行為可能會(huì)受到影響。2021年可能會(huì)出現(xiàn)以下五大趨勢：
趨勢一：市場分化會(huì)繼續(xù)
2020年房地產(chǎn)的最明顯的特征是分化，主要表現(xiàn)在：不同城市之間的市場出現(xiàn)明顯分化，總體來說一線城市價(jià)升量增，而三四線城市則相反；在同一個(gè)城市內(nèi)部也出現(xiàn)分化，核心地帶的住宅漲幅明顯大于外圍地帶；從成交戶型看，同樣出現(xiàn)分化，大戶型的成交增速明顯高于小戶型的增速；租金與房價(jià)之間的分化，總體來說租金是下降的，但房價(jià)卻是上漲的。反差最強(qiáng)烈的是深圳，2020年二手房價(jià)格大漲超過二成，但租金卻下降4%左右。
筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化的主要原因有以下幾方面：
一是過去幾年房地產(chǎn)調(diào)控政策對一線城市采取嚴(yán)控房價(jià)的策略，經(jīng)過幾年的累計(jì)，購買力增加。對于三四線城市則實(shí)施“去庫存”策略，以棚戶區(qū)改造為代表的政策措施有力地刺激了三四線城市的房地產(chǎn)市場，隨著棚改政策的退出，這些三四線城市的購買力不濟(jì)是預(yù)料之中的。
二是由于疫情的影響，海外留學(xué)的高端人才回流加速，帶動(dòng)了資金流的回流，這些高端人才主要流向一線城市。
三是寬松的宏觀政策的主要受益者是高凈值人群，他們的財(cái)富快速增加，這是高端物業(yè)的需求增速快于一般住宅的主要原因。
假如國內(nèi)外疫情蔓延在2021年仍然難以得到控制，則上述趨勢仍將繼續(xù)。反之，如果疫情快速得到有效控制，貨幣政策回歸中性，上述因素就逐漸弱化，市場的分化現(xiàn)象也將消失。
趨勢二：房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入低增長時(shí)代
隨著土地紅利、剛需紅利、金融紅利的消失，房地產(chǎn)行業(yè)全面進(jìn)入低增長、低利潤的時(shí)代。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2020年部分規(guī)模上市房企的全口徑業(yè)績增速從2019年的約19%放緩至約11.2%。45家企業(yè)中，28家房企增速有明顯放緩，5家房企業(yè)績轉(zhuǎn)向負(fù)增長。該趨勢估計(jì)在今年將繼續(xù)維持并強(qiáng)化。
2020年出臺的“三道紅線”針對的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“三高”經(jīng)營模式，迫使企業(yè)降低財(cái)務(wù)杠桿率。此政策一旦全面實(shí)施，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的平均杠桿率將會(huì)出現(xiàn)明顯下降，按照總資產(chǎn)負(fù)債率70%來計(jì)算，行業(yè)的總杠桿就限制在了3.3倍。
控制了財(cái)務(wù)杠桿也就限制了盈利能力。對于單個(gè)企業(yè)來說，負(fù)債擴(kuò)張的最快速度就是15%，不可能出現(xiàn)過去50%以上（個(gè)別企業(yè)甚至出現(xiàn)連年翻番）的年增長速度。因此，從凈利潤率的角度看，要實(shí)現(xiàn)類似過去十幾年動(dòng)輒30%甚至更高的凈利潤率就有些困難了。甚至不排除將出現(xiàn)業(yè)績負(fù)增長的企業(yè)。
整體來看，2021年開發(fā)商的重點(diǎn)會(huì)是去庫存、去杠桿。一方面，融資新規(guī)影響房企投資意愿，拿地減少。另一方面，2021年房企到期債務(wù)同比增長36%，加上“三道紅線”影響，房企現(xiàn)金流處于非常緊張的狀態(tài)，需要加速回款，緩解現(xiàn)金流壓力。過去房價(jià)地價(jià)單邊上漲的時(shí)候，大家都不覺得庫存是個(gè)問題，土地儲(chǔ)備持有時(shí)間越久，房價(jià)上漲了，利潤更高，但是未來庫存是一個(gè)大問題，房企要改善資產(chǎn)負(fù)債表，最好的辦法是把庫存變成現(xiàn)金，盡量追求零庫存。
由于頭部企業(yè)得到的監(jiān)管更多，去杠桿的壓力增加，增長會(huì)明顯放緩，因此行業(yè)前10或前5企業(yè)的市場集中度將出現(xiàn)一定程度的下降。
趨勢三：房企開啟多元化經(jīng)營時(shí)代
專業(yè)化經(jīng)營曾經(jīng)是萬科獲得市場認(rèn)可的關(guān)鍵理念，但此一時(shí)，彼一時(shí)。當(dāng)年很少有行業(yè)的盈利水平能獲得超過房地產(chǎn)開發(fā)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)盈利水平向社會(huì)平均利潤率回歸，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)圍繞主業(yè)進(jìn)行多元化經(jīng)營的現(xiàn)象將逐漸增加。
具體來看，筆者認(rèn)為地產(chǎn)多元化，可能會(huì)有以下方向：
一是從主業(yè)出發(fā)，圍繞上下游業(yè)務(wù)進(jìn)行擴(kuò)展。居住服務(wù)類是重要投資方向之一，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)、物業(yè)、文旅、長租、聯(lián)合辦公、智能家居、裝修裝飾，等等。
二是跳出主業(yè)，跨行業(yè)發(fā)展。機(jī)器人、汽車、農(nóng)業(yè)、體育、文化、生命科學(xué)，就屬于這一類。這一類發(fā)展的機(jī)會(huì)，在于技術(shù)進(jìn)步、消費(fèi)升級，技術(shù)進(jìn)步可以誕生全新的產(chǎn)品，消費(fèi)升級可以誕生全新的市場，對于新進(jìn)企業(yè)和資本來說，這就是機(jī)會(huì)。
趨勢四：數(shù)字科技轉(zhuǎn)型
未來會(huì)是一個(gè)數(shù)字化的時(shí)代。去年，受到疫情影響，很多房企開始重視營銷數(shù)字化，而貝殼于2020年在美國股票市場上市，當(dāng)前的市值遠(yuǎn)超過萬科，讓很多房企看到了地產(chǎn)數(shù)字化巨大的想象空間。預(yù)計(jì)今年，會(huì)有越來越多頭部房企布局?jǐn)?shù)字科技領(lǐng)域。
企業(yè)做數(shù)字化轉(zhuǎn)型，有四個(gè)主要目的：一是能促進(jìn)管理提效，管理效率能提高很多；二是要做到業(yè)務(wù)賦能；三是要輔助決策；四是使房企的營業(yè)模式發(fā)生顛覆性的變化。
科技在地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用也會(huì)越來越深入，甚至?xí)蔀榉科蠛诵母偁幜χ弧?/div>
趨勢五：市值和信用管理將受重視
過去，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非常關(guān)注市場銷售的規(guī)模排名，因?yàn)橛辛耸袌鲆?guī)模地位就可以獲得充分的金融支持。但隨著“三道紅線”監(jiān)管指標(biāo)的實(shí)施，這樣的秩序可能會(huì)發(fā)生改變。金融機(jī)構(gòu)從重視開發(fā)企業(yè)的規(guī)模轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)注其財(cái)務(wù)質(zhì)量，由此導(dǎo)致房企的關(guān)注焦點(diǎn)也會(huì)出現(xiàn)變化，規(guī)模不再是十分重要的指標(biāo)。
從過去幾年的排名看，TOP100的榜單似乎在逐漸穩(wěn)定下來，TOP10只1~2個(gè)位次會(huì)變動(dòng)，TOP20的新面孔變動(dòng)率也在20%以內(nèi)。但隨著“三道紅線”的實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)的江湖座次可能要重新排序。
開發(fā)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)的管理將愈發(fā)重要。2020年債券市場的違約案例快速增加，地產(chǎn)行業(yè)的違約案例最受關(guān)注。以往的金融機(jī)構(gòu)對于開發(fā)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)并沒有進(jìn)行科學(xué)的評估能力，他們評判企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素往往是規(guī)模，只要規(guī)模比較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以容易獲得金融機(jī)構(gòu)的信任。隨著規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違約案例的出現(xiàn)，加上監(jiān)管者出臺一系列指標(biāo)要求，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)評估必將越來越精細(xì)化，倒逼房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)充分重視自身的信用風(fēng)險(xiǎn)管理。
資本市場日益成為機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的時(shí)代，相對于房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模而言，市值管理更加重要，如果不重視市值管理，公司就會(huì)越來越被邊緣化。因此，如何與機(jī)構(gòu)投資者繼續(xù)溝通？如何完善公司治理制度？將成為上市公司日常管理工作中的重要課題。
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