2021年初，22座重點(diǎn)城市先后出臺(tái)供地“兩集中”政策（即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)）。這是繼“三道紅線”“兩道紅線”等金融監(jiān)管措施后，房地產(chǎn)調(diào)控在土地市場(chǎng)的又一重要措施。在此背景下，房企應(yīng)如何應(yīng)對(duì)。
TOP30房企重倉(cāng)22城
杭州最受青睞
實(shí)際上，出臺(tái)“兩集中”政策的22城，均為核心一二線城市，是經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與人口規(guī)模最具吸引力的地區(qū)，住房需求旺盛。
據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年，上述22城商品房銷售面積占全國(guó)的比重為24.3%；銷售額占全國(guó)商品房銷售額的比重為39.9%；住宅用地出讓金占全國(guó)住宅用地出讓金的比重為37%，占比均近四成。
與此同時(shí)，上述22城亦是TOP30企業(yè)重倉(cāng)布局的城市。
中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年，TOP30企業(yè)在上述22城拿地金額占企業(yè)總拿地金額比重為56.5%。
從具體企業(yè)的拿地規(guī)模來(lái)看，2020年，保利發(fā)展在22城拿地金額最高，達(dá)到1300億元；萬(wàn)科、龍湖、華潤(rùn)、中海、招商蛇口、綠城等企業(yè)均超900億。
從具體企業(yè)的22城拿地金額占比來(lái)看，濱江集團(tuán)最高達(dá)到94.7%，遠(yuǎn)洋、合景泰富、龍湖、招商蛇口、奧園、中海等企業(yè)占比超過(guò)70%。
“上述企業(yè)在22城戰(zhàn)略布局較為集中，未來(lái)將成為22城的重要參與者。”據(jù)中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，而在22城中，杭州、北京、蘇州、廣州、上海等城市較受百?gòu)?qiáng)TOP30房企青睞。
從具體城市拿地金額來(lái)看，2020年，百?gòu)?qiáng)前三十企業(yè)在22城中杭州拿地金額最高，達(dá)到1881億元，占其在22城總拿地金額12.8%；北京、蘇州、廣州、上海等城市拿地金額均超1000億元。
市場(chǎng)周期或被重塑
合作開發(fā)比重或進(jìn)一步上升
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“兩集中”的供地政策或?qū)⒅厮芊康禺a(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)周期。
招拍掛方式需高額的保證金、土地出讓金，客觀上集中供地將分流企業(yè)資金，熱點(diǎn)宅地的溢價(jià)率或?qū)⒒芈?。地價(jià)回歸理性預(yù)期有助于房企利潤(rùn)率得到邊際改善。
“面對(duì)單次大量供地時(shí)，需要企業(yè)對(duì)城市發(fā)展趨勢(shì)及板塊價(jià)值進(jìn)行科學(xué)研判，若集中跟進(jìn)多個(gè)地塊，也需要投拓人員更加高效的分析能力。”中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示， 22城多為房企的戰(zhàn)略布局城市，供地節(jié)奏趨同背景下，房企需對(duì)不同區(qū)域及城市的潛力、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境進(jìn)行精準(zhǔn)研判。
據(jù)一位頭部房企投拓相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，以往企業(yè)通過(guò)研判城市運(yùn)行周期，希望實(shí)現(xiàn)逆周期拿地，但集中供地可能打亂市場(chǎng)現(xiàn)有周期，后期投資邏輯的建立有待進(jìn)一步觀察土地集中供應(yīng)后市場(chǎng)實(shí)際反饋。
“集中供地客觀上還將分散企業(yè)資金，有利于平抑土地市場(chǎng)熱度，穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期。”上述人士稱，集中供地必然會(huì)帶來(lái)項(xiàng)目的集中入市，為住房供應(yīng)帶來(lái)穩(wěn)定預(yù)期，一定程度上將平抑房?jī)r(jià)上漲壓力，有利于實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)。
就企業(yè)而言，除在上述22城之外，仍有空間。
“為了避免集中供地帶來(lái)的不確定性，企業(yè)可適當(dāng)關(guān)注22城之外的其他核心城市及發(fā)達(dá)城市群三四線城市，分散風(fēng)險(xiǎn)。”中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，集中拿地資金壓力較大，同一時(shí)間段操作數(shù)個(gè)項(xiàng)目，對(duì)經(jīng)營(yíng)人員提出了很高的要求。因此，企業(yè)可以加大相互合作，既能分散資金壓力和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，又能實(shí)現(xiàn)互利共贏。
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