3月29日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了最新一期的《全國(guó)百城住宅庫(kù)存報(bào)告》和《全國(guó)百城房?jī)r(jià)報(bào)告》。

報(bào)告顯示，截至2月底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為49840萬(wàn)平方米，環(huán)比減少2.2%，同比增長(zhǎng)5.6%。百城庫(kù)存保持連續(xù)27個(gè)月同比正增長(zhǎng)，說(shuō)明總體還存在一定的去庫(kù)存壓力。

房?jī)r(jià)方面，1-2月份，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為17692元/平方米，同比上漲10.1%。整體看，在過(guò)去的26個(gè)月中，全國(guó)百城年初累計(jì)房?jī)r(jià)同比漲幅均為兩位數(shù)，說(shuō)明當(dāng)前處于房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)偏大的階段。從穩(wěn)房?jī)r(jià)的工作角度看，房?jī)r(jià)管控的工作不能放松。

去化壓力并未明顯增大，長(zhǎng)三角3城庫(kù)存去化最快

庫(kù)存報(bào)告顯示，從同比數(shù)據(jù)看，百城庫(kù)存呈現(xiàn)了連續(xù)27個(gè)月正增長(zhǎng)的現(xiàn)象，說(shuō)明存在一定的去庫(kù)存壓力；同時(shí)，2月份100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比即庫(kù)存去化周期為10.1個(gè)月，存銷(xiāo)比數(shù)據(jù)有所反彈。不過(guò)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這些并不能簡(jiǎn)單理解為去化壓力在明顯增大。從當(dāng)前市場(chǎng)狀況看，很多城市房屋交易好于預(yù)期。

報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2月份，100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為2214萬(wàn)平方米，而成交量為3344萬(wàn)平方米，呈現(xiàn)了“供小于求”的態(tài)勢(shì)。對(duì)比2019年的供求數(shù)據(jù)，可以看出，供應(yīng)數(shù)據(jù)略有下降，而成交數(shù)據(jù)則有所增長(zhǎng)。這說(shuō)明今年2月份推盤(pán)方面略保守，但市場(chǎng)交易顯然要比預(yù)期的好。

從各類(lèi)城市看，二線城市庫(kù)存拉升最明顯。100個(gè)城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫(kù)存總量分別為3001、26204和20635萬(wàn)平方米，同比增速分別為5.8%、8.7%和1.8%，其中二線城市庫(kù)存同比增速相對(duì)高。易居研究院認(rèn)為，二線城市本身潛在的供應(yīng)比較大，但近期購(gòu)房政策總體偏緊，所以會(huì)使得庫(kù)存增速略偏高。

從存銷(xiāo)比來(lái)看，一線城市最小。根據(jù)報(bào)告，2月份100個(gè)城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為8.1、10.5和10.0個(gè)月。今年1-2月份一線城市購(gòu)房政策總體趨緊，疊加信貸收緊的預(yù)期，所以反而加快了部分購(gòu)房者的購(gòu)房節(jié)奏，這會(huì)使得存銷(xiāo)比數(shù)據(jù)相對(duì)偏低。而由于一線城市近期購(gòu)房政策相對(duì)嚴(yán)厲，同時(shí)推盤(pán)節(jié)奏也在加快，所以預(yù)計(jì)后續(xù)幾個(gè)月存銷(xiāo)比會(huì)有反彈的可能。

去庫(kù)存

從各城市的表現(xiàn)來(lái)看，截至2月底，100個(gè)城市中，有44個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比下跌現(xiàn)象。具體城市方面，湖州庫(kù)存同比下跌最明顯，跌幅為44%。去年下半年到今年前2月，湖州市場(chǎng)交易總體活躍，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，客觀上會(huì)帶動(dòng)庫(kù)存數(shù)據(jù)的同比下跌。易居研究院分析認(rèn)為，此類(lèi)庫(kù)存的消化，部分或也和投資投機(jī)購(gòu)房需求進(jìn)入有關(guān)，所以也存在很多風(fēng)險(xiǎn)。而針對(duì)此類(lèi)問(wèn)題，湖州在3月份積極出臺(tái)了政策抑制投資投機(jī)需求進(jìn)入，客觀上也會(huì)影響后續(xù)的庫(kù)存走勢(shì)。

值得注意的是，全國(guó)百城去化排序中，去化效果最好的3個(gè)城市為湖州、合肥和南通，均為長(zhǎng)三角城市。今年長(zhǎng)三角各城市市場(chǎng)交易依然活躍，存在一些炒房現(xiàn)象，這也是相關(guān)城市近期購(gòu)房政策頻頻收緊的重要原因。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年一季度包括上海、杭州、嘉興、臺(tái)州、金華、湖州、合肥等城市紛紛收緊政策，有力地打擊了投資投機(jī)需求。易居研究院認(rèn)為，若后續(xù)長(zhǎng)三角其他城市也出現(xiàn)炒作，那么政策收緊的可能性將加大。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提醒，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的改善，住宅去庫(kù)存迎來(lái)了很多新的機(jī)會(huì)。但也需要注意，后續(xù)對(duì)于一些炒作過(guò)多的城市，預(yù)售許可審批、項(xiàng)目定價(jià)、銀行信貸等政策將進(jìn)一步趨嚴(yán)，其本身會(huì)限制部分購(gòu)房需求的進(jìn)入，客觀上會(huì)使得去化速度放緩，這也要求相關(guān)城市的房企積極調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略和營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏。

百城房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)偏大，二線城市“領(lǐng)跑”

新建商品成交

《百城住宅價(jià)格報(bào)告》顯示，1-2月份，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為17692元/平方米，同比上漲10.1%，表明當(dāng)前處于房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)偏大的階段，從穩(wěn)房?jī)r(jià)的工作角度看，房?jī)r(jià)管控的工作不能放松。

從各類(lèi)城市表現(xiàn)來(lái)看，1-2月份4個(gè)一線城市新建商品住宅成交均價(jià)為47425元/平方米，同比下跌1.9%；32個(gè)二線城市新建商品住宅成交均價(jià)為17083元/平方米，同比上漲9.6%；64個(gè)三四線城市新建商品住宅成交均價(jià)為12642元/平方米，同比上漲7.6%。

從近期的數(shù)據(jù)來(lái)看，二線城市房?jī)r(jià)漲幅要遠(yuǎn)高于一線城市和三四線城市，穩(wěn)房?jī)r(jià)工作也被常抓不懈。當(dāng)前至少有四個(gè)省會(huì)城市接受了住建部門(mén)的督導(dǎo)，其中杭州、成都和西安屬于房?jī)r(jià)上漲相對(duì)快的城市，而南昌則因?yàn)槌雠_(tái)了“購(gòu)房同權(quán)”政策，房?jī)r(jià)開(kāi)始有所炒作。對(duì)于這四個(gè)城市的督導(dǎo)，說(shuō)明房?jī)r(jià)穩(wěn)定工作沒(méi)有松懈的空間。各地依然會(huì)把穩(wěn)房?jī)r(jià)作為今年的一項(xiàng)重要工作來(lái)抓。

此外還值得注意的是，三大都市圈周邊的部分三四線城市仍存在一些房?jī)r(jià)炒作現(xiàn)象。如環(huán)京的燕郊，因?yàn)閼?hù)籍政策松動(dòng)的傳聞，房?jī)r(jià)有所炒作；而環(huán)滬的湖州，因?yàn)榉績(jī)r(jià)相對(duì)便宜且購(gòu)房政策寬松，近期也有房?jī)r(jià)炒作的現(xiàn)象。易居研究院指出，后續(xù)在各地落實(shí)都市圈和城市群相關(guān)政策的同時(shí)，需要時(shí)刻監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，防范房?jī)r(jià)的炒作。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從全國(guó)百城房?jī)r(jià)漲幅數(shù)據(jù)看，漲幅依然偏大。尤其是隨著高價(jià)地王項(xiàng)目的入市，各個(gè)城市房?jī)r(jià)有上漲的勢(shì)頭。近期的房?jī)r(jià)走勢(shì)和去年非常相似。疫情帶來(lái)的沖擊還沒(méi)有完全過(guò)去，房地產(chǎn)依然被認(rèn)為是資金的避風(fēng)港，各類(lèi)資金加快進(jìn)入，容易帶動(dòng)房?jī)r(jià)的躁動(dòng)和炒作。

當(dāng)然，各類(lèi)穩(wěn)房?jī)r(jià)的政策正不斷齊全。從土地政策看，當(dāng)前大城市積極出臺(tái)了“雙集中”供地政策，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、減少土地市場(chǎng)的炒作，進(jìn)而促進(jìn)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。而從金融信貸政策看，此前銀保監(jiān)會(huì)等部門(mén)發(fā)文，要嚴(yán)管消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)要嚴(yán)查空殼公司炒房的現(xiàn)象。諸多政策疊加，有助于形成更好的外部環(huán)境，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定尤其是房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，都有積極的作用。