隨著2020年財(cái)報(bào)陸續(xù)發(fā)布，房企線上業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)也在輪番舉行。除了業(yè)績(jī)、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)、盈利能力外，在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，22個(gè)重點(diǎn)城市采用“集中供地”政策，也是各家房企管理層們被問(wèn)及最多的問(wèn)題之一。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，與“三道紅線”一樣，“集中供地”必將加速房企的分化。

事實(shí)上，“集中供地”的推出，意味著調(diào)控收緊，土地市場(chǎng)的游戲規(guī)則變了，其對(duì)市場(chǎng)和房企影響幾何，一直是業(yè)內(nèi)不斷探討的問(wèn)題。房企對(duì)此有何看法？又將采取怎樣的舉措應(yīng)對(duì)？

降低競(jìng)拍熱度，引導(dǎo)市場(chǎng)回歸理性

今年2月，有市場(chǎng)消息稱，按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)施供地“兩集中”。所謂“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，而且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)三次。

消息顯示，22個(gè)重點(diǎn)城市除了北上廣深四個(gè)一線城市外，還有南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無(wú)錫18個(gè)二線城市。

3月27日，杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布消息，杭州市區(qū)涉宅土地出讓將實(shí)行一年三次集中供地，首批土地使用權(quán)出讓信息預(yù)告同時(shí)發(fā)布，涉及57宗地塊，這些地塊計(jì)劃在4月進(jìn)行集中出讓。至此，杭州“集中供地”的靴子終于落地。

而比杭州早些時(shí)候，鄭州、天津、青島、南京等地“集中供地”的調(diào)控政策已陸續(xù)公布。

對(duì)此，很多房企高管在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上都表示，對(duì)“集中供地”的調(diào)控政策非常支持。其中，碧桂園常務(wù)副總裁程光煜表示，該政策使得房地產(chǎn)朝著更加平穩(wěn)健康的方向發(fā)展，有利于穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期；而且，這也是穩(wěn)定市場(chǎng)的很好的措施，有利于企業(yè)更好地安排投資節(jié)奏和相應(yīng)的資金安排。

“土地集中供應(yīng)對(duì)行業(yè)也是好事，在增加土地供應(yīng)量的同時(shí)，市場(chǎng)也更為透明，對(duì)于今年的供地量，大家也都有預(yù)期。”融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌如此表示。

在綠城中國(guó)執(zhí)行董事、行政總裁郭佳峰看來(lái)，政策的初衷是提高土地市場(chǎng)的信息透明度，穩(wěn)定公眾預(yù)期，同時(shí)希望降低土地競(jìng)拍熱度，引導(dǎo)市場(chǎng)回歸理性。

祥生控股執(zhí)行董事兼副總裁韓波也認(rèn)為，集中供地就是針對(duì)土地成本居高不下提出的針對(duì)性措施，也是政府為建立立體調(diào)控體系的操作方式。

此外，保利置業(yè)董事總經(jīng)理王健表示，從趨勢(shì)上看，集中供地能穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，加大土地的供應(yīng)量，并且充分披露土地市場(chǎng)信息，這樣企業(yè)會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)有更準(zhǔn)確的判斷，對(duì)資金比較充沛、資信比較良好的上市房企是利好。

對(duì)房企影響不一，加速房企分化

由于集中供地政策新近出臺(tái)，在很多房企高管看來(lái)，現(xiàn)在還沒(méi)有完全實(shí)施，到底怎么樣操作、最終影響都要看具體情況。但是，目前各家房企高管對(duì)于企業(yè)影響預(yù)判不一。

程光煜表示，碧桂園的投資覆蓋了“22城”，但占公司總土地儲(chǔ)備大約是21%，銷售額也大約是21%，因此整體影響是比較有限。

與此同時(shí)，中梁控股執(zhí)行董事及聯(lián)席總裁李和栗也表示，22個(gè)城市中，中梁除了四個(gè)一線城市外，其他18個(gè)城市都已覆蓋，但其投資額的占比約20%，影響相對(duì)比較平穩(wěn)。

在正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事兼董事會(huì)副主席劉偉亮看來(lái)，在“集中供地”出臺(tái)的22個(gè)城市中，正榮地產(chǎn)進(jìn)入了14個(gè)城市，對(duì)于全國(guó)化布局的公司來(lái)講，受此拍地的影響不會(huì)太大。

由于城市更新項(xiàng)目的儲(chǔ)備，時(shí)代中國(guó)董事會(huì)主席、執(zhí)行總裁兼執(zhí)行董事岑釗雄認(rèn)為，時(shí)代中國(guó)受“集中供地”新規(guī)影響不大。“時(shí)代中國(guó)目前有50%來(lái)源于城市更新項(xiàng)目，還有產(chǎn)城融合的項(xiàng)目。因?yàn)閷?duì)于公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛的依賴是比較低，所以應(yīng)該不會(huì)構(gòu)成大的影響。”岑釗雄如是說(shuō)。

綠城中國(guó)執(zhí)行董事、行政總裁郭佳峰則坦言，“集中供地”短期對(duì)綠城投資會(huì)帶來(lái)變數(shù)，尤其階段性的資金安排和投資布局節(jié)奏，會(huì)有一定影響，但是整體影響可控。“因?yàn)?，綠城在50個(gè)城市有縱深發(fā)展，總布局上可以有一些平滑的辦法；綠城融資上有優(yōu)勢(shì)，資金成本低，而拍地需要大量的保障金，綠城的成本比其它公司更有優(yōu)勢(shì)；綠城會(huì)在重點(diǎn)城市提高拿地的質(zhì)量；這兩年，綠城拓寬了收并購(gòu)等拿地渠道。所以，集中供地對(duì)綠城的影響不會(huì)非常大。”郭佳峰說(shuō)。

不過(guò)，從行業(yè)來(lái)看，孫宏斌認(rèn)為，今年熱點(diǎn)城市的土地競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，集中供地政策短期不會(huì)造成土地市場(chǎng)降溫，但長(zhǎng)期會(huì)有影響。

招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰則稱，22個(gè)集中供地城市之外，其他城市的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力度會(huì)抬高，但是有資金、有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商會(huì)在土地市場(chǎng)中獲得更優(yōu)質(zhì)的資源。

“土地兩集中讓企業(yè)的資金安排更明確，對(duì)公司的運(yùn)作更有利。在土地儲(chǔ)備上，企業(yè)也回歸理性，大多數(shù)房企趨于穩(wěn)定?；旧希磥?lái)很難再有‘黑馬’房企。”新城控股公司董事長(zhǎng)王曉松如此稱。

綜合房企高管的觀點(diǎn)來(lái)看，22城“集中供地”對(duì)于相對(duì)聚焦一二線的企業(yè)更為關(guān)鍵，在土地供應(yīng)集中期，能否有充足的現(xiàn)金流籌備“糧草”至關(guān)重要。此外，集中供地有望加速房企的分化，雖然對(duì)大型房企拿地策略沒(méi)有太大的影響，但對(duì)中小房企影響會(huì)更大，促使更多的企業(yè)聯(lián)合拿地成為必然。

拓寬拿地渠道，關(guān)注收并購(gòu)的機(jī)會(huì)

面對(duì)正在實(shí)施的集中供地土地政策，各家房企也做好應(yīng)對(duì)的準(zhǔn)備。保利置業(yè)董事總經(jīng)理王健表示，在集中供地的競(jìng)爭(zhēng)比較激烈的情況下，將加強(qiáng)在公司招拍掛以外獲取土地的能力。此外，王健認(rèn)為，市場(chǎng)將會(huì)有更多、更好的收并購(gòu)機(jī)會(huì)，保利置業(yè)也會(huì)積極地關(guān)注。

對(duì)于“集中供地”，中國(guó)海外發(fā)展行政總裁張智超認(rèn)為，中海面臨著更多的機(jī)會(huì)和機(jī)遇，未來(lái)將充分利用財(cái)務(wù)的穩(wěn)健和保障力度，把握住市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，無(wú)論是在投資空間，還是在收并購(gòu)上，都會(huì)積極關(guān)注市場(chǎng)和行業(yè)的機(jī)會(huì)。

從目前來(lái)看，房企對(duì)于拿地預(yù)算仍未出現(xiàn)減少的跡象。其中，中海今年全年新增土地權(quán)益投資額預(yù)算達(dá)到1650億元，同比增長(zhǎng)25.2%；碧桂園今年的土地投資計(jì)劃與2020年相若。據(jù)悉，碧桂園去年權(quán)益投資額為2092億元。

“今年計(jì)劃買地金額將達(dá)到520億以上，繼續(xù)保持較大的投資力度。” 越秀地產(chǎn)副董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理林峰表示。

而據(jù)郭佳峰透露，綠城預(yù)計(jì)2021年的拿地資金在800億元左右，新增土地貨值在3000億元之上，“這個(gè)數(shù)值不是固定數(shù)，會(huì)根據(jù)現(xiàn)金流狀況以及項(xiàng)目好壞等因素，對(duì)拿地資金模型做合理調(diào)配。”

除了拿地規(guī)模不減外，更多企業(yè)開(kāi)始追求有質(zhì)量的土地儲(chǔ)備，并且合作拿地趨勢(shì)進(jìn)一步加強(qiáng)。其中，劉偉亮表示，正榮地產(chǎn)更加看中權(quán)益銷售規(guī)模，2020年其權(quán)益銷售比例提升到55%，預(yù)計(jì)2021年權(quán)益銷售比例能達(dá)到60%左右；去年正榮地產(chǎn)的40多宗地中，有接近一半以上是合作項(xiàng)目，未來(lái)可能會(huì)選擇兩家最多三家公司合作拿地。

與此同時(shí)，蔣鐵峰則表示，招商蛇口將根據(jù)成本理智出價(jià)，追求的是有利潤(rùn)、有回款的銷售，追求有質(zhì)量的增長(zhǎng)，所以繼續(xù)保持對(duì)土地市場(chǎng)的客觀和冷靜，做好對(duì)每一個(gè)城市的研究，積極關(guān)注22城的土地供應(yīng)，持續(xù)低價(jià)獲取優(yōu)質(zhì)資源。而招商蛇口的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、郵輪產(chǎn)業(yè)，也將帶來(lái)很多優(yōu)質(zhì)低價(jià)土地機(jī)會(huì)，所以在集中土地供地政策上，綜合片區(qū)獲得土地開(kāi)發(fā)力度會(huì)進(jìn)一步加大。

在土地市場(chǎng)熱度居高不下的背景下，22城“集中供地”無(wú)疑是要給市場(chǎng)降溫，最大化地避免“搶地潮”出現(xiàn)。而對(duì)于在22城深耕的房企來(lái)說(shuō)，將面臨前所未有的考驗(yàn)，而機(jī)遇也將并存。隨著土地新政落地，房企大佬們新的拿地模式或?qū)⑸涎荨?/div>