最近有關(guān)房?jī)r(jià)的消息多起來(lái)了，有兩類幾乎相反的信息吸引了不少人的眼球。在已經(jīng)歷了一波20%左右漲幅的廣州、成都等一線城市和熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，造富神話還在延續(xù)，但這樣的造富，跟普通百姓已經(jīng)絕緣；而在環(huán)京區(qū)域，已有購(gòu)房人成為“負(fù)翁”，開(kāi)始“免費(fèi)送房”。這讓一部分準(zhǔn)備入市的購(gòu)房者非常焦慮。買(mǎi)還是不買(mǎi)，這是一個(gè)燒腦的問(wèn)題。對(duì)已經(jīng)買(mǎi)了房的人，賣與不賣，同樣兩難。

其實(shí)，房?jī)r(jià)漲也正常，降也正常。自房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)，房?jī)r(jià)基本上是漲的，也就是說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)真正經(jīng)歷過(guò)一波實(shí)質(zhì)性漲跌周期。從市場(chǎng)角度來(lái)看，有漲有跌是很正常的。但與之前調(diào)控政策不同的是，本屆政府提出“房住不炒”、差異化調(diào)控政策之后，不僅房地產(chǎn)政策翻烙餅的現(xiàn)象基本沒(méi)有了，而且是越來(lái)越嚴(yán)，越來(lái)越精準(zhǔn)。在此背景下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)兩極分化。有的地方在漲，有的地方在跌，這也符合房地產(chǎn)的價(jià)值規(guī)律：地段、地段、地段。

從區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，也是如此。一線城市、熱點(diǎn)城市雖然還在上漲，但漲幅也已收窄。之所以與三四線城市比，房?jī)r(jià)還有不小的漲幅，主要還是這些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，有錢(qián)人相對(duì)較多，因此，還是有剛需和改善性需求。同時(shí)，也有輸入性通脹的影響。一般來(lái)說(shuō)，利率與房?jī)r(jià)走勢(shì)應(yīng)該是相反的。但是，去年以來(lái)，在我國(guó)利率持續(xù)走高的情況下，深圳、東莞、廣州、上海等市房?jī)r(jià)卻持續(xù)上漲，漲幅普遍超過(guò)20%。原因就在于美國(guó)貨幣持續(xù)放水，全球資產(chǎn)價(jià)格水漲船高，作為資產(chǎn)配置的房地產(chǎn)，也迎來(lái)普漲。土耳其、俄羅斯房?jī)r(jià)漲幅超20%；美國(guó)、英國(guó)、加拿大、日本、巴西、韓國(guó)等國(guó)家的房?jī)r(jià)整體漲幅也遠(yuǎn)超我國(guó)。

2016年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)金融調(diào)控政策從“控制系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)”到對(duì)房企劃出“三條紅線”和對(duì)金融機(jī)構(gòu)劃出“兩條紅線”，轉(zhuǎn)向“強(qiáng)硬去杠桿”，金融調(diào)控已成為房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要方向。但總有人挖空心思鉆空子，疫情后的經(jīng)營(yíng)貸貼息優(yōu)惠政策就給了某些“有心人”可乘之機(jī)。3月23日，“北京自查發(fā)現(xiàn)3.4億經(jīng)營(yíng)貸流入樓市”的消息沖上熱搜。3月26日晚間，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳、住建部辦公廳、央行辦公廳發(fā)布關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知，明確要求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得為購(gòu)房人提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供房抵經(jīng)營(yíng)貸等金融產(chǎn)品的咨詢和服務(wù)，不得誘導(dǎo)購(gòu)房人違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)用途資金；在提供新房、二手房買(mǎi)賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)時(shí)，應(yīng)要求購(gòu)房人書(shū)面承諾，購(gòu)房資金不存在挪用銀行信貸資金等問(wèn)題。很顯然，一線城市房?jī)r(jià)堅(jiān)挺還有違規(guī)資金入市助燃的作用。

與一線城市“房堅(jiān)強(qiáng)”相比，缺少外力推動(dòng)的三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已是一片哀鴻，特別是環(huán)京區(qū)域。除唐山外，河北各地樓市2020年價(jià)格都有所下調(diào)，其中，三河市、涿州市、固安縣等環(huán)京樓市熱點(diǎn)區(qū)域，房?jī)r(jià)近4年來(lái)持續(xù)下降，銷量低位徘徊，如香河房?jī)r(jià)從2017年起，平均每半年每平方米就降價(jià)1000多元。涿州不少樓盤(pán)已經(jīng)從2017年3月時(shí)的每平方米2萬(wàn)多元，下降到了1萬(wàn)元左右。高碑店高鐵附近的房?jī)r(jià)由2017年每平方米超過(guò)1萬(wàn)元下降到目前的6500元。

有的房源出現(xiàn)“資不抵債”情況，已有購(gòu)房者發(fā)布相關(guān)信息，稱接手人只需承擔(dān)剩余貸款及利息即可將房產(chǎn)免費(fèi)贈(zèng)送。但如果房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)30%，對(duì)于所謂的接手者來(lái)說(shuō)，購(gòu)置新房的成本會(huì)更低，沒(méi)有任何實(shí)惠，基本沒(méi)有人“接盤(pán)”。環(huán)京區(qū)域部分“五證齊全”的房企，因近年來(lái)銷量慘淡導(dǎo)致資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，項(xiàng)目成了爛尾樓。若樓市持續(xù)低迷，可能還會(huì)有房企在資金方面壓力增大甚至破產(chǎn)。個(gè)別三四線城市樓市崩盤(pán)是完全可能的。因?yàn)楹芏喾康禺a(chǎn)很熱的三四線城市，尤其是環(huán)京區(qū)域，投資客本來(lái)就多，在限購(gòu)后，靠本地需求支撐不起那么大的市場(chǎng)，城市經(jīng)濟(jì)又不如一線城市活躍，那些高點(diǎn)買(mǎi)房的人，難免高位套牢，在房?jī)r(jià)下降情況下，成為負(fù)翁也是完全可能的。

在堅(jiān)持“房住不炒”的前提下，去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要著力解決大城市的住房問(wèn)題，其遵循的基本邏輯是政府的歸政府，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)。目前大城市的房?jī)r(jià)，無(wú)論是絕對(duì)房?jī)r(jià)還是相對(duì)房?jī)r(jià)都比較高，其中不乏違規(guī)資金入市等非市場(chǎng)因素，因此，政府?dāng)嗳怀鍪质潜仨毜?，但與此同時(shí)，那些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快又沒(méi)支撐的三四線城市，對(duì)于那些投資客，政府不會(huì)施以援手，只能是自己釀的苦酒自己喝。