銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查、加強(qiáng)信貸需求審核、加強(qiáng)貸款期限管理、加強(qiáng)貸款抵押物管理、加強(qiáng)貸中貸后管理、加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理等，嚴(yán)防經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

□ 記者 周芬棉

近日，全國多地紛紛出臺房地產(chǎn)新政。

繼北京、上海等地發(fā)布防止房價(jià)過快上漲的政策后，浙江省麗水市、廣東省佛山市、陜西省西安市等也先后針對房地產(chǎn)市場發(fā)布新政。

例如，麗水市發(fā)布進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展有關(guān)事項(xiàng)的通知；佛山市發(fā)布關(guān)于調(diào)整住房公積金抵押貸款政策的通知；西安市發(fā)布建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的通知……

近日，來自中央三部門的政策也正式落地，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布防止經(jīng)營性用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知。

為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，對其進(jìn)行調(diào)控進(jìn)入了一個(gè)高潮階段。新一輪穩(wěn)房價(jià)政策正在全國多地集中出臺。

規(guī)范經(jīng)營性貸款

針對近期一些企業(yè)和個(gè)人違規(guī)將經(jīng)營用途貸款投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，影響房地產(chǎn)調(diào)控政策效果，擠占支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是小微企業(yè)發(fā)展的信貸資源問題，3月26日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》(以下簡稱《通知》)，明確提出銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查，加強(qiáng)信貸需求審核，加強(qiáng)貸款期限管理，加強(qiáng)貸款抵押物管理，加強(qiáng)貸中貸后管理，加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理等，嚴(yán)防經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，《通知》是銀保監(jiān)會(huì)等部門首次系統(tǒng)對經(jīng)營貸進(jìn)行管控的政策，進(jìn)一步體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場從緊從嚴(yán)的導(dǎo)向。

首當(dāng)其沖的是“空殼公司”面臨嚴(yán)查。嚴(yán)躍進(jìn)說，《通知》明確了一個(gè)概念，即“空殼公司”，這是無實(shí)際經(jīng)營的小微企業(yè)的統(tǒng)稱?！锻ㄖ芬?，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要切實(shí)加強(qiáng)經(jīng)營用途貸款“三查”，落實(shí)好各項(xiàng)授信審批要求，不得向無實(shí)際經(jīng)營的空殼企業(yè)發(fā)放經(jīng)營用途貸款。從實(shí)際過程看，空殼公司也確實(shí)存在騙貸且違規(guī)把資金投向房地產(chǎn)的嫌疑。類似空殼公司后續(xù)將面臨審查，嚴(yán)管空殼公司注冊行為很關(guān)鍵。

其次是對抵押物管理加強(qiáng)?！锻ㄖ诽岢?，對使用房產(chǎn)抵押的貸款，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)抵押物估值管理，合理把握貸款抵押成數(shù)。對抵押人持有被抵押房產(chǎn)時(shí)間低于1年的，審慎確定貸款抵押成數(shù)。由此可以看出，這兩年房產(chǎn)炒作過程中出現(xiàn)了一種新的做法，即先借款買房然后通過抵押來套取資金，這是一種很隱蔽的騙貸模式。當(dāng)前對于此類抵押的做法進(jìn)行規(guī)范，有助于打擊“買房-抵押-融資-再買房”的炒房模式。

《通知》同時(shí)強(qiáng)化需求審查。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要對經(jīng)營用途貸款需求進(jìn)行穿透式、實(shí)質(zhì)性審核，不得因抵押充足而放松對真實(shí)貸款需求的審查，不得向資金流水與經(jīng)營情況明顯不匹配的企業(yè)發(fā)放經(jīng)營性貸款。強(qiáng)調(diào)“實(shí)質(zhì)性審查”的，說明過去部分審查工作是被架空的。尤其是過去商業(yè)銀行過多強(qiáng)調(diào)抵押的工作，對于一些抵押充足的貸款，沒有進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，自然造成了很多資金違規(guī)使用的情況。

據(jù)上述三部門有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，《通知》還要求加強(qiáng)貸中貸后管理。嚴(yán)格落實(shí)資金受托支付要求，加強(qiáng)貸后資金流向監(jiān)測和預(yù)警。和借款人簽訂資金用途承諾函，明確一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的要立刻收回貸款，并追究相應(yīng)法律責(zé)任。

《通知》提出，對存在協(xié)助借款人套取經(jīng)營用途貸款行為的中介機(jī)構(gòu)，一律不得進(jìn)行合作，并建立違規(guī)行為“黑名單”。

依據(jù)《通知》，各銀保監(jiān)局、地方住建部門和央行分支機(jī)構(gòu)要聯(lián)合開展一次經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域問題專項(xiàng)排查，于5月31日前完成排查工作。

啟動(dòng)調(diào)控措施

在《通知》發(fā)布之前，許多地方已先行啟動(dòng)經(jīng)營用途貸款流入樓市的調(diào)控措施。

據(jù)中國銀行法學(xué)會(huì)副會(huì)長潘修平介紹，深圳、上海的房價(jià)2020年有了大幅上漲，北京房價(jià)在2021年也蠢蠢欲動(dòng)。正是在這一關(guān)鍵時(shí)刻，監(jiān)管部門、許多地方及時(shí)出臺政策，防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，目的是要鞏固前期的限貸成果，防止房價(jià)出現(xiàn)大幅上漲。

2月10日，北京銀保監(jiān)局聯(lián)合相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人經(jīng)營性貸款管理 防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的通知》。明確要求，嚴(yán)格實(shí)施貸前調(diào)查，審慎發(fā)放僅以企業(yè)實(shí)際控制人身份申請的個(gè)人經(jīng)營性貸款；切實(shí)加強(qiáng)支付管理，防止信貸資金轉(zhuǎn)入與借款人經(jīng)營活動(dòng)無關(guān)的賬戶；盡職落實(shí)貸后管理，出現(xiàn)借款人退出公司經(jīng)營，或以轉(zhuǎn)讓股權(quán)等方式失去對公司實(shí)際控制權(quán)等情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)采取必要措施確保貸款資金安全等。

3月12日，央行上海總部印發(fā)《2021年上海信貸政策指引》，引導(dǎo)轄內(nèi)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，切實(shí)增強(qiáng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力。要求金融機(jī)構(gòu)合理控制房地產(chǎn)貸款增速和占比，嚴(yán)格審查貸款人個(gè)人信息的真實(shí)性，切實(shí)防范消費(fèi)貸款、經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

3月27日，浙江湖州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，強(qiáng)化借款人資格和購房首付資金來源審查，嚴(yán)防消費(fèi)貸款、經(jīng)營性貸款等違規(guī)用于購房。杭州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，要求切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理。

而在去年底今年初，廣州、深圳等地就已經(jīng)開始房貸大排查，嚴(yán)防經(jīng)營性貸款流入房地產(chǎn)市場。

政策擴(kuò)至全國

潘修平說，國家對樓市采取“房住不炒”的態(tài)度，不允許將住房當(dāng)成投資工具進(jìn)行炒作，在一定期間內(nèi)保持住房的價(jià)格穩(wěn)定，避免房價(jià)大起大落。

對樓市的調(diào)控政策是隨著樓市的熱度逐漸加碼。早在2017年前后，房價(jià)出現(xiàn)了快速上漲勢頭，政府及時(shí)加大了限購、限貸政策，起到了很好的效果，房價(jià)逐漸穩(wěn)定下來。但是隨著時(shí)間的推移，具備購房資格的人越來越多，限購的作用逐漸弱化，政府不得不加大限貸力度。目前，購房人購買首套住房可以獲得70％的貸款，購買二套房獲得的貸款就非常少了，基本上要靠自有資金支付房款。由此可見，限貸是目前樓市調(diào)控的最有效的手?jǐn)?。在此背景下，如果?jīng)營性資金違規(guī)進(jìn)入樓市，無疑會(huì)對限貸政策造成直接沖擊，新一輪調(diào)控政策由此開始在全國許多地市開花結(jié)果。

據(jù)嚴(yán)躍進(jìn)介紹，目前不僅一線城市房價(jià)有所上漲，一些三、四線城市房價(jià)也在漲，浙江金華的房價(jià)都漲到每平方米3萬多元，有的甚至快到5萬元了。連金義和婺城新區(qū)都漲到每平方米1.6萬多元。

嚴(yán)躍進(jìn)說，3月30日，麗水市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)麗水市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)事項(xiàng)的通知》，其核心是強(qiáng)化商品住宅用地供給、調(diào)整土地出讓競價(jià)方式、強(qiáng)化商品房預(yù)售資金管理。該政策出臺，說明面對房價(jià)上漲，當(dāng)前地級市政策趨緊的導(dǎo)向。統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度浙江省包括杭州、嘉興、湖州、金華、義烏、永康、臺州、麗水8個(gè)城市相繼出臺收緊性政策。

3月30日重慶市市場監(jiān)督管理局發(fā)布《商品房銷售不得與入學(xué)資格掛鉤的宣傳提示》，對學(xué)區(qū)房炒作實(shí)行管控。這種現(xiàn)象在很多地方都存在。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，要真正促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，就不能任由學(xué)區(qū)房炒作肆虐。

西安市也于3月31日發(fā)布《關(guān)于建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，升級限購，落實(shí)限售，嚴(yán)格無房認(rèn)定等。嚴(yán)躍進(jìn)分析其中原因，稱從去年下半年到今年，西安房價(jià)炒作現(xiàn)象確實(shí)有所增加。