房地產(chǎn)稅改革一直備受社會各界關(guān)注。重慶、上海兩市早在2011年1月28日就開始個人住房房產(chǎn)稅試點。兩市試點之后，其他地方均未跟進(jìn)，兩市也未將個人住房房產(chǎn)稅制度正式化。對于外界來說，試點實施情況也不是那么清楚。時隔十年，試點的成效如何，當(dāng)對社會有個交代。

兩市個人住房房產(chǎn)稅何去何從暫可按下不表。2013年十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》要求“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”，明確將房地產(chǎn)稅改革納入法治渠道。2015年修改的《中華人民共和國立法法》落實稅收法定原則，明確“稅種的設(shè)立、稅率的確定和稅收征收管理等稅收基本制度”只能由法律規(guī)定。這意味著房地產(chǎn)稅的推進(jìn)，必須有房地產(chǎn)稅立法作為前提。2020年《中共中央 國務(wù)院關(guān)于新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的意見》涉及房地產(chǎn)稅的表述是“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。從“加快推進(jìn)”到“穩(wěn)妥推進(jìn)”，不是房地產(chǎn)稅改革進(jìn)程的倒退，而是更加務(wù)實的表述。

房地產(chǎn)稅立法關(guān)系千家萬戶的利益。房地產(chǎn)稅開征的難點絕對不在技術(shù)層面上，而是在利益格局的調(diào)整上。房地產(chǎn)市場能否承受房地產(chǎn)稅開征的壓力，可能是最重要的需要考慮的難題。

從中長期來看，房地產(chǎn)市場價格與房地產(chǎn)稅的征收幾乎沒有關(guān)系。上個世紀(jì)二三十年代的大蕭條之后，多數(shù)國家都選擇了寬松貨幣政策來應(yīng)對可能的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，結(jié)果是市場上的貨幣越來越多，房價的上漲在許多時候也只不過是讓業(yè)主有了應(yīng)對通貨膨脹的機(jī)會。當(dāng)然，由于市場主體趨利避害，更多人通過購房來應(yīng)對通貨膨脹，也會讓房價進(jìn)一步抬升。除非這個市場還能讓市場主體有更多的選擇。由此所引申出的政策含義是，為了應(yīng)對房地產(chǎn)市場價格上漲，政府可以在房地產(chǎn)市場之外尋找對策。其他市場有更好的機(jī)會，市場主體就不會集中在房地產(chǎn)市場，從而給房地產(chǎn)市場上漲增加壓力。

“房住不炒”政策的出臺，已經(jīng)在很大程度上形成了“房住不炒”相關(guān)政策的預(yù)期。實際上，這是在倡導(dǎo)一種住房消費（投資）理念，是對既往各種炒房行為的糾正。“炒房”曾經(jīng)給炒房者帶來了豐厚的回報，形成了炒房者及追隨者對于住房價格迅速上漲的預(yù)期。顯然，“房住不炒”政策只要堅持，那么已有的預(yù)期是可以得到改變的。政策需要久久為功，不能半途而廢。

住房稅收政策，應(yīng)與老百姓的居住需求相適應(yīng)。改善性住房政策包括相關(guān)稅收政策。政策應(yīng)讓老百姓的改善性住房需求更容易實現(xiàn)。人民對美好生活的向往，就是我們的奮斗目標(biāo)。小住房換大住房，住房品質(zhì)的改善，都是消費升級換代的表現(xiàn)。相關(guān)稅收政策的制定當(dāng)以支持為導(dǎo)向。相關(guān)交易的稅收政策應(yīng)以低稅乃至免稅為方向。

房地產(chǎn)稅開征，在短期內(nèi)可能導(dǎo)致部分住房拋售。這種拋售對房地產(chǎn)市場的影響需要評估。也是房地產(chǎn)稅開征中必須重點關(guān)注的一個問題。由于這種影響關(guān)系全局，房地產(chǎn)稅立法必須穩(wěn)妥推進(jìn)。

房地產(chǎn)稅立法要考慮業(yè)主的支付能力和支付意愿。否則，房地產(chǎn)稅開征之后，業(yè)主沒有能力支付或沒有支付意愿，就可能嚴(yán)重影響政府公信力。房地產(chǎn)稅制設(shè)計必須充分考慮這個問題，這是因為業(yè)主如果沒有支付意愿，那么房地產(chǎn)稅這樣一種與自然人關(guān)系密切的稅種就無法順利開征。

房地產(chǎn)稅的開征意味著對自然人征稅提出更高的要求。2019年以來，綜合與分類相結(jié)合的個人所得稅制的推行，特別是匯算清繳補(bǔ)繳稅款的順利進(jìn)行，讓稅務(wù)部門有了更豐富的自然人稅收征管經(jīng)驗，讓房地產(chǎn)稅的征管有更扎實的基礎(chǔ)。智慧稅務(wù)建設(shè)幾乎可以克服房地產(chǎn)稅征管的所有技術(shù)難題。

現(xiàn)代國家是法治國家。房地產(chǎn)稅立法就是讓新稅種在法治的軌道內(nèi)開征，充分體現(xiàn)稅收的法治性。標(biāo)準(zhǔn)意義上的房地產(chǎn)稅是一種以房地產(chǎn)評估價為基礎(chǔ)所課征的稅。房價上漲較快，意味著評估價可能與業(yè)主當(dāng)年的購買價有較大的差距。房地產(chǎn)稅稅率的設(shè)定要充分考慮房價與個人（家庭）收入的比例關(guān)系。順利開征房地產(chǎn)稅，只能以較低的稅率（如不超過千分之一的稅率）來換取民眾的支持。

房地產(chǎn)稅制的設(shè)計還必須考慮到已有的房地產(chǎn)五稅（房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅五種只對房地產(chǎn)開征的稅種）所提供的稅收收入占全部稅收收入之比已經(jīng)不低的事實。2012年-2020年房地產(chǎn)五稅收入占比分別為10.07%、11.08%、11.60%、11.22%、11.52%、11.39%、11.49%、12.18%和12.76%。這五種稅均為地方稅，五種稅稅收收入占地方稅收入之比為20%以上。房地產(chǎn)稅按年度征收，替代已經(jīng)按年度征收的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅沒有太大爭議。其他三種稅都是一次性征收的，但都是基于房地產(chǎn)價值的。房地產(chǎn)能承載多少稅負(fù)，是房地產(chǎn)稅開征必須考慮的問題。從減少重復(fù)征稅的目標(biāo)出發(fā)，房地產(chǎn)稅替代這五種稅種是合理的選擇。

實際上，來自房地產(chǎn)的增值稅、企業(yè)所得稅收入也不少。房地產(chǎn)提供的稅收收入占比絕不止上述五種稅收入占比。政府從房地產(chǎn)取得的收入還包括國有土地出讓金收入。這些在設(shè)計房地產(chǎn)稅制中都需要充分考慮。

總之，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法工作，建議考慮輕稅原則。唯有如此，房地產(chǎn)稅立法才能得到盡可能多的老百姓擁護(hù)，房地產(chǎn)稅開征工作才有望順利進(jìn)行。