4月12日，外交部向全球特別推介湖北，重現(xiàn)疫后重生的武漢。自去年4月8日武漢重啟，時隔一年，武漢樓市同樣經(jīng)歷了“過山車”式的行情，從年初的暫停到年末的翹尾，直到今年樓市逐步回到了正常的發(fā)展軌道，品牌房企在抗疫與經(jīng)濟重振中持續(xù)重倉武漢。
從去年4月到今年3月的12個月時間內(nèi)，武漢住房成交累計達20.77萬套，與此前成交量最高的2019年持平。業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，今年樓市供銷兩旺，人氣不減，但是市場分化仍將日趨明顯。值得關(guān)注的是，在全面壓降住宅容積率、樓市競爭不斷加劇的情況下，武漢樓市將告別粗放規(guī)模競爭，轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。
從去年4月到今年3月的12個月時間內(nèi)，武漢住房成交累計達20.77萬套，與此前成交量最高的2019年持平。新京報記者鄭新洽 攝
從暫停到年末翹尾
“從去年4月武漢全面重啟，經(jīng)過一年的努力，隨著社會經(jīng)濟不斷復(fù)蘇，樓市逐步回到了正常的發(fā)展軌道。”中指研究院華中市場研究中心主任李國政這樣表示。
眾所周知，去年受疫情影響，武漢樓市一度停擺。隨著2020年4月8日武漢“解封”，樓市逐步復(fù)蘇，機構(gòu)統(tǒng)計顯示，在降低預(yù)售門檻、社保補繳等一系列精準紓困政策推動下，從5月開始，武漢樓市成交量連續(xù)破萬套，積壓的需求開始釋放，特別是下半年重新回到供銷兩旺的發(fā)展“快車道”，去年12月新房銷售達到27996套，成為武漢單月歷史成交第三高，也是4年多來的最高紀錄。
在經(jīng)歷去年四季度高位收官之后，今年一季度武漢市場表現(xiàn)也相當(dāng)亮眼，成交方面迎來近幾年最佳開局，相比前幾年均呈現(xiàn)大幅增長，住宅價格也有小幅上漲。
中指研究院華中市場研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年一季度武漢住房新增供應(yīng)402萬平方米，雖然環(huán)比減少53%，但是較去年一季度增長184%，為近幾年同期供應(yīng)高點。
與此同時，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，一季度武漢住房成交44877套，面積518.18萬平方米，雖然較去年第四季度下降38.7%和34.6%，但同比去年一季度，則是大幅增長282%和280%。至此，從去年4月到今年3月的12個月時間內(nèi)，武漢住房成交累計達20.77萬套，與此前成交量最高的2019年持平。
分區(qū)域來看，主城區(qū)依然為武漢樓市成交主力區(qū)域，主城區(qū)和遠城區(qū)成交套數(shù)占比約為6:4。其中東湖高新區(qū)銷量穩(wěn)居第一，黃陂區(qū)、洪山區(qū)分別排名第二和第三位。
很多房企在武漢銷售也頗為可觀。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，在武漢市場，一季度TOP30市場占有率合計達64%，融創(chuàng)以9.94%的市場占有率穩(wěn)居榜首；本土房企武漢城建集團經(jīng)過去年重組后競爭力提升，市場占有率8.57%緊隨其后，排名第二；綠地因為旗下綠地天河國際會展城、綠地光谷星河繪、海格公館等項目連續(xù)加推熱銷，位居第三。
此外，萬科、中建三局、福星惠譽、旭輝、華潤、保利和百步亭等企業(yè)均入圍十強。從武漢市全市榜單來看，一季度全市熱銷項目TOP3均超過1000套，而TOP10項目多為綠地、融創(chuàng)、華潤、遠洋和中建三局地產(chǎn)項目。
去年土地出讓總價及單價均刷新紀錄
2021年，作為“十四五”開局之年，武漢提出，加快全國經(jīng)濟中心、國家科技創(chuàng)新中心、國家商貿(mào)物流中心、國際交往中心和區(qū)域金融中心的打造。在武漢市一季度招商引資大會上，簽約112個項目，總金額達3462億元。
而在去年武漢解封首日舉辦的云招商大會上，武漢簽約69個項目，總金額2451億元，其中包括融創(chuàng)與武漢地產(chǎn)集團聯(lián)手在武漢黃陂打造“長江文旅城”。
剛剛走遍湖北所有地級市的易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，外交部推介湖北之后，湖北的投資形象會不斷改善。那么，后續(xù)武漢包括周邊一些區(qū)域的土地市場，有活躍的表現(xiàn)。而從產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入來講，如果后續(xù)國際形勢更好一些，合作機會進一步增多，房地產(chǎn)受產(chǎn)業(yè)的影響也會表現(xiàn)積極。
從2020年來看，武漢土地拍賣采取了分期付款、取消競價熔斷、全面網(wǎng)上掛牌等措施，加大優(yōu)質(zhì)地塊供給，降低出讓門檻，房企迎來拿地良機。
統(tǒng)計顯示，品牌房企在抗疫與經(jīng)濟重振中持續(xù)重倉武漢，2020年，武漢土地出讓金達到1901億元（全口徑），超過2019年的1765億元，創(chuàng)造新的歷史紀錄，穩(wěn)居全國城市十強行列，2020年武漢土地總價與單價紀錄齊齊刷新。其中，累計超過15個板塊刷新了土地單價或總價紀錄，特別是去年11月13日，華潤以溢價52.8%、65.7億拿下江岸地塊。
目前，武漢位列“土地兩集中”出讓的22城之中，為此，土地供應(yīng)量暫受影響。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年一季度土地市場僅有3宗地塊溢價成交，其中，正榮溢價67%加碼蔡甸，越秀以溢價26%至13億元競得漢口濱江居住綜合用地，新希望則以52.3億元拿下二七濱江兩宗地塊，將引入華中總部。此外，卓爾智城拿下盤龍城3宗近百萬平方米打包地塊，將打造空港體育中心。湖北交投、萬達、美聯(lián)、保利等企業(yè)也均有收獲。
值得關(guān)注的是，武漢樓市冷熱不均現(xiàn)象依舊存在，區(qū)域分化明顯。一季度，中指研究院華中市場研究中心監(jiān)測開盤122次，共推出25545套；開盤首日去化率為45%，日光盤占比14%，其中超過4成項目去化低于30%，整體去化表現(xiàn)一般，但塔子湖、后湖、光谷新中心板塊去化較高。
預(yù)計二季度市場熱度仍將延續(xù)
4月2日，武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布了《2021年第二季度全市預(yù)計達到銷售條件的商品房項目清單》，其中顯示，預(yù)計第二季度將有177個項目、656.9萬平方米商品房可達銷售條件。
從區(qū)域來看，二季度供應(yīng)主要以中心城區(qū)為主，預(yù)計將有89個項目入市，占比達51.13%。新城區(qū)預(yù)計有88個項目，占比48.87%。從項目來看，體量最大的項目是黃陂區(qū)天匯龍城龍欣苑、龍楓苑。
李國政認為，綜合來看，其他一二線城市紛紛加碼調(diào)控，武漢一季度政策環(huán)境相對寬松，因此，一季度市場銷量表現(xiàn)不錯。而隨著二季度到來，企業(yè)推盤積極性將進一步高漲，預(yù)計2季度將會延續(xù)3月的市場熱度。根據(jù)目前統(tǒng)計，4月武漢將有超過50個項目上市。
根據(jù)最新調(diào)控政策，今年，武漢市將確保新建商品住房和二手住房同比價格指數(shù)原則上不超過5%。在業(yè)內(nèi)看來，4月武漢樓市熱度不減，不過項目分化也會持續(xù)，熱銷的只是“少數(shù)派”。
對此，李國政表示，對于大部分區(qū)域，去庫存依然是主旋律，光谷等熱點板塊，在地價剛性成本推動、二手房明顯上漲等因素刺激下，需要考慮市場相對過熱的情況。從因城施策、因企施策，到因區(qū)施策，都是下一步可能采取的穩(wěn)定市場的有效措施。
放眼2021年武漢市場，克而瑞分析人士認為，武漢在湖北省仍有較強吸附力，依舊是全省人口第一聚集地。就房地產(chǎn)市場而言，無論是購房需求，還是置業(yè)群體購買力，武漢的基本面仍然比較樂觀，市場需求依舊堅挺。
在李國政看來，今年武漢樓市預(yù)期供給增高，高庫存伴隨著快周轉(zhuǎn)與促銷讓利，樓市供銷兩旺人氣不減，市場分化日趨明顯。
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