2020年的業(yè)績(jī)報(bào)告，是房企在這不輕松的一年歷練后的答卷，尤其是對(duì)注重線下體驗(yàn)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)。

疫情之前的幾年，挖掘多元化經(jīng)營(yíng)模式、向商業(yè)板塊要新盈利點(diǎn)，是部分企業(yè)的共同選擇。一場(chǎng)疫情，究竟對(duì)房企的商業(yè)業(yè)務(wù)造成多大的影響？什么樣的業(yè)態(tài)更抗風(fēng)險(xiǎn)？房企會(huì)如何調(diào)整后續(xù)業(yè)務(wù)重點(diǎn)？

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)從A股及港股上市的地產(chǎn)公司中，選取了包括龍湖集團(tuán)（00960.HK）、華潤(rùn)置地（01109.HK）、太古地產(chǎn)（01972.HK）等在內(nèi)的十多家商業(yè)地產(chǎn)板塊代表為樣本，匯總梳理了其年報(bào)中的相關(guān)核心數(shù)據(jù)，一探商業(yè)地產(chǎn)的2020。

2020成色

綜合各房企年報(bào)和官網(wǎng)數(shù)據(jù)，2020年，包括萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)、太古地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、新城發(fā)展、萬(wàn)科印力、恒隆集團(tuán)、嘉里建設(shè)、九龍倉(cāng)集團(tuán)、大悅城(000031,股吧)地產(chǎn)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、寶龍商業(yè)、金茂集團(tuán)、世茂股份(600823,股吧)、中海、旭輝集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)在內(nèi)的16家房企中，其商業(yè)地產(chǎn)板塊（計(jì)算零售、寫字樓和酒店）收入達(dá)1000億元（注：萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)僅披露2020年截至9月的業(yè)績(jī)，營(yíng)業(yè)收入270.53億元）。

其中港資企業(yè)九龍倉(cāng)集團(tuán)和恒隆集團(tuán)收入同比上升，太古地產(chǎn)和嘉里建設(shè)收入同比有所下降。內(nèi)資房企中，商業(yè)板塊收入同比下降的是大悅城地產(chǎn)、金茂集團(tuán)、世茂股份和遠(yuǎn)洋集團(tuán)。

聚焦商業(yè)板塊中的零售業(yè)務(wù)租金收入看，萬(wàn)達(dá)商管仍位列榜單第一名，2020年全國(guó)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)減免租金超過(guò)43.3億元，如扣除這一因素影響，2020年全國(guó)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)租金同比增長(zhǎng)8.1%，達(dá)到415.97億元。

排在第二位的龍湖，2020年商場(chǎng)租金收入58億元，同比增長(zhǎng)23%。

第三位的太古地產(chǎn)，在香港和內(nèi)地的零售物業(yè)租金收入分別為24.41億港元和24.91億港元，共計(jì)59.32億港元。

疫情導(dǎo)致的商場(chǎng)空置，使得各家企業(yè)的項(xiàng)目出租率大部分同比下降，但下降幅度在不同企業(yè)的表現(xiàn)不盡相同。

從披露項(xiàng)目空置率的企業(yè)來(lái)看，第一梯隊(duì)的出租率水平維持在90%以上。

2020年，全國(guó)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)出租率99.4%，租金收繳率99.9%；龍湖集團(tuán)2020年底出租率為97%；九龍倉(cāng)集團(tuán)的內(nèi)地項(xiàng)目出租率為99%。

第二梯隊(duì)的出租率水平在8成左右，有企業(yè)的出租率下降明顯，且呈現(xiàn)明顯地域分化。

大悅城除成都項(xiàng)目外，出租率均有不同程度下滑，上海靜安大悅城降10%至86%；萬(wàn)科印力的已開業(yè)項(xiàng)目整體出租率 87.4%。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2020年，全國(guó)新開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量374個(gè)，同比下降28%，剔除35個(gè)存量改造物業(yè)，全新入市商業(yè)項(xiàng)目?jī)H339個(gè)，創(chuàng)下近三年的新低。

從城市分布來(lái)看，以開業(yè)數(shù)量≥6個(gè)為標(biāo)準(zhǔn)，成都、上海、深圳為前三，杭州、南京、佛山、重慶等城市均排名前列，展現(xiàn)出新一線城市活躍的商業(yè)氛圍。

萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)2020年開業(yè)45座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中38個(gè)位于非一線城市。在全國(guó)開業(yè)商場(chǎng)49座，已開業(yè)建筑面積為481萬(wàn)平方米的龍湖集團(tuán)，2020年于南京、成都、蘇州、西安、濟(jì)南、重慶6城新開10座商場(chǎng)。

輕資產(chǎn)與重奢

在2020年，更多的房企強(qiáng)調(diào)商業(yè)板塊的輕資產(chǎn)模式，有的已經(jīng)在公司架構(gòu)上“輕重分離”。

布局輕資產(chǎn)多年的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)發(fā)布2021年開業(yè)計(jì)劃，全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，從2021年開始，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，只輸出品牌，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，并分得收益。

2020年3月，龍湖商業(yè)也宣布，全面啟動(dòng)輕資產(chǎn)模式，在當(dāng)月的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，龍湖集團(tuán)解釋，發(fā)展輕資產(chǎn)已經(jīng)準(zhǔn)備了兩三年，可以幫助客戶提高資產(chǎn)利用率。

華潤(rùn)的輕資產(chǎn)布局也在加速。2020年底，華潤(rùn)萬(wàn)象生活上市，華潤(rùn)置地合并物業(yè)和商管兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，將商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)從華潤(rùn)置地綜合商業(yè)物業(yè)開發(fā)及投資中獨(dú)立出來(lái)，放入華潤(rùn)萬(wàn)象生活，輕重分離。

在2020年度業(yè)績(jī)會(huì)上，華潤(rùn)萬(wàn)象生活表示，2021年目標(biāo)包括外拓購(gòu)物中心項(xiàng)目達(dá)到10個(gè)。目前已通過(guò)管理輸出、承租經(jīng)營(yíng)、商管公司收并購(gòu)等方式拓展外部項(xiàng)目。業(yè)績(jī)會(huì)當(dāng)天，華潤(rùn)萬(wàn)象生活華東大區(qū)與OPPO簽約，將為杭州OPPO全球移動(dòng)終端研發(fā)總部商業(yè)提供輕資產(chǎn)管理輸出服務(wù)。

這些輕資產(chǎn)布局的影響，可以從各家房企2021年的發(fā)展目標(biāo)看出。

2021年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)計(jì)劃開業(yè)50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中輕資產(chǎn)占比68%；同時(shí)，計(jì)劃簽約70個(gè)輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)總裁肖廣瑞表示，根據(jù)董事會(huì)要求，今后每年簽約的輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將不低于60個(gè)。

年報(bào)顯示，龍湖商業(yè)2021年預(yù)計(jì)開業(yè)天街項(xiàng)目8個(gè)，租金收入目標(biāo)為85億元。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活希望在十四五期間外拓50個(gè)購(gòu)物中心，在目前123個(gè)在手項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)2025年末在營(yíng)購(gòu)物中心數(shù)量約150個(gè)。

在2020年度業(yè)績(jī)會(huì)上，華潤(rùn)萬(wàn)象生活還表示，重奢購(gòu)物中心的項(xiàng)目數(shù)量要達(dá)到9個(gè)，購(gòu)物中心分部的毛利率要繼續(xù)維持50%左右的高位。

疫情之下，重奢項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯。一方面，中國(guó)奢侈品市場(chǎng)連年爆發(fā)，麥肯錫《中國(guó)奢侈品報(bào)告2019》顯示，2012年至2018年間，全球奢侈品市場(chǎng)超過(guò)一半的增幅來(lái)自于中國(guó)，至2025年，這個(gè)比例將達(dá)到65%。另一方面，疫情的阻隔將無(wú)法出國(guó)消費(fèi)的奢侈品需求在中國(guó)市場(chǎng)集中釋放。

2020年4月，廣州太古匯愛馬仕旗艦店重裝開業(yè)，1900多萬(wàn)元的首日銷售額，創(chuàng)其品牌在中國(guó)的最高單店成交紀(jì)錄。

恒隆集團(tuán)董事長(zhǎng)陳啟宗在2020年致股東函中表示，恒隆購(gòu)物商場(chǎng)銷售的奢侈品市場(chǎng)，應(yīng)該會(huì)比一般消費(fèi)增長(zhǎng)得快。

他表示，恒隆為奢侈品品牌建造的購(gòu)物商場(chǎng)吸引了所有頂級(jí)品牌成為其租戶，結(jié)果，租金大幅躍升。2020年第一季度及其后，疫情下高端及次高端購(gòu)物商場(chǎng)的表現(xiàn)差別最為明顯。上海以外地區(qū)的五星級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)表現(xiàn)與上海的兩座同級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)完全一致，而四星級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)則顯然是另一回事。“2020年第一季度(準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)，就是2月及3月兩個(gè)月份)，業(yè)務(wù)被疫情沖擊嚴(yán)重受影響。到了4月，我們清楚看到奢侈品銷售額開始復(fù)蘇，而其他商品表現(xiàn)則依然乏力。下半年度，前者的銷售額暴漲，其余商品也開始發(fā)力，但進(jìn)度慢得多。”

2020年上半年，上海兩座購(gòu)物商場(chǎng)的零售額較2019年同期上升15%，而上海以外地區(qū)的則下降7%，彼此相距22個(gè)百分點(diǎn)；下半年，相應(yīng)數(shù)字則分別是上升90%比對(duì)49%，相距41個(gè)百分點(diǎn)。然而，如果比較高端及次高端購(gòu)物商場(chǎng)，情況會(huì)更為明顯。2020年上半年，前者上升21%，而后者則下降34%，相距55個(gè)百分點(diǎn)；下半年，高端購(gòu)物商場(chǎng)的零售額同比增加98%，而其他購(gòu)物商場(chǎng)的零售額則依然同比下跌4%，兩者相距達(dá)整整102個(gè)百分點(diǎn)。

除恒隆外，太古地產(chǎn)也表示，并不擔(dān)心高端品牌轉(zhuǎn)向線上銷售，其在太古廣場(chǎng)上加碼高端品牌的零售戰(zhàn)略似乎現(xiàn)在已經(jīng)生效。