2021年初的重點城市供地“兩集中”政策，是繼“三道紅線”“兩道紅線”等金融監(jiān)管措施之后，在土地市場的又一重要措施。名單中22城的商品房銷售金額、住宅用地出讓金占全國比重近四成，是許多房企拿地的重要戰(zhàn)場。

面對“兩集中”政策，房企如何應(yīng)對？政策的出臺，更加考驗房企資金實力、精準(zhǔn)投資度。大部分房企受負(fù)債率的影響，在土地投資端收緊，但與此同時，強(qiáng)資金實力、城市深耕和精準(zhǔn)投資型房企正遇到超車良機(jī)。

綠城、保利、建發(fā)位列前三 

濱江拿地金額進(jìn)前十

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-3月，TOP100企業(yè)拿地總額5588億元，拿地規(guī)模同比增長22.7%。TOP100門檻值為14億元，與去年同期保持一致，TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為59.0%，比重有所下降。

整體來看，房企一季度拿地回歸理性，溢價率回落，流拍率大幅上升后逐漸回落。2021年一季度，在三道紅線及集中供地政策影響下，土地溢價率整體顯著回落。流拍率方面，2021年1月全國土地流拍率從2020年12月的4.6%大幅上升至8.2%，此后呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，3月已下滑至4.9%的水平，處于過去1年的低位。

圖：2020-2021年50家代表房企每月拿地總額

受三道紅線及集中供地政策影響，供地周期不均疊加一季度為傳統(tǒng)銷售淡季，房企投資力度降低，但值得注意的是，龍頭房企拿地力度明顯提升，TOP10企業(yè)1-3月新增貨值總額5874億元，占TOP100企業(yè)的32.9%。

從新增貨值來看，保利發(fā)展、融創(chuàng)中國和綠城中國占據(jù)榜單前三位。2021年1-3月，保利發(fā)展以998億元占據(jù)榜單第一；融創(chuàng)中國和綠城中國緊隨其后，累計新增貨值規(guī)模分別為820億元和712億元。

通過對比2020年四季度房企拿地金額與2021年一季度房企拿地金額可以更清晰的看到：土地儲備中的馬太效應(yīng)明顯，越是龍頭房企，拿地強(qiáng)度越大。

2020年四季度，龍頭房企拿地金額同比上升56%，成長型房企同比上升52%，中型房企同比上升36%；2021一季度龍頭房企拿地金額同比上升14%，成長型房企同比下降16%，中型房企同比下降21%。對比發(fā)現(xiàn)，各組樣本房企的拿地金額增速均顯著低于2020四季度的平均增速，但龍頭房企整體拿地金額提升最多。

3月以來，受“22個重點城市土地供應(yīng)兩集中”政策影響，代表企業(yè)拿地規(guī)模均受不同程度影響。具體來看，濱江集團(tuán)、廣州地鐵區(qū)域深耕型房企，單月拿地金額受政策影響較大；保利發(fā)展、中海地產(chǎn)等全國化布局房企，受影響較小，3月拿地額均超100億元。

保利、中海關(guān)注收并購 

房企投拓策略轉(zhuǎn)向多元化拿地

面對土地供應(yīng)“兩集中”政策，房企管理層普遍反應(yīng)較為積極，認(rèn)為新政有利于平抑土地市場熱度，穩(wěn)定土地市場預(yù)期，但在供地節(jié)奏趨同背景下，房企需對不同區(qū)域及城市的潛力、競爭環(huán)境進(jìn)行精準(zhǔn)研判，這也將加速房企分化。

保利置業(yè)董事總經(jīng)理王健表示，在集中供地的競爭比較激烈的情況下，將加強(qiáng)在公司招拍掛以外獲取土地的能力。此外，王健認(rèn)為，市場將會有更多、更好的收并購機(jī)會，保利置業(yè)也會積極地關(guān)注。

對于“集中供地”，中國海外發(fā)展行政總裁張智超認(rèn)為，中海面臨著更多的機(jī)會和機(jī)遇，未來將充分利用財務(wù)的穩(wěn)健和保障力度，把握住市場的機(jī)會，無論是在投資空間，還是在收并購上，都會積極關(guān)注市場和行業(yè)的機(jī)會。

綠城中國執(zhí)行董事、行政總裁郭佳峰則坦言，“集中供地”短期對綠城投資會帶來變數(shù)，尤其階段性的資金安排和投資布局節(jié)奏，會有一定影響，但是整體影響可控。

不過，無論是樂觀派還是謹(jǐn)慎派，幾乎所有的房企都有一個共識：不能全面依賴公開土地市場，而應(yīng)該進(jìn)行更多元的拿地方式探索。目前，除了公開土地出讓以外，并購、勾地、城市更新是其他幾類目前可以成立的拿地策略。

集中供地之下，開發(fā)商必須走向非公開市場，倒逼房企多元化拿地。如寶龍、時代中國、合景泰富等通過勾地、舊改等方式破局。時代中國2020年接近50％的土儲來源于舊改，對于公開市場的依賴已經(jīng)逐步減少，受到影響程度也較小。

除了拿地規(guī)模不減外，更多企業(yè)開始追求有質(zhì)量的土地儲備，并且合作拿地趨勢進(jìn)一步加強(qiáng)。其中，劉偉亮表示，正榮地產(chǎn)更加看中權(quán)益銷售規(guī)模，2020年其權(quán)益銷售比例提升到55%，預(yù)計2021年權(quán)益銷售比例能達(dá)到60%左右；去年正榮地產(chǎn)的40多宗地中，有接近一半以上是合作項目，未來可能會選擇兩家最多三家公司合作拿地。

同時，也有部分企業(yè)選擇減小合作力度，保障利潤空間。2021年1-3月，50家代表房企招拍掛拿地權(quán)益金額占比繼續(xù)上升。招拍掛權(quán)益金額占比均值為87.8%，較上年同期增長近10個百分點，較1-2月亦有小幅上升。其中前10陣營企業(yè)和11-30陣營企業(yè)權(quán)益金額占比均出現(xiàn)顯著上升，分別上升13.7和14.1個百分點，31-50陣營企業(yè)在招拍掛市場更傾向于合作拿地，權(quán)益金額下降4.5個百分點。

 

誰能彎道超車？

融資“三道紅線”和集中供地政策，給房企未來的發(fā)展帶來新挑戰(zhàn)。“三道紅線”在源頭上管控了房企融資的問題，使得房企必須降負(fù)債、降杠桿，而集中供地政策又要求房企必須積累大量資金以面對集中的拿地資金需求。然而，有挑戰(zhàn)，更有機(jī)遇，兩項管控政策對有些企業(yè)形成實質(zhì)性利好。

首先，利好實力雄厚的房企，尤其是資金充裕型房企。由于土地出讓流程中存在保障金制度，土地集中出讓導(dǎo)致保障金集中繳納規(guī)模在一段時間內(nèi)明顯增加，對于資金實力較弱的公司，參拍數(shù)量受限，而資金實力和籌資能力強(qiáng)的公司則可以廣泛參與。

因此，龍頭房企可以更好的安排投資節(jié)奏和資金安排。例如，碧桂園程光煜表示，集中供地的22個城占碧桂園整體銷售額的21%，整體而言影響有限。集中供地對碧桂園從資金籌措、周轉(zhuǎn)等方面是符合碧桂園發(fā)展方向的，整體上有利于碧桂園的發(fā)展。而金融指標(biāo)一向穩(wěn)健的萬科也提出了機(jī)遇論，今年土地集中供應(yīng)，要求企業(yè)資金具有很大的彈性，如果沒有彈性，面對土地集中供應(yīng)將面臨巨大壓力。據(jù)郁亮介紹，今年很有可能是萬科大力補(bǔ)土儲存的一年。

其次，城市深耕和精準(zhǔn)投資型房企，也將迎來部分利好。土地集中出讓，大城市供地規(guī)模會增加，房企集中搶地的熱情被分散，土地溢價率將會得到控制，有助于降低房企拿地成本。對房企而言，需提前對市場和多個地塊進(jìn)行研判，投資踩點和精準(zhǔn)投資能力尤為關(guān)鍵，城市深耕型房企的競爭優(yōu)勢將進(jìn)一步顯現(xiàn)。例如弘陽、融信等深耕型房企，在區(qū)域內(nèi)有成熟的投拓、銷售團(tuán)隊，對當(dāng)?shù)厥袌鲅信心芰?qiáng)的優(yōu)勢顯著。而綠城、大唐也表示將投資前置工作和標(biāo)準(zhǔn)化工作。

再次，資債指標(biāo)優(yōu)秀的房企，占據(jù)主動優(yōu)勢。財務(wù)健康的房企擁有更低的融資成本和更加充裕的現(xiàn)金流之外，在雙集中供地中更受城市歡迎，例如，成都明確要求加強(qiáng)土地競買主體資格審查，超出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“三道紅線”、存在重大失信行為的競買人，不得參與該市土地競拍。因此，資債指標(biāo)優(yōu)秀的房企，尤其是綠檔房企，在雙集中供地中占據(jù)極大的主動地位，成為直接受益者。

業(yè)內(nèi)人士指出，兩集中政策會加快房地產(chǎn)行業(yè)的分化，有實力的會吃得更飽。對于有規(guī)模訴求的房地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)在是彎道超車的好機(jī)會，可以拉開同級別之間的差距。對中小房企而言，集中供地將帶來雙重影響，一方面，中小房企沒有足夠資金參與多地土拍；另一方面，大房企分身乏術(shù)時，中小房企則多了撿漏的機(jī)會。

截至目前，綜合廣州、北京、天津等12個發(fā)文明確集中供地制度城市來看，除廣州外重點十城2021年宅地供應(yīng)計劃均有增加，且八城同比增幅在40%以上。從首批供地看，多數(shù)城市4月集中供地，占全年供應(yīng)比重超過30%。這也意味著，各路房企開疆拓土的納儲關(guān)鍵時刻正在到來。