“三道紅線”是一場及時(shí)雨，避免了更大內(nèi)卷。

2020年上半年，由于流動(dòng)性大量釋放，市場上的錢又多又便宜，大量房企紛紛在全國范圍內(nèi)展開了搶地運(yùn)動(dòng)，整體溢價(jià)率連續(xù)數(shù)月超過了15%。要知道，土拍熱的地方，基本都是限價(jià)最嚴(yán)格的區(qū)域，高昂的地價(jià)配上封頂?shù)姆績r(jià)，讓拿到地的房企凈利潤率被嚴(yán)重壓低，最嚴(yán)重的時(shí)候，很多地方新摘牌項(xiàng)目的凈利潤率普遍不超過5%，這給后期的操盤帶來了嚴(yán)重隱患。即便如此，仍有不少房企繼續(xù)熱衷土拍，一批又一批項(xiàng)目的凈利潤率連創(chuàng)新低，有的甚至根本就算不出盈利來。

沒錢賺為什么還要做？

有些是因?yàn)槌鞘泄卷?xiàng)目較少，為了保證團(tuán)隊(duì)的建制和業(yè)務(wù)關(guān)系不受影響，不得不勉為其難。但更多的，還是與當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)的融資要求有關(guān)。房地產(chǎn)是個(gè)高杠桿行業(yè)，大部分企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都在70%-80%附近，沒有融資就沒有各家房企的今天。只有連續(xù)不斷的資金保證，各家房企才能維持并進(jìn)一步發(fā)展自己的業(yè)務(wù)規(guī)模。

各金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放貸款的時(shí)候，首先要求的就是企業(yè)的規(guī)模要足夠大。一般來說，行業(yè)TOP50房企的貸款基本是有保證的，排名靠后的企業(yè)就不一定能“吃飽”了。但遇到市場不景氣的時(shí)候，譬如2018年，基本上只有TOP30的房企才有融資保證。

沒有規(guī)模就沒有錢，沒有錢就更沒有規(guī)模。很長一段時(shí)間里，各路房企必須要把規(guī)模放在第一位，于是很多項(xiàng)目不但利潤少要做，必要的時(shí)候即便沒有利潤也要做。這就出現(xiàn)了嚴(yán)重的行業(yè)內(nèi)卷，再加上限價(jià)對(duì)利潤的直接壓制，很多看起來銷售業(yè)績一路高歌的房企都是有苦難言，這在2020年上半年已經(jīng)表現(xiàn)得淋漓盡致。

以“三道紅線”為標(biāo)志，新的地產(chǎn)時(shí)代開啟了

從1998年開始全面推行貨幣化分房和按揭貸款之后，過去的22年，對(duì)于房企來說，大致可以分成兩個(gè)時(shí)代。而這個(gè)劃分時(shí)代的標(biāo)準(zhǔn)線出現(xiàn)在2010年。那一年的土地增值稅全面嚴(yán)格征收，這是個(gè)里程碑式的節(jié)點(diǎn)，改變了整個(gè)行業(yè)的作業(yè)模式，也讓一批房企逆勢上行，逐步占據(jù)了行業(yè)的領(lǐng)先位置。

在2010年之前，土地增值稅雖然已經(jīng)出臺(tái)了十幾年，但各地基本都是按照固定的比例進(jìn)行征收。在那個(gè)房價(jià)與時(shí)間成正比的時(shí)代，這就意味著開發(fā)時(shí)間越長，房企享受到的收益就越大。以港資房企為代表的一批開發(fā)企業(yè)，普遍采取囤地模式，即便項(xiàng)目進(jìn)入了開發(fā)狀態(tài)，也基本惜售，盡量做到利潤最大化。

2010年5月25日，正式頒布了《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》，整個(gè)行業(yè)的運(yùn)作體系都由此發(fā)生了根本性變化。那之后，對(duì)房企來說毛利潤再高，大部分收益也都用來繳納土地增值稅了，房企囤地的實(shí)際所得，甚至彌補(bǔ)不了拉長開發(fā)時(shí)間所導(dǎo)致的資金成本上升。土地增值稅控制了房企的利潤，一定程度上也抑制了其推升房價(jià)，對(duì)市場的規(guī)范和健康做出了至關(guān)重要的貢獻(xiàn)。

一部分反應(yīng)較快的房企，全面推行高周轉(zhuǎn)模式，不追求項(xiàng)目的高毛利率，而是把資金周轉(zhuǎn)速度放在了首位。這就對(duì)那些還在堅(jiān)持囤地的項(xiàng)目，形成了快魚吃慢魚式的打擊。而很多00年代盛極一時(shí)的房企，卻因?yàn)闆]有及時(shí)調(diào)整，在行業(yè)內(nèi)的排名迅速下滑，有些甚至已經(jīng)淡出了地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，這里面港資企業(yè)尤其多。

00年代強(qiáng)調(diào)利潤率，追求的是時(shí)間的拉長；而10年代強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)，追求的則是時(shí)間的縮短。縮短時(shí)間導(dǎo)致的利潤率下降，必須要用規(guī)模來彌補(bǔ)，這樣才能實(shí)現(xiàn)總體利潤的最大化。整個(gè)10年代，就是各家不斷壓縮開發(fā)周期的過程。

之前，萬科推行5986，即拿地后5個(gè)月開工，9個(gè)月銷售，第一個(gè)月必須賣出8成，并且要有6成以上是住宅。而后來碧桂園的節(jié)點(diǎn)要求已經(jīng)變成了456，拿地后4個(gè)月就要開盤，5個(gè)月資金回正，6個(gè)月實(shí)現(xiàn)資金再周轉(zhuǎn)，就房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)特點(diǎn)來說，這基本上做到了極致。事實(shí)上，碧桂園模式已經(jīng)成為過去幾年大部分房企的準(zhǔn)則，這不但導(dǎo)致很多固守傳統(tǒng)的港資企業(yè)退出市場，也讓各地的中小房企紛紛讓出陣地，市場進(jìn)入了大型上市公司絕對(duì)主導(dǎo)的狀態(tài)。

而“三道紅線”從根本上控制了房企的負(fù)債，當(dāng)資金受限之后，各家已經(jīng)沒有能力再保持原來的業(yè)務(wù)速度，畢竟高周轉(zhuǎn)是建立在高杠桿基礎(chǔ)上的。沒有杠桿就沒有規(guī)模，沒有規(guī)模，超低的利潤率就失去了意義。

前有土地增值稅，后有“三道紅線”，各家房企所面臨的形勢越來越嚴(yán)峻。囤地沒有前途，高周轉(zhuǎn)的低利潤率又隨時(shí)可能帶來意外風(fēng)險(xiǎn)，再結(jié)合各主要城市可供開發(fā)的土地越來越稀缺的現(xiàn)實(shí)，整個(gè)行業(yè)又到了該質(zhì)變的時(shí)候了，一個(gè)新的時(shí)代開啟了。

巨頭時(shí)代正式到來，集中化成為市場主流

“三道紅線”限制住了房企的負(fù)債總額和增速，這是格局固化的重要手段，實(shí)際上也在關(guān)閉中小房企快速逆襲的通道。類似融創(chuàng)這樣在短短幾年內(nèi)便躍升到行業(yè)TOP4陣營的案例，以后恐難再現(xiàn)。未來的地產(chǎn)開發(fā)，整體增速將逐步趨緩，但行業(yè)龍頭的市場占有率會(huì)越來越大，白酒、家電行業(yè)里幾大巨頭掌控全行業(yè)的局面，再現(xiàn)于房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域成為大概率。

巨頭形成是有客觀原因的，如果“三道紅線”不出臺(tái)，巨頭時(shí)代也早晚會(huì)形成，但“三道紅線”明顯加快了這一進(jìn)程。梳理一下房企巨頭出現(xiàn)的必然性，理由如下：

1.地產(chǎn)巨頭是資金集中化的結(jié)果

“三道紅線”是一個(gè)結(jié)果，而不是一個(gè)開端。過去幾年，由于房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)對(duì)整體社會(huì)融資的占有比例愈發(fā)高企，一度達(dá)到三成，不管是從金融風(fēng)險(xiǎn)考慮，還是從各行業(yè)的均衡發(fā)展考慮，都需要抑制房地產(chǎn)這個(gè)“灰犀牛”。而針對(duì)地產(chǎn)的“三道紅線”和針對(duì)銀行的“兩道紅線”，都讓地產(chǎn)行業(yè)的資金供給總量越來越受限。 原本為TOP50房企準(zhǔn)備的資金，在供應(yīng)下降的時(shí)候，會(huì)進(jìn)一步向TOP30集中，某些極端時(shí)候甚至可能會(huì)像TOP10集中。很多人擔(dān)心有一些中小房企目前是不受“三道紅線”制約的，實(shí)際無論是否受限“三道紅線”，這些中小房企拿到貸款的難度將會(huì)越來越大。

2.地產(chǎn)巨頭是城市發(fā)展的需要

如果說過去20多年的時(shí)間里，房企的主要任務(wù)是幫助城市完成居住需求的滿足，那么未來的房企在城市發(fā)展中的定位要改變了。限價(jià)全面貫徹，各地質(zhì)素較好的地塊，基本上供不應(yīng)求。普通的招拍掛行為中，房企只是完成了一個(gè)簡單的住宅開發(fā)過程，誰來做都差異不大，所以，凈利潤率越來越低也是市場發(fā)展的必然。

而隨著城市核心區(qū)位的可開發(fā)用地越來越少，大量待開發(fā)土地集中在城市邊緣，這些地塊原有的市政基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，對(duì)房企的要求從滿足市民需求變成了創(chuàng)造市民需求。未來的開發(fā)活動(dòng)中，只會(huì)做住宅是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，房企需要在商業(yè)、教育、醫(yī)療、文化甚至產(chǎn)業(yè)上幫城市做出全方位的貢獻(xiàn)，才能拿到相應(yīng)的住宅用地作為一種“獎(jiǎng)勵(lì)”。這些能力多不是中小房企所具備的，只有那些規(guī)模具有絕對(duì)優(yōu)勢的龍頭房企，才更有能力幫助城市創(chuàng)造需求，而它們也會(huì)在這一過程中進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，日漸變成真正的行業(yè)巨頭。

3.地產(chǎn)巨頭是資源集中化的結(jié)果

現(xiàn)在很多房企都越來越平臺(tái)化，除了住宅開發(fā)外，還不斷加大在“地產(chǎn) ”方向的投入。比較常見的有產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、商務(wù)、文旅、養(yǎng)老、會(huì)展等業(yè)務(wù)體系，除了上面所說的要滿足城市發(fā)展需要外，這也是社會(huì)化分工進(jìn)一步模糊的結(jié)果。

傳統(tǒng)的行業(yè)分工是按照對(duì)生產(chǎn)資料的改變能力來劃分，主要圍繞自身的生產(chǎn)優(yōu)勢來確定業(yè)務(wù)方向。而如今則是以客戶為導(dǎo)向，圍繞客戶的實(shí)際需求來不斷豐富業(yè)務(wù)內(nèi)涵。房企已經(jīng)越來越不是簡單的開發(fā)概念，圍繞著目標(biāo)客群的實(shí)際需求，其持有和運(yùn)營的各類資產(chǎn)將越來越多，這種資源集中化，也是促進(jìn)巨頭生成的內(nèi)在原因。

4.地產(chǎn)巨頭是經(jīng)營紅利導(dǎo)致的必然

在囤地時(shí)代，資本雄厚是一個(gè)巨大優(yōu)勢，能拿到地并且能壓得起，就能賺到更多利潤；在高周轉(zhuǎn)時(shí)代，負(fù)債能力至關(guān)重要，其實(shí)質(zhì)就是用高杠桿來緩解利潤率下降的壓力，最終實(shí)現(xiàn)總收益最大化；而在“三道紅線”全面貫徹之后，經(jīng)營能力才是重中之重，而這也是頭部房企的核心優(yōu)勢之一。

現(xiàn)在的頂級(jí)房企，已經(jīng)全面進(jìn)入了數(shù)字化時(shí)代，這不僅表現(xiàn)在所開發(fā)的產(chǎn)品上，也應(yīng)用在日常的管理行為中。線上辦公全面應(yīng)用，數(shù)字化營銷和財(cái)務(wù)管理等立體式反饋機(jī)制，已經(jīng)在做出廣泛貢獻(xiàn)。優(yōu)秀房企早已不是傳統(tǒng)的粗放體系，而是一個(gè)真正的現(xiàn)代化企業(yè)。良好的硬件和制度，結(jié)合越來越多的高質(zhì)素人才，巨頭們的優(yōu)勢正在越來越大。

5年之后，萬億將成為房企巨頭的門檻，其內(nèi)涵早已超越了住宅開發(fā)，是具有商業(yè)、商務(wù)、產(chǎn)業(yè)、服務(wù)、娛樂等多種業(yè)態(tài)的超級(jí)巨無霸；10年之后，這些巨頭更會(huì)發(fā)揮其強(qiáng)大的資金能力和消費(fèi)終端掌控優(yōu)勢，把投資領(lǐng)域從房地產(chǎn)擴(kuò)展到各個(gè)行業(yè)。

房地產(chǎn)不但不是窄路，不但有更好的未來，還將向我們展現(xiàn)出更加廣闊的空間。住，這個(gè)僅次于衣和食的大行業(yè)，一直都是真正的好賽道，對(duì)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者來說，“三道紅線”所開啟的供給側(cè)改革，將是它們所得到的最好的政策支持。善于擁抱變化的企業(yè)，將會(huì)笑到最后。