◎在樓市大環(huán)境相對(duì)嚴(yán)調(diào)之下，開(kāi)發(fā)商適當(dāng)下調(diào)銷(xiāo)售目標(biāo)增速是對(duì)今年市場(chǎng)預(yù)期謹(jǐn)慎的表現(xiàn)。

◎今年業(yè)績(jī)?nèi)绾稳Q于土儲(chǔ)的排布，這波行情的主要受益者是在長(zhǎng)三角和珠三角有提前布局的房企。

◎集中供地新規(guī)在一定程度上改變了房企投資土地原有的一套打法和玩法，將對(duì)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝

3月份以來(lái)，大多數(shù)上市房企陸續(xù)公布了2020年財(cái)報(bào)。與此同時(shí)，不少房企還在業(yè)績(jī)會(huì)上透露了今年的銷(xiāo)售目標(biāo)和市場(chǎng)判斷。不過(guò)整體來(lái)看，今年房企的目標(biāo)增速低于去年。

安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，去年貨幣政策整體相對(duì)寬松，樓市成交在資金的刺激下創(chuàng)歷史新高，隨之而來(lái)的就是房?jī)r(jià)的快速上漲。今年全國(guó)嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)貸款資金流入樓市，并且設(shè)置銀行房地產(chǎn)貸款上限，從資金面調(diào)控樓市，地方政府紛紛從嚴(yán)限購(gòu)和限貸政策，嚴(yán)控房?jī)r(jià)快速上漲。在樓市大環(huán)境相對(duì)嚴(yán)調(diào)之下，開(kāi)發(fā)商適當(dāng)下調(diào)目標(biāo)增速是對(duì)今年市場(chǎng)預(yù)期謹(jǐn)慎的表現(xiàn)。

目標(biāo)增速整體較去年放緩

從目前已經(jīng)發(fā)布2020年財(cái)報(bào)的主流房企今年的業(yè)績(jī)目標(biāo)來(lái)看，增速整體低于去年，可見(jiàn)房企對(duì)今年的市場(chǎng)預(yù)期普遍比較謹(jǐn)慎。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，從50余家上市房企在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)披露的2021年銷(xiāo)售目標(biāo)來(lái)看，有近三成房企今年的業(yè)績(jī)目標(biāo)增速低于10%，增速在10%-20%的房企最多。由此可見(jiàn)，在杠桿紅利消失后，房企發(fā)展正在轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑€(wěn)健、提質(zhì)增效為主。

頭部房企在今年的銷(xiāo)售目標(biāo)制訂上顯得更為謹(jǐn)慎。如恒大和世茂，今年的銷(xiāo)售目標(biāo)增幅均低于10%，分別為3.71%和9.89%。而在2020年，恒大和世茂的銷(xiāo)售目標(biāo)增幅分別為8%（內(nèi)部為33%）和15%。同樣，去年目標(biāo)增超過(guò)20%的金茂和綠城，今年也均調(diào)低目標(biāo)增速至10%以內(nèi)。

不過(guò)，也有部分頭部房企今年的目標(biāo)增速高于去年。如融創(chuàng)和華潤(rùn)的目標(biāo)增速分別為11.25%和10.51%，而2020年的目標(biāo)增幅均為8%。

而在前幾年增長(zhǎng)較快的民營(yíng)房企，如中梁、港龍、弘陽(yáng)等，今年制訂的目標(biāo)增速同樣收縮，并回歸長(zhǎng)三角、和一二線強(qiáng)三線，以保證現(xiàn)金流為前提，不再追求高速增長(zhǎng)。

相較而言，部分銷(xiāo)售基數(shù)較低的中小型房企，今年的目標(biāo)增幅則超過(guò)20%，最高的甚至接近40%，規(guī)模擴(kuò)張的勢(shì)頭依然不減。如合生創(chuàng)展、銀城國(guó)際、寶龍地產(chǎn)、朗詩(shī)地產(chǎn)，今年的目標(biāo)增速分別為39.53%、29.27%、28.76%、21.93%?；幽旰图颜讟I(yè)的目標(biāo)增幅也均超過(guò)20%。

克爾瑞研究中心總經(jīng)理林波表示，一方面頭部房企已經(jīng)占有較大的市場(chǎng)份額，擁有足夠的規(guī)模優(yōu)勢(shì)；另一方面，控規(guī)模、強(qiáng)調(diào)提質(zhì)增效是規(guī)模房企當(dāng)前的戰(zhàn)略核心。

林波同時(shí)表示，去年8月開(kāi)始試點(diǎn)的“三道紅線”融資新規(guī)以及年初針對(duì)銀行的“兩道紅線”，使得房企債權(quán)融資供需兩端均受到限制，無(wú)疑給房企帶來(lái)了新的考驗(yàn)。由于回籠資金的速度放慢，加上融資難度增加，房企都在靠銷(xiāo)售回籠資金做投資和開(kāi)發(fā)。如果個(gè)人按揭貸款再出問(wèn)題，對(duì)企業(yè)而言困難會(huì)更大。

一方面融資難度加大，一方面又要不斷拿以保證后續(xù)發(fā)展，房企在銷(xiāo)售端的壓力在不斷加大。

土儲(chǔ)布局決定業(yè)績(jī)表現(xiàn)

“房企今年業(yè)績(jī)?nèi)绾稳Q于土儲(chǔ)的排布，這波行情的主要受益者是在長(zhǎng)三角和珠三角有提前布局的房企。”

一位Top30房企的品牌房企的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人黃華告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這一波行情中，主做改善型產(chǎn)品的房企占優(yōu)勢(shì)，如龍光、綠城、金茂都是以二線城市和強(qiáng)三線城市為主的企業(yè)，這些城市主要以改善型客戶和中高端客戶為主。

“誰(shuí)的土儲(chǔ)健康、結(jié)構(gòu)比較分明，在這波行情中就能有收益。”黃華表示，在弱二線城市和三四線城市重倉(cāng)的房企將不容樂(lè)觀，如東北、中部較弱的城市，如太原、南昌等。

陸騎麟則指出，當(dāng)前并非所有的一二線城市都活躍，如政策嚴(yán)控的深圳和其周邊城市的樓市已逐步開(kāi)始降溫。并且，其他一二線城市也紛紛收緊樓市政策，因此對(duì)于重倉(cāng)一二線城市的房企而言，土地占用資金量大，未來(lái)銷(xiāo)售速度有放緩預(yù)期，今年其整體壓力還是相對(duì)較大的。

“而部分三四線城市樓市受去年疫情沖擊較大，出現(xiàn)一定滯漲，如海南省內(nèi)大多數(shù)城市，去年交易量多處于全面回落狀態(tài)，而最近放寬非居民在海南自由貿(mào)易港購(gòu)房的政策對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)重大利好。”

陸騎麟認(rèn)為，精耕三四線城市的開(kāi)發(fā)商今年并非一點(diǎn)機(jī)會(huì)都沒(méi)有，至少部分政策從嚴(yán)的一二線城市購(gòu)房需求會(huì)外溢到周邊城市，去年一二線城市房?jī)r(jià)快速上漲拉大與周邊城市差距，那么房?jī)r(jià)滯漲的三四線城市樓市吸引力提升會(huì)促成一部分投資需求進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。

在4月20日舉行的克而瑞研究中心地產(chǎn)金融會(huì)議上，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在談及當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)時(shí)表示，融資“三道紅線”、房貸管理“兩道紅線”、22城“雙集中”供地新規(guī)，讓整個(gè)行業(yè)圍繞著“房住不炒”“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”“去杠桿”走下去，而且將是長(zhǎng)期趨勢(shì)。

丁祖昱強(qiáng)調(diào)，今年一季度行業(yè)銷(xiāo)售面積和金額較2019年同期增長(zhǎng)20.7%和41.9%，東部地區(qū)以增長(zhǎng)32%居首。從城市能級(jí)看，一線城市表現(xiàn)最好，二線城市有分化。目前房地產(chǎn)的發(fā)展邏輯已經(jīng)不支持高增長(zhǎng)，所以房企拿地銷(xiāo)售比就是0.2%，非常保守。

集中供地下誰(shuí)的機(jī)會(huì)更多

隨著“雙集中”供地新規(guī)陸續(xù)落地，從4月中下旬到5月中旬的一個(gè)多月時(shí)間里，22城將迎來(lái)今年首批集出宅地出讓潮，這將給房企今年的拿地策略帶來(lái)較大影響，甚至直接影響房企今年的業(yè)績(jī)預(yù)期。

“22城‘雙集中’供地新規(guī)在一定程度上改變了房企投資土地原有的一套打法和玩法，將會(huì)對(duì)今后的房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。”林波告訴記者。

面對(duì)集中供地新規(guī)，各梯隊(duì)房企的應(yīng)對(duì)策略不一。多數(shù)房企在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，集中供地新規(guī)能夠提供更多的土地供應(yīng)量，且供應(yīng)規(guī)劃更加清晰，能夠在供給端限制地價(jià)。

如全國(guó)化布局的房企在面對(duì)集中供地時(shí)壓力較輕，可通過(guò)在其他城市拿地、均衡發(fā)展等方式平滑風(fēng)險(xiǎn)。中梁地產(chǎn)就明確表示，集中供地新規(guī)對(duì)其影響不大，盡管在22城中梁的貨值占比達(dá)20%，但因其進(jìn)入的城市較多，還有很多可選擇空間。

同時(shí)，集中供地新規(guī)對(duì)房企的資金整合能力和籌措能力也提出了新的要求。如招商、越秀、美的等財(cái)務(wù)穩(wěn)健、現(xiàn)金流準(zhǔn)備充分的房企就認(rèn)為，集中供地新規(guī)之下，自身投資拿地不僅不會(huì)受到?jīng)_擊，反而機(jī)會(huì)更大。

新城、新力等房企則認(rèn)為，將提高整合資源的能力，通過(guò)信息化管理加大資金的統(tǒng)籌能力。通過(guò)投資節(jié)奏的放緩，逐步改善自身的財(cái)務(wù)狀況。

此外，由于資金掣肘、調(diào)控頻發(fā)等因素，導(dǎo)致市場(chǎng)波動(dòng)較大，多數(shù)房企以深耕為主，通過(guò)在核心城市精準(zhǔn)投資來(lái)做大做強(qiáng)做透市場(chǎng)，以此來(lái)提高市占率。如祥生立足浙江省，深耕長(zhǎng)三角，建業(yè)聚焦河南省，佳兆業(yè)深耕大灣區(qū)等。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，有超過(guò)三成的房企投資拿地仍較為積極，多以處在擴(kuò)張期的中小企業(yè)為主，如德信、上坤、弘陽(yáng)、景瑞等，其中弘陽(yáng)2020年拿地銷(xiāo)售比接近0.6。此外，部分“綠檔”房企如中海、招商、龍湖等憑借自身財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)，保持較為積極的拿地態(tài)勢(shì)。

值得一提的是，近年來(lái)房企投資拿地聚焦在高能級(jí)城市以及都市圈周邊強(qiáng)三線，這些城市從經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、房地產(chǎn)基礎(chǔ)以及人口基礎(chǔ)等多潛力大，且抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。如德信在深耕長(zhǎng)三角區(qū)域同時(shí)，強(qiáng)調(diào)聚焦一二線及強(qiáng)三線城市；中梁也在積極踐行投資聚焦二線城市及強(qiáng)三線城市。

“多渠道拿地是企業(yè)應(yīng)對(duì)供地新政的策略和優(yōu)勢(shì)之一。未來(lái)可能會(huì)有更多城市納入集中供地政策中范圍內(nèi)，對(duì)計(jì)劃在這些城市投資的房企來(lái)說(shuō)，資金安排需更有指向性。”

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向記者指出，在集中供地新規(guī)影響下，城市區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力增強(qiáng)，房企更傾向合作，房企回款周期也將會(huì)拉長(zhǎng)，中小房企融資更難，服務(wù)和產(chǎn)品將遭受降維打擊。隨著調(diào)控手段不斷精細(xì)化，行業(yè)將加快去偽存真，有些企業(yè)會(huì)“受不了”，所以這兩年行業(yè)會(huì)持續(xù)出現(xiàn)大宗收并購(gòu)。