盡管房住不炒政策的貫徹落實(shí)愈加嚴(yán)厲，但是從銀行信貸來看，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的布局仍然大幅上漲，這一點(diǎn)從今年一季度居民信貸增速情況可以看出來。

央行披露的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度人民幣貸款增加7.67萬億元，同比多增5741億元。住戶貸款增加2.56萬億元，其中，短期貸款增加5829億元，中長(zhǎng)期貸款增加1.98萬億元。

一般而言，居民中長(zhǎng)期貸款基本上被看做是房地產(chǎn)貸款，我們看去年的增量，去年一季度人民幣貸款增加7.1萬億元，同比多增1.29萬億元。住戶部門貸款增加1.21萬億元，其中，短期貸款減少509億元，中長(zhǎng)期貸款增加1.26萬億元。

由以上數(shù)據(jù)可以看出，今年一季度居民中長(zhǎng)期貸款多增加了0.76萬億元。

考慮到去年一季度是疫情最嚴(yán)重的一季度，房地產(chǎn)銷售受到嚴(yán)重影響，去年的房地產(chǎn)銷售下滑比較大。

我們?cè)俸?019年比。2019年一季度人民幣貸款增加5.81萬億元，同比多增9526億元。住戶部門貸款增加1.81萬億元，其中，短期貸款增加4292億元，中長(zhǎng)期貸款增加1.38萬億元。

今年一季度居民中長(zhǎng)期貸款比2019年多增加了0.6萬億，那就是兩年中，每年多增加0.3萬億，而2018年一季度居民中長(zhǎng)期貸款增加1.29萬億元，2019年一季度同比只增加了0.09萬億。

可以得出結(jié)論，今年一季度商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸是超增的，盡管監(jiān)管層面對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控越來越嚴(yán)厲，但是商業(yè)銀行信貸這塊沒有取得明顯效果。

其實(shí)，去年由于受疫情影響，各商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸增速也是受影響的，但即使如此，各商業(yè)銀行在房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域仍然是卯足了勁加油干。上市銀行去年年報(bào)披露信息顯示，雖然國(guó)有六大行房地產(chǎn)貸款占比均達(dá)標(biāo)，但建設(shè)銀行和中國(guó)銀行已經(jīng)逼近40%的標(biāo)準(zhǔn)線，此外郵儲(chǔ)銀行（601658）、招商銀行、中信銀行、興業(yè)銀行等股份制銀行及一些中小銀行的個(gè)人住房貸款占比已經(jīng)碰觸紅線。

一季度居民部門新增中長(zhǎng)期貸款創(chuàng)下近10余年單季度最高水平，比2019年、2020年同期增幅都較大；而且今年一季度居民中長(zhǎng)期貸款在整個(gè)新增貸款中占比達(dá)25.8%，可見一季度已經(jīng)嚴(yán)重透支了全年的房地產(chǎn)投放額度。

從微觀主體商業(yè)銀行而言，房地產(chǎn)貸款仍然是最好的資產(chǎn)，投放就賺錢，而且利率高；但是從宏觀角度而言，房地產(chǎn)信貸增速過高，會(huì)推高房?jī)r(jià)，助長(zhǎng)房地產(chǎn)泡沫，不利于房住不炒的調(diào)控精神。

為了從金融方面進(jìn)一步管控房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，金融監(jiān)管部門去年出臺(tái)一系列政策，一個(gè)就是所謂“三條紅線”，一個(gè)是房地產(chǎn)信貸集中度管理制度。

房地產(chǎn)三條紅線的具體內(nèi)容為：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超過百分之七十，凈負(fù)債率不超過百分之百，現(xiàn)金短債比不小于1。如果觸碰以上三條紅線，監(jiān)管層將要求金融機(jī)構(gòu)對(duì)相應(yīng)房企的全口徑債務(wù)進(jìn)行限制。由此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)分為四檔進(jìn)行管理，分別是：若上述三項(xiàng)指標(biāo)全部“踩線”，有息負(fù)債不得增加；若指標(biāo)中兩項(xiàng)“踩線”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；若只有一項(xiàng)“踩線”，有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至10%；若全部指標(biāo)符合監(jiān)管層要求，則有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15%。

房地產(chǎn)貸款集中度管理制度是指，商業(yè)銀行其房地產(chǎn)貸款余額占比及個(gè)人住房貸款余額占比應(yīng)滿足人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的相應(yīng)上限。具體來看，銀行業(yè)機(jī)構(gòu)分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行五檔，房地產(chǎn)貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個(gè)人住房貸款占比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

也就是說，如果按照這兩個(gè)新政嚴(yán)格執(zhí)行，去年房地產(chǎn)信貸低增速，還有好幾個(gè)銀行觸碰紅線，今年一季度已經(jīng)達(dá)到如此高的房地產(chǎn)信貸增速，那么剩余的三個(gè)季度中，房地產(chǎn)信貸額度將非常緊張，這對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格以及房地產(chǎn)投資將產(chǎn)生很大影響。