這兩年，有一個非常明顯的趨勢：
很多房企不僅賽道越來越多，各條賽道上的業(yè)務(wù)也越做越寬、越做越大。
像碧桂園、萬科、保利、龍湖、旭輝等眾多房企，在物業(yè)服務(wù)方面的業(yè)務(wù)，就已經(jīng)越過了小區(qū)、樓宇、園區(qū)的圍墻，開始大力探索更加開闊的城市服務(wù)，野心勃勃地當起了城市大管家、城市服務(wù)商。
去年，萬科物業(yè)專門成立了城市服務(wù)品牌“萬物云城”，并給自己定了一個三年“小目標”：
今年合同收入目標達到27億元、2022年目標60億元、2023年目標100億元。
碧桂園服務(wù)推出了“城市共生計劃2.0”，提出3年內(nèi)要拓展101座城市。
這些物業(yè)公司，為什么能“越管越寬”？他們又將憑借什么樣的能力，迅速擴大的規(guī)模，甩開對手？下面詳細說說。
物業(yè)公司做城市服務(wù)是“必然的”
這段時間，可能不少人都留意到了一個前所未有的現(xiàn)象：
自上月發(fā)布了2020年業(yè)績之后，碧桂園服務(wù)的市值就一路領(lǐng)先母公司碧桂園。
物業(yè)公司為什么能夠迅速“逆襲”？
小編認為，一方面是兩者的市場和政策環(huán)境發(fā)生了翻轉(zhuǎn)。另一方面，人們向往更加美好的生活，物業(yè)公司的業(yè)務(wù)范圍也因此越來越廣，盈利模式更加多樣。
城市服務(wù)就是其中一個新興的增長點。
這兩年，隨著政府“放管服”進程逐漸深入，釋放出了越來越多提高城市治理水平的社會化、現(xiàn)代化需求。很多物業(yè)公司都想做城市服務(wù)，賺政府的錢。
對于物業(yè)公司來說，做城市服務(wù)其實也是“必然的”。主要有三個原因：
一、政策紅利開啟物業(yè)公司的萬億新市場
早在2017年，中央就做出指示：要像繡花一樣精細治理城市;
“十四五規(guī)劃”明確，2035年基本實現(xiàn)國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化;
隨后，各地陸續(xù)推進城市社會化、精細化管理方面的工作……
政策紅利帶來了一片巨大的城市服務(wù)藍海。
招商積余物業(yè)BG總經(jīng)理謝水清曾在地新引力峰會中表示，現(xiàn)階段物業(yè)公司做城市服務(wù)，大概有兩千億的市場價值，但未來，這一板塊也許就是一個萬億的市場。
這一數(shù)字的邏輯來自政府報告。
政府財政支出1.5萬億，約80%為城市服務(wù)支出，可以轉(zhuǎn)化為物業(yè)公司收入的有20%。
二、物業(yè)公司做城市服務(wù)，有先天優(yōu)勢
那么，城市服務(wù)究竟做些什么呢？
很多人可能認為是做市政綠化、環(huán)衛(wèi)，但這并不能滿足目前政府的需求。
近日，碧桂園服務(wù)公開了對自己對“城市服務(wù)”的理解和定義——
“以政府采購、公私合營、混合改制為交易形式，以公共服務(wù)為載體、以城市空間運營、產(chǎn)業(yè)發(fā)展支持、社區(qū)民生服務(wù)為主要領(lǐng)域。通過數(shù)字化賦能、智慧化手段，實現(xiàn)規(guī)?；?、一體化運營，面向城市政府、企業(yè)、居民等終端客戶提供綜合服務(wù)的集合總稱。”
城市服務(wù)本質(zhì)上，其實和物業(yè)公司原有的服務(wù)是比較貼合的。
很多物業(yè)公司在社區(qū)、園區(qū)的管理過程中，已經(jīng)積累了不少經(jīng)驗和能力，比如專業(yè)的服務(wù)能力、強大的資源整合能力。而且物業(yè)管理早已融入基層社會治理體系。
龍湖集團副總裁曾益明就曾表示，優(yōu)秀的物業(yè)公司對社區(qū)的管理更加精細化，如果把管理小區(qū)的這套思想和理念以及技術(shù)設(shè)備，復(fù)制或拓展到城市管理，對城市管理的精度有很大的提升。
三、城市服務(wù)剛剛起步，還沒有寡頭出現(xiàn)，大家都還有機會
前不久，上市公司陸續(xù)公布2020年的業(yè)績。融創(chuàng)服務(wù)、中海物業(yè)、旭輝永升服務(wù)等都不約而同地提到了，要加速發(fā)展城市服務(wù)業(yè)務(wù)。
碧桂園服務(wù)公布了去年城市服務(wù)收入8.841億元，占總收入的5.7%，目前是第五大收入來源；萬科公布城市服務(wù)累計布局 10 個城市，16 個項目。
這都會和百億、百城的目標有不小的差距。
不難看出，物業(yè)公司的城市服務(wù)業(yè)務(wù)都還處在探索階段，這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域沒有寡頭出現(xiàn)，
而且城市服務(wù)還在市場化、社會化的進程中，大家都有機會。
萬科、龍湖、保利
是如何做“城市大管家”的？
物業(yè)公司來做城市服務(wù)，順理成章。萬科、龍湖、保利等優(yōu)秀物業(yè)先行者們，又給城市帶來了什么改變呢？
一、建立智慧科技平臺
當物業(yè)公司的管理面積，從小區(qū)紅線內(nèi)延伸到紅線外，服務(wù)效率就更加重要。為此，萬科、龍湖等物業(yè)都加強了智慧科技平臺的建設(shè)。來提升城市綜合服務(wù)效率。
比如，萬物云城將廈門鼓浪嶼上的房屋、設(shè)施及喬木進行了地毯式排查和登記。
做到了每個區(qū)域有網(wǎng)格，每個設(shè)施有二維碼，每個資產(chǎn)有電子檔案，每個工作人員有ID。
并且給島上125個果皮箱都安裝了傳感器，當垃圾量達到2/3時，系統(tǒng)就會自動提醒就近的環(huán)衛(wèi)工人及時清運。
不只是環(huán)衛(wèi)方面的智能化，龍湖智慧服務(wù)還在重慶悅來新城項目中，部署了14類智慧應(yīng)用模塊，包括了智能箱變監(jiān)測、道路積水監(jiān)測、智慧灌溉、井蓋監(jiān)測、設(shè)施設(shè)備管理系統(tǒng)、遠程樓宇設(shè)備自控系統(tǒng)、慧眼等等。
通過智能化的軟硬件配合，物業(yè)公司利用各項運行數(shù)據(jù)進行集約化管理，合理安排人員，如果出現(xiàn)了問題可以更快地響應(yīng)，提高服務(wù)品質(zhì)。
目前各大物業(yè)公司都在加大科技投入，通過移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)技術(shù)，去實現(xiàn)城市公共資源優(yōu)化運營管理等更多智能應(yīng)用，搭建智能科技平臺。
二、形成精細化管理體系
政府需要精細化的城市服務(wù)，如何做到呢？通過創(chuàng)新管理模式，形成更加科學的管理體系來實現(xiàn)。
以保利物業(yè)的公共服務(wù)品牌“鎮(zhèn)興中國”為例，這幾年通過在項目實踐中不斷探索、總結(jié)經(jīng)驗，目前已經(jīng)提煉出景區(qū)5M管理模式、城鎮(zhèn)全域化7M管理模式、城鎮(zhèn)優(yōu)選XM模式。
▲來源：保利物業(yè)官網(wǎng)
龍湖在悅來新城項目服務(wù)中，還根據(jù)城市物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)、市政基礎(chǔ)設(shè)施管理、園林養(yǎng)護、道路秩序管理等不同業(yè)務(wù)體系，提供了64種場景服務(wù)。
萬物云城也初步梳理出了四類城市服務(wù)產(chǎn)品解決方案，包括基礎(chǔ)設(shè)施管養(yǎng)，生活環(huán)境服務(wù)，城市微更新，社區(qū)協(xié)同治理、居民公共服務(wù)。
想要做好城市服務(wù)
物業(yè)公司需要具備三種能力
城市服務(wù)，是物業(yè)公司長期的增長點。
但這一領(lǐng)域，也有成熟的玩家來競爭。像市政環(huán)衛(wèi)方面經(jīng)驗豐富的僑銀環(huán)保等企業(yè)，近期也開始圍繞“城市大管家”的方向進行轉(zhuǎn)型。
現(xiàn)階段，物業(yè)公司在市政環(huán)衛(wèi)上有短板，加上政府對企業(yè)資質(zhì)等方面的諸多要求。物業(yè)想做城市服務(wù)，并不容易。
明源君認為，想要做好這項業(yè)務(wù)，至少需要具備三種能力：
一、了解政府的痛點和難點，清楚自己的能力范圍，才能把活兒做得更漂亮
作為城市服務(wù)領(lǐng)域的“新人”，物業(yè)公司是否能準確了解政府在這方面的痛點、難點是什么，非常重要。
萬科物業(yè)負責人朱保全表示，專業(yè)的城市服務(wù)商的出現(xiàn)，解決了政府既當裁判又下場踢球的角色痛點，可以協(xié)助政府更好統(tǒng)籌完成城市治理的各項任務(wù)，加速專項服務(wù)領(lǐng)域的優(yōu)勝劣汰。
▲城市服務(wù)商如何與政府及專項服務(wù)商合作架構(gòu)圖，來源：萬物有云
在明源君看來，相較于實操經(jīng)驗，現(xiàn)在政府更需要統(tǒng)籌管理、資源整合能力更強的企業(yè)來統(tǒng)籌做事。
因此，物業(yè)公司不一定每件事情都自己干或者都會干，但必須要有資源的整合能力，能夠快速整合上下游的產(chǎn)業(yè)資源。也要有強大的資金實力，能夠承受環(huán)衛(wèi)車輛等重資產(chǎn)帶來的短期運營壓力。
除此之外，物業(yè)公司還需要清楚自己的能力范圍，聚焦其中的某一塊業(yè)務(wù)，或者特定類型的城市，才能夠把活兒干得更漂亮，也有利于快速復(fù)制。
比如，保利物業(yè)把目光聚焦在城鎮(zhèn)，萬物云城主要布局一二線城市的島嶼和新區(qū)。
世茂服務(wù)則制定了兩個選擇城市服務(wù)項目的標準：一是政府有足夠預(yù)算；二是全國百強城市、花園城市和衛(wèi)生城市。因為這類城市對改善城市面貌、提高城市治理水平有更迫切的需求。
二、憑借自身特點，找準切入點
物業(yè)公司做城市服務(wù)的優(yōu)勢很多，想要開展這項業(yè)務(wù)還需要如何找準和政府合作的切入點。
1、利用“先天基因”優(yōu)勢切入
政府在選擇合作城市服務(wù)提供商時，國企、央企背景的物業(yè)公司會更占優(yōu)勢一些。
比如，萬物云城依托深圳市國資委的背景，目前有兩類項目承接方式，一是股權(quán)合作，二是合同委托。
其中，股權(quán)合作方式成立的合資公司基本都是由國資控股，運營管理的收入可以視作投資收入。合同委托方式則主要用于承接一些小體量的街道管理業(yè)務(wù)。
除了根正苗紅，還有的房企正在利用母公司積累的資源，做城市服務(wù)的切入點。
比如碧桂園服務(wù)，憑借自身品牌優(yōu)勢和經(jīng)驗，跟隨母公司腳步順勢而為，做三四線城市的城市服務(wù)。
2、利用特色服務(wù)、收并購加速布局
除了和政府成立合資公司、總承包等模式外，物業(yè)還可以通過提供智慧城市、產(chǎn)業(yè)配套等特色服務(wù)介入，或者用收并購的形式加速布局。
雅生活去年正式進軍城市服務(wù)領(lǐng)域，憑借旗下的科技公司先行一步，據(jù)悉在半年時間里，其城市服務(wù)在管項目就超過了130個，業(yè)務(wù)覆蓋53個城市，合計在管項目年化合同金額超過20億元，合同總額超過130億元。
還有一些物業(yè)公司，通過收并購來快速實現(xiàn)城市服務(wù)的布局。
比如碧桂園服務(wù)去年收購市政環(huán)衛(wèi)公司福建東飛和滿國康潔的股權(quán)后，城市服務(wù)收入由2019年的6940萬元，增至8.841億元。
3、運營單個項目，積累城市服務(wù)經(jīng)驗和品牌
除了央企、國企和大型品牌物業(yè)公司之外，區(qū)域性專業(yè)化物業(yè)公司也有發(fā)展空間。
可以通過單個項目的運營，不斷積累城市服務(wù)的經(jīng)驗和品牌，同樣能在城市治理公共服務(wù)市場不斷開放的進程中抓住機遇。
2019年浙江省率先提出“未來社區(qū)”綜合服務(wù)概念，宋都服務(wù)承接的采荷街道正好是首批試點項目之一。
宋都服務(wù)以此為基點，把規(guī)劃、建設(shè)、服務(wù)、治理、運營等關(guān)鍵節(jié)點串聯(lián)起來，形成了一個服務(wù)閉環(huán)。據(jù)說，其在采荷街道探索出的“金牌管家大物業(yè)”模式，已經(jīng)成為各地政府參觀學習的先進案例。
三、堅持長期主義，不斷自我進化
說到底，城市服務(wù)是門手藝活，賺的是細水長流的錢。
對于物業(yè)公司來說，目前大家都還在起步階段，都在探索盈利模式。想要做好城市服務(wù)，就必須堅持長期主義，耐著性子，不斷自我進化。
保利物業(yè)總經(jīng)理吳蘭玉在接受媒體采訪時表示，保利物業(yè)目前先做好城市基礎(chǔ)服務(wù)，未來這個業(yè)務(wù)還有很多空間可以去探索增值服務(wù)，能夠找到更多增長點。
保利物業(yè)目前已經(jīng)基于多個項目積累的管理經(jīng)驗，對服務(wù)內(nèi)容進行了模塊化的梳理，形成了自己的標準化服務(wù)菜單。這么做，既能實現(xiàn)快速復(fù)制，又能滿足政府的個性化需求，給未來擴大規(guī)模打下基礎(chǔ)。
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