所謂軟裝飾，又叫軟包，是指裝修完畢之后，利用那些易更換、易變動位置的飾物與家具，如窗簾、沙發(fā)套、靠墊、工藝臺布及裝飾工藝品、裝飾鐵藝等，對室內(nèi)的二度陳設(shè)與布置。家居飾品，作為可移動的裝修。
軟裝飾藝術(shù)發(fā)源于現(xiàn)代歐洲，又稱為裝飾派藝術(shù)，也稱“現(xiàn)代藝術(shù)”。它興起于20世紀(jì)20年代，隨著歷史的發(fā)展和社會的不斷進(jìn)步，在新技術(shù)蓬勃發(fā)展的背景下，人們的審美意識普遍覺醒，裝飾意識也日益強化。經(jīng)過近10年的發(fā)展，于20世紀(jì)30年代形成了軟裝飾藝術(shù)。
商品房開發(fā)是一個資源整合的過程，由于其鏈條長、占用資金多，因而基本都采用預(yù)售形式。
市面上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很多，競爭異常慘烈，在這種大環(huán)境下，如何能讓客戶在項目尚未建好的情況下就選擇自己的產(chǎn)品，提前展示，讓客戶身臨其境的感受，無疑是最好的辦法之一。
通過對將來建好產(chǎn)品的的模擬，如戶型、朝向、空間等，讓客戶親身感受產(chǎn)品。
然而僅僅有空間框架遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，由于缺少生活敢，效果依然不理想，因而樣板間就應(yīng)運而生了，為了更好的讓客戶體會到將來住進(jìn)來的感受，對于軟裝的布設(shè)顯得越來越重要，一個好的軟裝布設(shè)可以將產(chǎn)品提高好幾個檔次
對于成本人來說，軟裝工程是個不得不面對，又非常不想面對的工程，而且也是各地產(chǎn)企業(yè)審計重災(zāi)區(qū)，究其原因，是因為軟裝工程成本很難說清楚。
今天就結(jié)合實施經(jīng)驗，跟大家分享一下軟裝工程的成本控制，這里主要講的軟裝主要是開發(fā)項目樣板間等的軟裝工程。
01、到底什么是軟裝
軟裝工程簡單的說就想女孩子的化妝，通過家私、配飾、擺件等的布設(shè)，提升房屋的生活體驗，提高房屋的顏值，進(jìn)而打動客戶，促進(jìn)產(chǎn)品的銷售
軟裝飾一般可以概括為除了家居中固定的、不能移動的裝飾物之外的（如地板，頂棚，墻面，門窗，建筑造型等），其余的可以移動的、便于更換的裝飾物（如窗簾、沙發(fā)、壁掛、地毯、床上用品、燈具、玻璃制品以及家具等多種擺設(shè)、陳設(shè)品之類）都可以稱為軟裝飾。
1、軟裝的風(fēng)格
軟裝的設(shè)計風(fēng)格要與影響的風(fēng)格保持一致，常見的軟裝風(fēng)格有以下幾種：
Southeast Asia/東南亞風(fēng)格
在家居設(shè)計上逐漸融合西方現(xiàn)代概念和亞洲傳統(tǒng)文化，通過不同的材料和色調(diào)搭配，在保留了自身的特色之余，產(chǎn)生更加豐富的變化。
Neoclassicism/新古典主義
改良的古典主義風(fēng)格。歐洲文化藝術(shù)底蘊，精雕細(xì)琢。保留的材質(zhì)、色彩的大致風(fēng)格可以很強烈地感受傳統(tǒng)的歷史痕跡與渾厚的文化底蘊，摒棄復(fù)雜的肌理和裝飾，簡化了線條。
Morocco/摩洛哥風(fēng)格
襲了羅馬人和阿拉伯人的文化特征，采用色彩活潑的馬賽克，或點燃一盞鏤空金屬板制作的燈籠產(chǎn)生摩洛哥的風(fēng)情，用鮮艷的色彩，比如亮藍(lán)，粉紅和綠色，或者使用當(dāng)?shù)赝辽{(diào)設(shè)計比較柔和的環(huán)境表現(xiàn)出摩洛哥風(fēng)格中光彩奪目的美。
Modern Simply/現(xiàn)代簡約
“Less is more”代表簡約主義的核心思想。元素、色彩、照明、原材料簡化到最少的程度，以少勝多、以簡勝 繁，以簡潔和純凈來調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)換精神的空間。簡潔和實用是現(xiàn)代簡約風(fēng)格的基本特點。
Mediterranean/地中海風(fēng)格
代表一種特有居住環(huán)境造就的極休閑的生活方式，自然素材融入裝飾細(xì)節(jié)之中，拱形的浪漫空間、不修邊幅的線條、純美的色彩方案，空間布局形式自由，顏色明亮、大膽、豐厚卻又簡單。
Chinese/中式風(fēng)格
利用后現(xiàn)代手法，把傳統(tǒng)的結(jié)構(gòu)形式重新設(shè)計組合以另一種民族特色的標(biāo)志符號出現(xiàn)。使整個空間傳統(tǒng)中透著現(xiàn)代，現(xiàn)代中揉著古典。以東方人“留白”美觀念控制節(jié)奏，顯出大家風(fēng)范。
Naturalism/自然主義
與環(huán)境融為一體，在現(xiàn)代簡約基礎(chǔ)上應(yīng)用更多的自然材料，回歸是永遠(yuǎn)的主旋律。原始粗獷的古樸質(zhì)感配合現(xiàn)代風(fēng)格的冰冷凜冽，自然主義以質(zhì)樸又變化無窮的姿態(tài)注入到當(dāng)代生活之中。
Rusticity/田園風(fēng)格
注重個性回歸自然，不精雕細(xì)刻，美學(xué)上推崇“自然美”，崇尚自然、結(jié)合自然，風(fēng)格力求表現(xiàn)悠閑、舒暢、自然的鄉(xiāng)村生活情趣。
2、軟裝工程流程
軟裝工程流程主要有幾步：軟裝設(shè)計、部品定制/采買、擺場、調(diào)整。
（1）軟裝設(shè)計
軟裝設(shè)計是整個軟裝工程中最終要的一步，軟裝設(shè)計公司根據(jù)項目客戶定位、硬裝風(fēng)格以及業(yè)主方要求針對性的進(jìn)行設(shè)計。
軟裝公司在進(jìn)行軟裝設(shè)計時除了要根據(jù)甲方設(shè)置的條件進(jìn)行設(shè)計外，還需要考慮軟裝限額，一般房地產(chǎn)企業(yè)對于軟裝都是限額設(shè)計和施工的，在設(shè)計時，軟裝公司會結(jié)合自身軟裝部品供應(yīng)商的價格對方案進(jìn)行調(diào)整，以期既能達(dá)到甲方對于風(fēng)格、效果的要求，同時要滿足限額的要求。
（2）部品定制/采買
對于軟裝公司來說，軟裝部品的來源主要有兩種：
定制：
軟裝公司都有長期合作的部品定制工廠，如沙發(fā)、座椅、茶幾、床等家私，如果甲方?jīng)]有品牌要求，一般是采用合作工廠定制的方式，這樣一方面可以保證部品效果，同時也可以有效的控制成本。
采買：
采買又分為兩種，對于甲方有明確品牌要求的，若品牌在軟裝公司的合作商庫內(nèi)，則直接采買，如果不在庫內(nèi)，一般軟裝公司不會直接去門店采買，而是會先跟品牌商談定合作意向，再采買，為的是盡可能的低價拿到產(chǎn)品。
對于甲方?jīng)]有明確品牌要求的，采買的方式會靈活很多，但絕大部分的途徑是網(wǎng)購，沒錯是網(wǎng)購，而且是全網(wǎng)比價后采買效果保證情況下，全網(wǎng)最便宜的。
（3）擺場
在硬裝完成施工后，軟裝公司進(jìn)場，根據(jù)圖紙進(jìn)行擺場，把所有軟裝部品根據(jù)圖紙設(shè)計擺放到各自的位置。
（4）調(diào)整
擺場完成后，通常會有聯(lián)合驗收，軟裝公司根據(jù)聯(lián)合驗收的意見，對軟裝進(jìn)行調(diào)整，以達(dá)到最佳效果。
02
算算軟裝這筆糊涂帳
軟裝工程對于成本來說某種程度上是筆糊涂帳，為什么說是糊涂帳呢，因為軟裝的成本太難說清楚了。
正因為這樣，軟裝工程歷來也是審計重點的環(huán)節(jié)。
1、軟裝成本控制困局
絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)的做法也是糊涂賬糊涂處理，一般是設(shè)定限額，只要在限額范圍內(nèi)，且展示效果能達(dá)到要求，軟裝到底值不值這個價格沒人會去探究。
造成這一情況的原因，主要有幾個：
（1）軟裝涉及展示效果，沒人愿意背這個雷
軟裝的作用是為了打動客戶，展示效果非常重要，而是否能打動客戶，評判的標(biāo)準(zhǔn)很模糊，就如同“一千個人心中有一千個哈姆雷特”，成本人員在進(jìn)行成本控制時，一般是不會在軟裝上細(xì)摳的，萬一成本控制動作影響了所謂的效果，影響了銷售，那責(zé)任可就大了。
（2）軟裝部品價格不好評判
軟裝部品除了指定品牌外，未指定品牌的部品價格很難說清楚，因為很多部品的價值無法比較，或者說很難比較。
曾經(jīng)有個項目的軟裝部品中有個抽紙盒，價格為2w/個，審計對價格提出了質(zhì)疑，在網(wǎng)上搜索價格不超過200元，但軟裝公司給的解釋是這個抽紙盒是意大利手工定制款，那是否就值2w呢？我想很難說清楚吧。
再如軟裝工程中常用的掛畫，如果將期視為印刷品，那50塊也能買來，如果是手工畫的呢？500？5000？就算說是50w都有可能。
（3）軟裝總價不高
軟裝工程雖然每個公司的限額都不低，但一個項目軟裝工程的總額一般不會太大，又涉及展示效果，因而房地產(chǎn)企業(yè)也會愿意投入，只要達(dá)到效果，通常不會去細(xì)究其成本。
2、告訴你不知道的軟裝成本秘密
很多人即便是成本人對軟裝的成本、利潤都不是很清楚，我可以告訴你，軟裝的利潤率極高，利潤可以到50%左右，更有甚者，可以達(dá)到70%！
也就是說，其實你的軟裝預(yù)算可能也有接近50%的費用，沒有真正用到你的軟裝上。
為什么利潤率這么高，在這跟大家分析一下，以限額2500元/m2的樣板間為例——
（1）設(shè)計費：
軟裝最重要的是設(shè)計方案，但從市場情況看，設(shè)計費通常在400元/m2左右，其實占限額的比例不高，而設(shè)計費主要是人工成本，本身空間就比較大；
另一方面，雖說軟裝講求效果，但我們可以看到，各大地產(chǎn)商，各樓盤，同樣風(fēng)格的樣板間，其設(shè)置差異不大，這也意味著，軟裝公司同樣風(fēng)格一個方案就可以了，不同的項目根據(jù)戶型特點和甲方的要求，進(jìn)行調(diào)整，不需要全新的設(shè)計，因而設(shè)計需要的人工費用很低
（2）部品采買成本：
部品是軟裝工程中水分最大的部分，主要原因是市場不透明，價值不好評估
家私：
軟裝公司都有長期合作的工廠，軟裝家私的主要作用是效果展示，而非使用，因而對材料的要求不是很嚴(yán)格，在一定程度上降低了成本
軟裝公司在工廠制作家私的價格跟工程采購差異非常大，工程采購會根據(jù)不同的采購項，有對應(yīng)不同的價格，但軟裝不同，一般軟裝公司會跟廠家結(jié)算部品價格是按照件來算，而且是通價，比如500元/件，不會因為品類是沙發(fā)還是床區(qū)分價格。這樣可以把每件的價格壓的很低，而廠家大家可能不賺錢，但小件可以賺錢，雖然利潤較低，但在保證量的情況下，整體上利潤尚可。
飾品：
如果甲方?jīng)]有明確品牌的要求，飾品的采買一般是網(wǎng)購，全網(wǎng)比價，最低價。我們看到的樣板間絕大部分的部品其實是淘寶貨，你能相信嗎，但這是事實。
很多成本人接受過審計部門的審計，對于審計以淘寶價格評判軟裝清單價格的做法覺得很可笑，但當(dāng)你知道其實軟裝公司就是從淘寶上采買的時候，你還會覺得可笑嗎。
總之，最終呈現(xiàn)在大家面前美輪美奐的軟裝，其實使用的部品，軟裝公司可以拿到我們通常經(jīng)驗成本的一半甚至十分之一的價格就能采購到，其利潤空間可見一斑。
03、軟裝成本控制
上面跟大家算了筆軟裝的糊涂賬，也呈現(xiàn)了絕大部分軟裝公司真實的情況，那到底該如何有效的進(jìn)行軟裝成本控制呢。
在講軟裝成本控制之前，先明確幾個現(xiàn)實情況：
1、同風(fēng)格的軟裝方案差異不大
2、對應(yīng)方案不同公司實施效果差異不大
3、除明確品牌的部品外，價值很低，且很多是淘寶貨
1、設(shè)計、施工分開招標(biāo)
大部分房地產(chǎn)企業(yè)軟裝工程是設(shè)計+施工招標(biāo)，各軟裝公司根據(jù)甲方要求，在限額范圍內(nèi)報方案，方案最優(yōu)即為中標(biāo)單位，這種方式看似效果和成本都考慮到了，但某種意義上來說對于軟裝成本沒有控制住，很多軟裝公司頂著限額報價，反正在限額范圍內(nèi)就可以了。
基于上面的前提情況，可以采用先設(shè)計，軟裝公司針對統(tǒng)一的方案進(jìn)行報價，實際上就是拼價格了。
當(dāng)然這種招標(biāo)方式適用于大部分的軟裝工程，對于各公司top系的產(chǎn)品或者開模產(chǎn)品不適用。
2、大膽的比價
上文也分析了為什么很多成本人員對軟裝成本說不太清楚，其實通過分析可以發(fā)現(xiàn)，我們一直以來覺得高大上的軟裝，其實并沒有想象中的那么高不可攀
對于軟裝清單中各部品的價格，真的可以全網(wǎng)比價來評價報價的合理性，成本人大膽砍價吧！
有人會提出質(zhì)疑，認(rèn)為軟裝是“藝術(shù)”，全網(wǎng)比價來的東西怎么可能達(dá)到展示的效果，我只能說，事實就是這樣，軟裝部品就是網(wǎng)購的，不要沉浸在自己的藝術(shù)世界里了。
3、選擇有核心競爭力的軟裝公司
沒有那個中間商不賺差價，這是永遠(yuǎn)的硬道理。所以也沒有哪個公司是免費服務(wù)的。基于這個角度，如果你要注重性價比和質(zhì)量。那么一定要選擇有核心競爭力的軟裝公司。比如一家做品牌家具代理的軟裝公司。
4、合同條款明確限額
合同中要明確合同價款對應(yīng)的是效果，如果因為軟裝公司部品品質(zhì)等達(dá)不到要求導(dǎo)致的整體效果不行，是要免費進(jìn)行整改提升的；即便是甲方要求的調(diào)整，在一定范圍內(nèi)的變更也是免費調(diào)整的，比如15%以內(nèi)免費調(diào)換等。
5、做好軟裝圖紙和硬裝圖紙疊圖
軟裝是基于硬裝基礎(chǔ)上的，因而一定要做好軟硬裝圖紙的疊圖，避免造成偏差，增加成本。
04、總結(jié)
本文跟大家介紹了軟裝的“內(nèi)幕”，也跟大家分析了軟裝的成本情況，其實軟裝沒有你想象的那么高大上，跟硬裝工程也沒有實質(zhì)上的差異。
對于軟裝不要再是一筆糊涂帳了，要嚴(yán)格管控，要大膽的審核，要大膽的砍價。
一個行業(yè)利潤率50%以上本身就說明了，現(xiàn)階段軟裝工程的成本管控還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，在這個摳每一分成本，提升、保證經(jīng)營利潤的時候，真的有必要細(xì)算軟裝這筆帳了。
來源：有得管理分享匯（ID：UD_Management）
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