一線城市廣州，因首次集中供地而備受市場關(guān)注。
廣州此番集中供地于27日下午5時落下帷幕。盡管多宗地塊在觸發(fā)搖號機制后尚未確立最終競得人，但競拍企業(yè)出價階段已經(jīng)完成。最終結(jié)果顯示，經(jīng)歷了26日、27日連續(xù)兩日競價之后，廣州首次集中供地合計成交42宗，涉及總土地款超900億元。
作為22城采用“兩集中”供地制度以來第一個吃螃蟹的一線城市，廣州此次展開的土地集中出讓，在房地產(chǎn)行業(yè)中引發(fā)高度關(guān)注，數(shù)十家房企參與了這場規(guī)模空前的土地盛宴。
最終，越秀地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、珠江投資、金地集團(600383,股吧)、華潤置地、保利發(fā)展、新鴻基等眾多房企均在其中有所斬獲。鑒于多宗地塊競價達到封頂價，需擇日搖號確定最終競得人，目前尚無法統(tǒng)計各家房企的最終收獲情況。
在廣州之前，已有長春組織了今年首次集中供地，之后還有無錫、沈陽、重慶、杭州、北京、天津、深圳等逾十個城市將在4月底到5月期間進行各自的首次供地。
從長春、廣州集中供地的結(jié)果來看，房企蜂擁搶地的局面有所緩解，土地高溢價相對減少，廣州亦出現(xiàn)多宗地塊底價成交或流拍現(xiàn)象。
有參與廣州此番拍地的房企高管向第一財經(jīng)表示，如果不是集中供地，多數(shù)地塊的成交價應(yīng)該會更高一些，目前來看，集中供地對于平抑地價還是有效果的。
地塊成交冷熱不均
根據(jù)3月26日的出讓計劃，廣州首次集中出讓地塊總數(shù)為48宗，總用地面積超393萬平方米，掛牌總價超901億元。
資料顯示，廣州此番出讓地塊中，以遠郊增城數(shù)量最大，達18宗地塊，其后為白云區(qū)共8宗，而南沙、番禺緊隨其后各有5宗地塊，花都、從化分別4宗地，而中心幾大區(qū)域供地量相對較少。
據(jù)悉，廣州今年3次集中供地時間為3月、7月和10月，此番出讓的48宗地是第一批出讓。
有業(yè)內(nèi)人士分析稱，廣州首次掛牌出讓的地塊，大多集中在郊區(qū)，核心城區(qū)核心地塊相對較少，大概是考慮到首次出讓，有試水的意思，預(yù)計7月和10月出讓的地塊會更為優(yōu)質(zhì)。
為避免集中競價導(dǎo)致系統(tǒng)負累，本次出讓具體時間為4月26、27兩日，分早上9點、中午12點和下午3點，合計6個時間段競價，每次競價地塊宗數(shù)為8宗?？紤]到房企參與多宗地塊帶來的資金壓力，廣州調(diào)整了保證金質(zhì)押時間，較過去有所縮短。
從競價結(jié)果來看，房企出價相對克制，48宗地塊中，只有6塊流拍，其余42宗順利成交，除了4宗熱門地塊達到了競價上限外，其余地塊整體溢價率不高，大多在10%~30%之間，最高溢價為45%，達到競價上限，需搖號角逐。
具體而言，26日出讓的24宗地塊，總出讓面積152.2萬平方米（約2282.9畝），總起始價402.46億元；最終，2宗地流拍，4宗需要搖號確認歸屬，22宗地以452.38億元總價成交。27日出讓的24宗地塊，總出讓面積241.4萬平方米（約3621畝），總起始價498.9億元；最終，4塊地流拍，20宗地以453.64億元總價成交。兩日累計成交906億元。
全國首個賣地高峰來臨
今年2月26日，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負責(zé)人宣布，今年22個重點城市要對住宅用地實行“兩集中”新政。
所謂“兩集中”，第一是集中發(fā)布出讓公告，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次，實際間隔時間和出讓地塊數(shù)量要相對均衡；第二是集中組織出讓活動。同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期。以拍賣方式交易的，應(yīng)當(dāng)連續(xù)集中完成拍賣活動。
這22個重點城市，包括北上廣深4個一線城市，以及天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島、長沙18個二線城市。
步入4月之后，22城多數(shù)已披露了供地計劃，并已逐步進入供地高峰期。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，截至目前，已有北京、廣州、深圳、杭州、南京、天津、無錫、長春等10個城市公布了首批集中供地內(nèi)容。
4月30日，上海土地交易市場將針對第一批住宅用地集中出讓相關(guān)情況召開信息交流會。屆時，上海首批宅地供應(yīng)名單也有望披露。
另據(jù)平安證券梳理，截至4月5日，在明確集中供地制度并發(fā)布了全年供地計劃的11城中，計劃住宅用地供地面積合計值較2020年增長48%；其中，除了廣州同比下滑11%外，其余10城均同比正增長，且8城同比增幅在40%以上。
“從首批供地數(shù)量看，11城首批供地面積占2021年全年計劃比重為34%，其中7城首批供地占比超過30%，廣州占比甚至高達62%。”平安證券研報顯示。
在各地披露供地計劃之后，這項意在為土地市場降溫的政策日前在長春迎來了“首秀”。4月15日，長春共有51宗涉宅地進行供應(yīng)。最終，11宗終止掛牌、2宗流拍、38宗成交。具體來看，本次土拍成交的38宗住宅用地中，僅有6宗溢價成交，其余32宗均為底價成交。從溢價率水平來看，本場土拍總溢價率僅有3.3%，較2020年全年涉宅土地溢價率低了1.3個百分點，表現(xiàn)比較平淡。
克而瑞研究中心認為，長春首次集中供地土拍情況與以往分散式的土拍拿地相比，整體市場沒有出現(xiàn)明顯的變化，地價總體保持相對穩(wěn)定。不過，長春首場土拍的現(xiàn)象并不一定能在其他地方得到復(fù)制。
易居企業(yè)集團 CEO丁祖昱預(yù)計，“優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比例較高的北京、杭州等城市，首次集中供地的土拍熱度將維持在相對高位。”
廣州在26日開始的第一次集中供應(yīng)，便證實了市場的冷熱不均。億翰智庫研究總監(jiān)于小雨評論稱：“廣州出讓的土地中，熱門地塊競爭激烈，多宗地塊成交溢價率在40%以上，但也有外圍區(qū)域地塊無人問津，最后以流拍收場。”
廣州之后，無錫、沈陽、重慶、杭州、北京、天津、福州、青島、深圳、廈門、南京和濟南等城市已經(jīng)披露了首次集中供地的時間，將集中在4月底到5月底之間，一場賣地小高潮即將來臨。
國企央企表現(xiàn)積極
在業(yè)內(nèi)看來，土地集中供應(yīng)帶來的最大變化，是對參與房企的資金騰挪能力形成了更大的考驗，進而可以抑制房企搶地?zé)崆椋_到平抑地價的目的。
“保證金提交、退回需一周左右，現(xiàn)金流無法同時滿足多處拍地，實際可參拍地塊減少。”克而瑞研究中心發(fā)布的報告稱。關(guān)注杭州市場的某千億房企人士向記者表示，其所在房企報名參與了10幅地塊的競拍，保證金就需要一口氣繳納5億元。而拍下地塊后還需在規(guī)定時間內(nèi)繳納土地款。
這也就意味著資金充足的房企將擁有更大的可能性。招商蛇口(001979,股吧)董事總經(jīng)理蔣鐵峰在日前的業(yè)績交流會上坦言，22個城市集中供地后，企業(yè)會面臨地塊集中上市的情況，這要求企業(yè)有大量的資金去購買土地，“這對我們這種資金成本低、資金實力雄厚的企業(yè)來說是一個機會。”越秀地產(chǎn)董事長林昭遠也表示，集中供地對資金寬裕的企業(yè)優(yōu)勢將更明顯。
這種情況在西安4月初舉行的一場土拍上已有所顯現(xiàn)。公開報道顯示，該地塊在經(jīng)過58家房企139輪叫價后觸發(fā)熔斷機制，并以搖號的方式確定歸屬；而在上述58家企業(yè)中，24家屬于中海地產(chǎn)、20家屬于華潤置地，兩家企業(yè)的中標(biāo)率均超過30%。據(jù)披露，該地塊的競拍保證金6.91億元。這也意味著，中海地產(chǎn)、華潤置地分別拿出了165.8億元、138.2億元的保證金。兩家央企資金實力的優(yōu)越性由此可見一斑。
一家TOP30房企土地投拓負責(zé)人坦言，其所處的民企跟中海、華潤等央企比，沒有那么強悍的資金實力同時參與多宗地塊的競標(biāo)。
此次廣州首輪集中供地結(jié)果也佐證了國企央企的優(yōu)勢。若不考慮4宗尚未出結(jié)果的地塊，兩日競價之后，越秀地產(chǎn)將以6宗成交奪冠，華潤、保利、金地等資金成本偏低的房企亦表現(xiàn)突出，各有斬獲。民營企業(yè)中，融創(chuàng)和珠江投資分別奪得3宗地。
值得關(guān)注的是，萬科、恒大、碧桂園前三強房企在廣州的首輪供地中表現(xiàn)冷淡。
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