4月以來(lái)，部分熱點(diǎn)城市密集發(fā)布樓市調(diào)控政策，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控更趨精細(xì)化，涵蓋新房、二手房、租房以及土地出讓等方面。

精細(xì)化調(diào)控

《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于完善我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》近日發(fā)布，繼續(xù)收緊人才購(gòu)房政策，要求須提供購(gòu)房之日前12個(gè)月在人才認(rèn)定所在區(qū)連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的繳納證明，并不得補(bǔ)繳。二手房增值稅征免年限提高，將越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、增城區(qū)個(gè)人銷(xiāo)售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。強(qiáng)化人才購(gòu)房管理，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)伙同他人弄虛作假、虛報(bào)瞞報(bào)等騙取人才購(gòu)房資格的行為。

北京市住建委發(fā)布《進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治工作的通知》，整治范圍覆蓋新房二手房及租賃市場(chǎng)。

新房方面，北京市住建委指出，重點(diǎn)整治無(wú)證售房、不實(shí)宣傳、合同欺詐和不平等條款、預(yù)售資金違規(guī)存取、捆綁銷(xiāo)售和違規(guī)分銷(xiāo)、信貸資金違規(guī)購(gòu)房。存量房銷(xiāo)售方面，主要整治借學(xué)區(qū)房等炒作房?jī)r(jià)、信貸資金違規(guī)購(gòu)房等問(wèn)題。檢查經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是否渲染烘托成交信息，引導(dǎo)出售方隨意提高報(bào)價(jià)；是否向出售方和看房客戶散布房源緊缺、房?jī)r(jià)上漲信息；是否以“學(xué)區(qū)、學(xué)區(qū)房、學(xué)區(qū)名額”等為名宣傳推廣房源；是否在微信朋友圈、自媒體渠道發(fā)布制造購(gòu)房恐慌情緒的文章等行為；展示房源價(jià)格是否與業(yè)主書(shū)面委托價(jià)格一致；是否發(fā)布掛牌價(jià)格明顯高于合理成交價(jià)格的房屋信息。檢查經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是否向購(gòu)房人推介或慫恿違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、信用貸等金融產(chǎn)品購(gòu)房。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，本輪專項(xiàng)整治積極回應(yīng)社會(huì)關(guān)切。此前集中反映報(bào)道的房屋租賃中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)問(wèn)題、機(jī)構(gòu)炒作學(xué)區(qū)房問(wèn)題等均在本輪專項(xiàng)整治當(dāng)中，旨在切實(shí)解決群眾關(guān)切的問(wèn)題，推動(dòng)重點(diǎn)民生訴求的解決。

土地市場(chǎng)受關(guān)注

隨著“兩集中”土地出讓制度的推廣，針對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控備受市場(chǎng)關(guān)注。

根據(jù)南通近日發(fā)布的《市委辦公室市政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，規(guī)定全市普通商品住房用地均采取“控房?jī)r(jià)、控地價(jià)”方式供應(yīng)，嚴(yán)控土地溢價(jià)率；加強(qiáng)住房金融監(jiān)管，包括加強(qiáng)個(gè)人住房貸款規(guī)模管理、嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、加強(qiáng)購(gòu)地資金來(lái)源審查等；加大住宅用地供應(yīng)力度，實(shí)行相對(duì)集中公告和出讓。

4月26日至27日，廣州首次實(shí)行集中供地，供應(yīng)量有所增加。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，廣州供地放量明顯。目前，廣州庫(kù)存消化周期較短，截至3月底只有6.4個(gè)月。廣州近期的樓市調(diào)控明確，要增加供地，且作為主要的政策措施。預(yù)計(jì)未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，廣州將遵循這一策略。這也符合熱點(diǎn)城市增加供地規(guī)模的總體要求。值得關(guān)注的是，2月份自然資源部發(fā)布“兩個(gè)集中”新政時(shí)，提出了2021年供地要比“十三五”年均完成量實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

強(qiáng)化租房市場(chǎng)監(jiān)管

同時(shí)，針對(duì)租賃市場(chǎng)的監(jiān)管政策密集出臺(tái)，包括規(guī)范租賃中介企業(yè)、打擊租金貸、加大租賃市場(chǎng)房源供給等方面內(nèi)容。

4月26日，住建部、發(fā)改委等六部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見(jiàn)》，提出加強(qiáng)從業(yè)管理、規(guī)范住房租賃經(jīng)營(yíng)行為、開(kāi)展住房租賃資金監(jiān)管、禁止套取使用住房租賃消費(fèi)貸款、合理調(diào)控住房租金水平、妥善化解住房租賃矛盾糾紛發(fā)揮住房租賃相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)作用以及落實(shí)城市政府主體責(zé)任等方面監(jiān)管措施。

《意見(jiàn)》明確指出，住房租賃企業(yè)不得變相開(kāi)展金融業(yè)務(wù)，不得將住房租賃消費(fèi)貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費(fèi)貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租賃消費(fèi)貸款。金融機(jī)構(gòu)發(fā)放住房租賃消費(fèi)貸款，應(yīng)當(dāng)以備案的住房租賃合同為依據(jù)，貸款額度不得高于住房租賃合同金額，貸款期限不得超過(guò)住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應(yīng)與借款人支付租金的頻率匹配，貸款資金只能劃入借款人賬戶，強(qiáng)化貸款資金用途管理，避免資金挪用風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)要求，住房租賃企業(yè)單次收取租金的周期原則上不超過(guò)3個(gè)月；除市場(chǎng)變動(dòng)導(dǎo)致的正常經(jīng)營(yíng)行為外，支付房屋權(quán)利人的租金原則上不高于收取承租人的租金。

業(yè)內(nèi)人士指出，野蠻擴(kuò)張模式已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前的住房租賃市場(chǎng)環(huán)境，未來(lái)長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)將走向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)道路。機(jī)構(gòu)需要不斷提升運(yùn)營(yíng)能力、服務(wù)水平，加強(qiáng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，提高獲客能力，提高出租率。同時(shí)，要做好成本管控，平衡收支水平，保證現(xiàn)金流安全。此外，要加強(qiáng)對(duì)長(zhǎng)租公寓的監(jiān)管，將租金及租金貸納入監(jiān)管賬戶。深圳、杭州、重慶等城市已提出相關(guān)措施，要求設(shè)置專項(xiàng)監(jiān)管賬戶，規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，遏制企業(yè)“跑路”等行為。未來(lái)或有更多城市出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，長(zhǎng)租公寓行業(yè)將向更加精細(xì)化、規(guī)范化的方向發(fā)展。