2020年以來(lái)，物業(yè)公司IPO數(shù)量呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，物業(yè)公司市值創(chuàng)歷史新高。截至目前，已有40家物業(yè)企業(yè)成功登陸港股市場(chǎng)，4家企業(yè)登陸A股市場(chǎng)。物業(yè)板塊總市值突破萬(wàn)億港元，平均市盈率超過(guò)30倍。不少物業(yè)公司市值已超過(guò)其地產(chǎn)母公司。業(yè)內(nèi)人士指出，行業(yè)發(fā)展前景廣闊，但目前仍處在初級(jí)階段。物業(yè)公司在提升規(guī)模的同時(shí)，積極培育新業(yè)態(tài)，拓展增值服務(wù)邊界。

發(fā)展空間大

為了促進(jìn)行業(yè)發(fā)展，“G11”上市物業(yè)企業(yè)合作聯(lián)盟近日正式成立。據(jù)了解，合作聯(lián)盟成員公司市值超過(guò)行業(yè)總市值的50%。碧桂園服務(wù)控股有限公司為首屆輪值主席單位。

在聯(lián)盟成立大會(huì)上，金科智慧服務(wù)集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)夏紹飛對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，通過(guò)設(shè)立聯(lián)盟的方式，物業(yè)公司將優(yōu)勢(shì)資源集合、共享。對(duì)于一些基礎(chǔ)服務(wù)，單個(gè)項(xiàng)目管理邊際效益低，通過(guò)整合資源，可以大幅提升管理效率。通過(guò)客戶共享，企業(yè)的客戶邊界會(huì)發(fā)生本質(zhì)變化。

彩生活服務(wù)集團(tuán)董事會(huì)主席兼CEO潘軍則指出，物管行業(yè)前景美好，但需要從業(yè)人員有更好的心態(tài)及更好的機(jī)制。

中信證券房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰認(rèn)為，在政策的推動(dòng)下，物管行業(yè)迎來(lái)黃金發(fā)展時(shí)代。物管行業(yè)管理覆蓋率將由60%上漲到90%，增值服務(wù)空間進(jìn)一步打開(kāi)，疊加全域化基層治理、專業(yè)化后勤服務(wù)需求提升，行業(yè)發(fā)展遠(yuǎn)景空間大約在2.4萬(wàn)億元規(guī)模，相比目前千億級(jí)的產(chǎn)值規(guī)模上升空間大。

陳聰指出，從目前情況看，大型物業(yè)企業(yè)營(yíng)收規(guī)模尚未達(dá)到200億元，規(guī)?；⑵放苹缆啡沃氐肋h(yuǎn)。不過(guò)，相比簡(jiǎn)單的規(guī)模提升，行業(yè)更應(yīng)該關(guān)注運(yùn)營(yíng)效率的持續(xù)上升。近年來(lái)，物管企業(yè)人均在管面積不斷提升，企業(yè)外拓規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2021年頭部企業(yè)外拓規(guī)模有望超過(guò)1億平方米。

對(duì)于物業(yè)公司的提質(zhì)增效手段，陳聰總結(jié)為4個(gè)主要方面：科技、規(guī)模、人才、協(xié)同。勞動(dòng)密集型行業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)是大范圍復(fù)制高品質(zhì)、復(fù)雜的服務(wù)。

規(guī)?？焖贁U(kuò)張

中指研究院物業(yè)研究總監(jiān)牛曉娟指出，在港股上市的40家物業(yè)企業(yè)中，16家公司的管理規(guī)模已超過(guò)1億平方米。其中，碧桂園服務(wù)、保利、雅居樂(lè)、彩生活等等的在管面積超過(guò)3億平方米。

2020年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理項(xiàng)目數(shù)量均值為244個(gè)，同比增長(zhǎng)15.09%；管理面積均值達(dá)4878.72萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.02%；百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額上升至49.71%，較上年增加6.10個(gè)百分點(diǎn)。TOP10企業(yè)管理面積均值為2.64億平方米，同比增長(zhǎng)27.57%，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)顯著。

2020年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)新增管理面積中超過(guò)5成來(lái)源于市場(chǎng)化拓展。企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)公開(kāi)信息尋求合作機(jī)會(huì)，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)及專業(yè)高效的管理模式，贏得招標(biāo)方青睞，全面提升市場(chǎng)份額。

對(duì)于物業(yè)企業(yè)管理面積大幅增長(zhǎng)的原因，分析人士指出，百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極承接兄弟企業(yè)獨(dú)立開(kāi)發(fā)或合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。百?gòu)?qiáng)企業(yè)進(jìn)駐兄弟企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目后，借助優(yōu)質(zhì)服務(wù)、專業(yè)管理及高效運(yùn)營(yíng)，不斷累積良好的品牌口碑，標(biāo)桿項(xiàng)目“以點(diǎn)擴(kuò)面”，挖掘本地存量市場(chǎng)。此外，百?gòu)?qiáng)企業(yè)利用兄弟公司與政府、國(guó)企之間的緊密聯(lián)系，成立合資合作平臺(tái)或項(xiàng)目層面的合資公司，協(xié)助獲取政府類、公建類以及城市服務(wù)項(xiàng)目。

規(guī)模擴(kuò)張為物業(yè)企業(yè)創(chuàng)收帶來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)動(dòng)力。2020年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值為11.73億元，同比增長(zhǎng)12.81%。百?gòu)?qiáng)企業(yè)穩(wěn)固基本盤，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入繼續(xù)走高，達(dá)到9.14億元，同比增長(zhǎng)11.92%，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)度為77.93%。2020年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)毛利潤(rùn)和凈利潤(rùn)均值分別為2.88億元和1.05億元，同比分別增長(zhǎng)15.15%和14.73%。

從上市公司披露的2020年年報(bào)看，物業(yè)管理類上市公司克服疫情影響，新簽約面積大幅增長(zhǎng)，業(yè)績(jī)回升明顯。

以南都物業(yè)為例，2020年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入141347.46萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)13.58%；歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)為13787.22萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)21.01%，累計(jì)總簽約項(xiàng)目576個(gè)，累計(jì)簽約總面積約7001.62萬(wàn)平方米。其中，住宅類項(xiàng)目271個(gè)，簽約面積4812.93萬(wàn)平方米；非住宅類項(xiàng)目305個(gè)，簽約面積2188.69萬(wàn)平方米。

拓展增值服務(wù)邊界

2021年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等十部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》指出，鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸。

從物業(yè)公司近期的公開(kāi)表態(tài)看，物業(yè)公司普遍在拓展新業(yè)態(tài)，疫情期間積極探索“物業(yè)服務(wù) 生活服務(wù)”的模式，滿足居民多樣化、多層次居住生活需求，拓寬增值服務(wù)邊界。

南都物業(yè)在2020年年報(bào)中指出，持續(xù)發(fā)力開(kāi)辟新業(yè)態(tài)。2020年，公司基于物業(yè)服務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大及客戶資源的積淀，持續(xù)優(yōu)化增值業(yè)務(wù)，削減疫情影響，同時(shí)創(chuàng)造盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。針對(duì)住宅類項(xiàng)目業(yè)主，居家隔離階段迅速推出“守候菜籃子”計(jì)劃，通過(guò)大數(shù)據(jù)分析，擴(kuò)充高頻消費(fèi)商品品類，并采用視頻直播 限時(shí)搶購(gòu)方式，推送應(yīng)季食物和節(jié)日禮品，提高單戶消費(fèi)能力。在大業(yè)主停工停業(yè)期間，一方面進(jìn)行清潔機(jī)器人試點(diǎn)，探索成本優(yōu)化方案，另一方面利用自身資源優(yōu)勢(shì)，上線家政服務(wù)產(chǎn)品，拓展收入來(lái)源，降低單一業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2020年，8成以上百?gòu)?qiáng)企業(yè)進(jìn)入商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域，7成以上企業(yè)進(jìn)入辦公物業(yè)領(lǐng)域，5成左右企業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、公眾物業(yè)、學(xué)校物業(yè)等，非住宅業(yè)態(tài)管理面積逐年上升。

多樣化的服務(wù)業(yè)態(tài)，為物業(yè)公司毛利率增長(zhǎng)打下基礎(chǔ)。據(jù)了解，目前，辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)服務(wù)費(fèi)均超過(guò)每月6元/平方米，公眾物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、學(xué)校物業(yè)及其他類型物業(yè)服務(wù)費(fèi)均超過(guò)每月3元/平方米，而住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)僅為每月2.05元/平方米。