有人說，“商品房”屬于商品，價格有漲有跌才符合商品的正常邏輯。在我看來，“商品房”屬于商品不假，但是，“商品房”是一種特殊的商品。一方面，房子能夠滿足人們最基本的住房需求；而另一方面，房子具有金融屬性，可以滿足人們對于財富保值增值的需求。
正因為如此，才會“無限放大”樓市的購房需求，使大量的購房者涌入樓市。這樣一來，產(chǎn)生的結果大家都有目共睹，那就是房價的快速增長，畢竟，供不應求會導致商品的價格“大漲”，從這個角度來看，高房價的問題或許是“必然結果”。
根據(jù)上海易居研究院發(fā)布的2020年全國房價收入比報告顯示：2020年全國平均房價收入比為9.2，也就是說，想要在我國大多數(shù)城市買房，至少需要不吃不喝工作9.2年，倘若加上基本生活開銷以及一日三餐的費用，房價收入比或許會翻一倍還要多。
當然，這僅僅是全國平均房價收入比，對于北京、深圳、上海等一線城市來說，房價收入比要遠遠高于平均水平，比如深圳，深圳的房價收入比為35.2，也就是說，想要在深圳買一套房，需要不吃不喝工作35.2年，倘若加上職業(yè)變化以及其它生活成本，想要在深圳憑借著工資收入買一套房，難度不亞于“登天”，如此買房壓力，在北京、上海等城市也是如此，即便是杭州、武漢等新一線城市，買房壓力也是很大的。
從房價收入比的角度來看，買房壓力顯而易見。面對不斷上漲的房價，以及高房價帶來的種種弊端，國家從2016年開始，先后提出了“房住不炒”“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”以及“因城施策”“嚴防資金違規(guī)流入樓市”“降負債”“去杠桿”“限制房地產(chǎn)貸款額度”等種種樓市調(diào)控措施。
時至今日，樓市調(diào)控已經(jīng)持續(xù)4年多了，樓市的發(fā)展環(huán)境也逐步在發(fā)生轉變，其中，最大的改變莫過于房價打破了只漲不跌的趨勢。根據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示：2019年~2021年的房價與2017年~2018年的房價相比，濟南、鄭州、石家莊、青島、天津等城市都迎來了房價的實質性下跌，而且跌幅都在10%~20%之間，其中，屬環(huán)京樓市跌幅最大，比如燕郊、香河等地，跌幅可達30%~50%之間。
隨著樓市調(diào)控的持續(xù)深入，在筆者看來，目前，樓市迎來了“3大轉折”，分別是：
其一，供需關系的轉變。房屋總量過剩已經(jīng)成為既定事實，根據(jù)央行的數(shù)據(jù)顯示：我國城鎮(zhèn)居民住房擁有率為96%，戶均住房1.5套，人均居住面積40平米左右，以上數(shù)據(jù)均超國際平均水平。此外，根據(jù)西南財經(jīng)大學的空置房研究數(shù)據(jù)顯示：我國的住房空置率已超20%，再加上與商品房數(shù)量旗鼓相當?shù)男‘a(chǎn)權房，我國房屋總量過剩也不足為奇。
反觀需求方面，購房需求卻在發(fā)生“驟減”，一方面，我國的城鎮(zhèn)化率已超60%，該買房的家庭已完成買房任務；而另一方面，我國的新生兒出生率連年降低，人口老齡化逐步增加，凡此三項，致使購房需求大減已成為不爭的事實。
其二，房產(chǎn)金融的收緊。過去，房地產(chǎn)之所以能夠披荊斬棘，過關斬將，最大的原因在于房地產(chǎn)金融政策的支持，但是，隨著2020年金融政策的收緊，“去杠桿”“降負債”“房地產(chǎn)貸款額度的限制”等收緊性房地產(chǎn)金融措施的實施，房地產(chǎn)與金融的“分家”已成為大概率事件。
倘若如此，在當前的樓市環(huán)境下，對于開發(fā)商來說，以價換量或許會成為一種常態(tài)。
其三，房產(chǎn)持有成本的增加。在我看來，房產(chǎn)持有成本的增加是樓市調(diào)控的“殺手锏”，目前，樓市穩(wěn)定已成為既定事實，但是，僅僅憑借著樓市穩(wěn)定是不足以改變樓市投資環(huán)境的，唯有繼續(xù)加大房產(chǎn)持有成本才會使投資炒房客徹底退出樓市。
比如建立房產(chǎn)稅、空置稅等長效機制的稅收政策，如此一來，投資房產(chǎn)的難度將會大大增加，99%的房產(chǎn)投資客都會撤出樓市，這樣一來，房價才會徹底由供需變化來決定。
從目前決策層的態(tài)度來看，“十四五期間”出臺房產(chǎn)稅、空置稅等長效機制的稅收政策的概率非常大，話不多說，一起拭目以待吧。
在樓市迎來的“3大轉折”之下，未來5年，房子是“買不起”還是“隨便挑”？在我看來，“隨便挑”的可能性會更大一些，這里的“隨便挑”可不是指房價“大跌”，而是指，房價穩(wěn)定，可選擇性更多。就像萬科郁亮說的那樣，房地產(chǎn)的邏輯變了，不能再賺“大錢”和“快錢”了，房屋回歸到居住屬性，房地產(chǎn)回歸到實業(yè)屬性，已經(jīng)成為明確、清晰的發(fā)展趨勢。
在如此背景下，“按需購買”或許是買房最大的選擇技巧。對此，你怎么看？
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