2020年房企年報(bào)季，已經(jīng)進(jìn)入尾聲。去年是一個(gè)極其特殊的年份：整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了疫情的沖擊，先抑后揚(yáng)，銷售面積和銷售金額雙雙創(chuàng)下歷史新高；2020年8月份，“三道紅線”出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響深遠(yuǎn)。未來(lái)，房企“增收不增利”現(xiàn)象是否將持續(xù)？融資與債務(wù)有何隱憂？土儲(chǔ)布局又有何新變化？記者將從2020年房企財(cái)報(bào)中尋找這些問(wèn)題的答案。
在外部環(huán)境的倒逼下，房地產(chǎn)企業(yè)的增長(zhǎng)“悖論”愈加凸顯。
2020年，房地產(chǎn)市場(chǎng)從疫情中快速?gòu)?fù)蘇，全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額雙雙創(chuàng)下歷史新高。在這種大環(huán)境下，房企的銷售規(guī)模也普遍提升。綜合各房企發(fā)布的年報(bào)，去年銷售規(guī)模達(dá)到千億的房企數(shù)量有43家，其中有5家房企的規(guī)模突破5000億元。
過(guò)去多年來(lái)，追求規(guī)模效應(yīng)一直是房地產(chǎn)業(yè)的主旋律，并實(shí)現(xiàn)銷售、營(yíng)收的快速增長(zhǎng)。為此，不少房企選擇以犧牲利潤(rùn)的方式來(lái)獲取規(guī)模，這也造成了“增收不增利”的窘境。
去年，這種情況進(jìn)一步加劇。除了降價(jià)銷售的主觀因素外，限價(jià)政策的實(shí)施，以及高地價(jià)項(xiàng)目和資本化利息步入結(jié)算期，也在蠶食企業(yè)的利潤(rùn)。
根據(jù)某研究院的統(tǒng)計(jì)，66家行業(yè)典型上市房企的平均毛利率和規(guī)模凈利率都在下降。其中，兩項(xiàng)指標(biāo)雙降的房企達(dá)到47家，占比逾七成。
誰(shuí)“吃掉”了利潤(rùn)？
某研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，2020年，66家典型上市房企實(shí)現(xiàn)營(yíng)收4.5萬(wàn)億元，毛利潤(rùn)1.17萬(wàn)億元，歸母凈利潤(rùn)4297億元，比上年有不同程度的增長(zhǎng)。但毛利率、凈利率和歸母凈利率的中位數(shù)分別為24.3%、10%和8.2%，同比分別下降4.8個(gè)百分點(diǎn)、2.6個(gè)百分點(diǎn)和1.9個(gè)百分點(diǎn)。
縱向來(lái)看，凈利率指標(biāo)已降至2016年的水平，歸母凈利率則是2015年以來(lái)的最低水平。
利潤(rùn)率的下降已成為行業(yè)的普遍現(xiàn)象。在該機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)中，66家典型房企中去年毛利率、歸母凈利率下行的房企分別達(dá)到62家和51家，毛利率和歸母凈利率雙降的房企達(dá)到47家，占比逾七成。
哪些因素影響了房企的利潤(rùn)？
前述機(jī)構(gòu)指出，新冠肺炎疫情帶來(lái)的短期影響不可忽視。“在疫情的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)整體的開工復(fù)工、竣工及項(xiàng)目交付結(jié)算的進(jìn)度普遍延緩，影響到多數(shù)企業(yè)全年?duì)I收及利潤(rùn)規(guī)模的確認(rèn)。如禹洲2020年在唐山、武漢等區(qū)域的部分項(xiàng)目受疫情影響延遲交付，影響收入貢獻(xiàn)約60億元。”
若拉長(zhǎng)周期，土地、融資等成本在蠶食利潤(rùn)。一方面，不少房企前期獲取的高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，對(duì)企業(yè)利潤(rùn)空間的影響較為顯著。比如，金茂在銷售規(guī)模突破2000億元大關(guān)的同時(shí)，利潤(rùn)不增反降。由于前期土地成本較高，加之樓市調(diào)控對(duì)銷售端形成影響，去年金茂計(jì)提發(fā)展中物業(yè)、持有出售物業(yè)減值金額達(dá)30.59億元。
另一方面，在融資監(jiān)管加強(qiáng)的背景下，近年來(lái)很多房企調(diào)高利息資本化率，以優(yōu)化當(dāng)期利潤(rùn)指標(biāo)。但去年以來(lái)，隨著這部分項(xiàng)目進(jìn)入竣工結(jié)算，融資利息計(jì)入營(yíng)業(yè)成本后，導(dǎo)致項(xiàng)目的利潤(rùn)率水平下行。
在銷售端，嚴(yán)厲的限價(jià)政策，以及“以價(jià)換量”行為的普遍出現(xiàn)，也在“吃掉”房企的利潤(rùn)。雖然營(yíng)銷手段越來(lái)越多樣，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈和監(jiān)管部門對(duì)價(jià)格的管控，導(dǎo)致很多項(xiàng)目的利潤(rùn)無(wú)法達(dá)到預(yù)期，甚至“虧本出售”。
綜合房企的公告信息不難發(fā)現(xiàn)，相比成本的增加，去年很多房企的銷售均價(jià)并未有同步提升，甚至出現(xiàn)下降。在此情況下，利潤(rùn)率的下滑就不可避免。
更有甚者，部分房企的“讓利”幅度之大，直接導(dǎo)致?tīng)I(yíng)收和利潤(rùn)的走勢(shì)出現(xiàn)背離。根據(jù)前述機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，去年有20家企業(yè)在營(yíng)收增長(zhǎng)的同時(shí)，毛利潤(rùn)規(guī)模同比降低。另有10家企業(yè)的營(yíng)收和毛利潤(rùn)規(guī)模雙降。
規(guī)模和利潤(rùn)將繼續(xù)背離
“對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，以前成本是固定的，通過(guò)價(jià)格的增值來(lái)獲取利潤(rùn)；現(xiàn)在價(jià)格是被限定的，要通過(guò)對(duì)成本的壓縮獲取利潤(rùn)。”北京某大型房企銷售負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，利潤(rùn)獲取方式發(fā)生變化，決定了“摳利潤(rùn)”的難度越來(lái)越大。
由于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)白熱化和樓市調(diào)控常態(tài)化，2018年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率就逐年下降。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率將逐漸向制造業(yè)看齊。
近期，中南建設(shè)副總經(jīng)理兼財(cái)務(wù)總監(jiān)辛琦在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，未來(lái)行業(yè)的毛利率很難逆勢(shì)上行。政策對(duì)房?jī)r(jià)的管控是非常嚴(yán)格的，但在相對(duì)熱點(diǎn)的城市，集中供地恐怕不會(huì)降低土地的熱度，因?yàn)?ldquo;很多中小開發(fā)商可能把所有子彈集中一地”。他表示，“在(房屋)價(jià)格封頂，地價(jià)可能還略有上漲的前提下，毛利空間是進(jìn)一步被壓縮的。”
2020年9月，萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)郁亮表示，“三條紅線”的出臺(tái)，標(biāo)志著房企在先后度過(guò)土地紅利、金融紅利階段后，進(jìn)入管理紅利時(shí)代。這一說(shuō)法頗受行業(yè)認(rèn)可，但一些房企人士認(rèn)為，向管理要紅利，意味著行業(yè)已經(jīng)無(wú)法享受外部的市場(chǎng)紅利，轉(zhuǎn)而從內(nèi)部挖潛，這對(duì)規(guī)模和利潤(rùn)的增長(zhǎng)都將帶來(lái)考驗(yàn)。
某房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，利潤(rùn)率的回歸的確是大趨勢(shì)。但從短期來(lái)看，追求規(guī)模增長(zhǎng)仍將是行業(yè)的主旋律，且在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，大部分房企仍在抓住機(jī)會(huì)擴(kuò)大規(guī)模。
據(jù)中房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，2021年，44家房企銷售目標(biāo)增長(zhǎng)率均值為11.85%。雖然增速比2020年的14.40%有所下滑，但超過(guò)10%的增長(zhǎng)預(yù)期，仍然顯示出房企對(duì)市場(chǎng)抱有一定的信心。
前述北京房企人士表示，這種信心源自于兩個(gè)方面：其一，在不斷刷新歷史峰值后，全國(guó)商品房銷售規(guī)模有望在高位維持一段時(shí)間，意味著市場(chǎng)空間仍然較大；其二，房企的存貨規(guī)模普遍充裕，足以對(duì)銷售形成支撐。
但他同時(shí)指出，在這種情況下，銷售和利潤(rùn)的背離也將繼續(xù)存在，甚至加劇。因?yàn)殇N售規(guī)模的增長(zhǎng)較容易實(shí)現(xiàn)，而借助精準(zhǔn)投資和精細(xì)化管理來(lái)獲取利潤(rùn)，不是短期內(nèi)就能完成的任務(wù)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，全國(guó)商品房銷售面積36007萬(wàn)平方米，商品房銷售額3.8萬(wàn)億元，雙雙創(chuàng)下歷史同期新高。受此影響，一季度房企的銷售規(guī)模普遍提高，但很多企業(yè)的利潤(rùn)率仍在下探。
以萬(wàn)科為例，今年第一季度，萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入的毛利率(已扣除稅金及附加)降至16.1%，較去年末的22.6%進(jìn)一步下降，原因和近年來(lái)地價(jià)占房?jī)r(jià)比例提高有關(guān)。
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