在很多城市，通過(guò)加杠桿買(mǎi)房，成為普遍現(xiàn)象。有報(bào)告顯示，24到39歲的群體，已成為加杠桿買(mǎi)房的主力。

根據(jù)貝殼研究院、中國(guó)消費(fèi)者報(bào)28日聯(lián)合發(fā)布的《2021消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)報(bào)告》（下稱“報(bào)告”）顯示，購(gòu)房者對(duì)2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)樂(lè)觀，消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)達(dá)到108.4。不同區(qū)域消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)存在“東高西低”的分化特征。城市能級(jí)越高，消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)越高，一線城市消費(fèi)置業(yè)信心指數(shù)為109.6，明顯高于其他能級(jí)城市。

消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)還因年齡、學(xué)歷、收入等不同而存在差異。消費(fèi)者信心指數(shù)從年齡上看呈現(xiàn)倒U型特征，24歲及以下、40-49歲和50歲以上消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)偏低，分別為104.1、105.1和106，而25-29歲和30-39歲消費(fèi)者的購(gòu)房信心較高，分別為112.1和109.1。

值得注意的是，24到39歲的群體，已成為加杠桿買(mǎi)房的主力。調(diào)研報(bào)告顯示，購(gòu)房者普遍通過(guò)加杠桿方式購(gòu)房，受調(diào)群體中全款購(gòu)房比例僅占18.1%。“95后”父母多為60、70 后，而這兩代人已經(jīng)有一定的財(cái)富積累，在購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)，有能力對(duì)子女進(jìn)行資助，因此“95后”購(gòu)房群體中全款購(gòu)房比例相對(duì)較高。

與之相反，30-34年齡段購(gòu)房者貸款比例最高，達(dá)到87.4%。從購(gòu)房群體的需求類(lèi)型看，首次置業(yè)群體購(gòu)房杠桿較高，貸款比例達(dá)86.6%。

我國(guó)哪些城市的居民杠桿率較高呢？目前“杠桿率”的統(tǒng)計(jì)存在較多口徑，其中比較常用的有兩種：一是住戶貸款余額/GDP，即住戶部門(mén)杠桿率；另一種是住戶貸款余額/住戶存款余額，即住戶存貸比或居民資金杠桿率。

不同地區(qū)、不同城市，居民資金杠桿率、住戶部門(mén)杠桿率也呈現(xiàn)較大差別。總體上，我國(guó)城市居民杠桿率呈現(xiàn)南高北低的格局。根據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)，在重點(diǎn)城市中，廈門(mén)、深圳、南京、杭州等東南沿海城市杠桿率較高。

四城杠桿率比較

數(shù)據(jù)顯示，2020年，四城的居民資金杠桿率均超過(guò)了130%，其中最高的廈門(mén)達(dá)到了148.9%。在住戶部門(mén)杠桿率方面，杭州高達(dá)126.8%，深圳和南京也超過(guò)了90%，廈門(mén)為87.3%。值得注意的是，由于去年GDP增速較慢，因此四成的住戶部門(mén)杠桿率均有明顯提升。

房?jī)r(jià)高，會(huì)帶來(lái)居民杠桿率高，杠桿率高則進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。數(shù)據(jù)顯示，深圳、廈門(mén)、杭州和南京房?jī)r(jià)均位列我國(guó)城市房?jī)r(jià)前十位。以廈門(mén)為例，根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，廈門(mén)3月均價(jià)達(dá)到了48570元/平方米，在全國(guó)所有城市中，也僅次于深圳、北京和上海三大一線城市，位居第四，甚至超過(guò)了一線城市廣州。

報(bào)告建議，應(yīng)加強(qiáng)居民杠桿風(fēng)險(xiǎn)管控。居民購(gòu)房杠桿水平過(guò)高，可能會(huì)引起金融風(fēng)險(xiǎn)，尤其是首次置業(yè)群體、年輕群體的購(gòu)房杠桿值得重點(diǎn)關(guān)注。對(duì)此，一是繼續(xù)強(qiáng)化“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的政策主基調(diào)，調(diào)控房?jī)r(jià)在合理范圍內(nèi)波動(dòng)，逐步削弱房產(chǎn)的金融屬性，讓住房真正回歸居住屬性；二是進(jìn)一步強(qiáng)化落實(shí)“因城施策”的差別化住房信貸政策，加強(qiáng)對(duì)住房金融貸款的審慎管理，嚴(yán)禁以“首付貸”、“經(jīng)營(yíng)貸”等超過(guò)自身償債能力的加杠桿方式購(gòu)房。

自2020年下半年以來(lái)，熱門(mén)城市圍繞限購(gòu)、限售、限貸等政策持續(xù)對(duì)住房需求端嚴(yán)加管控，也對(duì)購(gòu)房者的置業(yè)資格、計(jì)劃等產(chǎn)生影響。41.2%的購(gòu)房者預(yù)期2021年住房貸款難度將增加，73.2%的購(gòu)房者預(yù)期2021年住房貸款利率呈現(xiàn)穩(wěn)中上行趨勢(shì)。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，4月重點(diǎn)60城平均首套、二套房貸利率較去年底均累計(jì)提高了10個(gè)基點(diǎn)，平均放款周期為46天，呈高位調(diào)整態(tài)勢(shì)。