近期，深圳樓市有所降溫。
深房中協(xié)中介標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)顯示，3月份深圳市二手房網(wǎng)簽量共計4869套（含自助網(wǎng)簽），環(huán)比2月份持續(xù)下降7.6%，同比去年3月份下滑23.6%。中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，最新一周（4/19~4/25）業(yè)主報價跌幅榜中，深圳羅湖園嶺片區(qū)和福田區(qū)八卦嶺片區(qū)皆下降10%以上。
去年深圳樓市成交異?；鸨?，房價大幅上漲，但同時樓市亂象不斷。為更好地解決居民住房問題，深圳從政策端和供給端同時給樓市熄火。
2020年，深圳7·15樓市新政發(fā)布，限購限貸政策縮緊，新增“750萬豪宅線”，提高購房門檻；2021年2月8日，深圳市住建局發(fā)布了3595個住宅小區(qū)二手房指導(dǎo)價，房屋貸款按照指導(dǎo)價格進(jìn)行。
同時，深圳將加大住房供應(yīng)，2021年計劃供應(yīng)居住土地363公頃，較2018年（109公頃）、2019年（150公頃）和2020年（293.2公頃）大幅增加。日前深圳已經(jīng)有5個地區(qū)進(jìn)行了調(diào)整二類居住用地動作，共調(diào)整了13塊住宅地塊。
樓市調(diào)控不斷
深圳1997.47平方公里的土地面積，僅僅是廣州的26%、北京的12%，其中深圳居住用地占全市總建設(shè)用地面積不到23%，低于國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中25%～40%的下限。但深圳容納了約1344萬常住人口，人均居住面積27.8平方，未達(dá)到國家和廣東省的最低標(biāo)準(zhǔn)線。
2020年疫情期間，上半年深圳的房子卻成為全國購房者眼中的香餑餑，其中不乏外地?zé)o“房票”的購房者涌入，一度推高深圳房價。7·15樓市新政出臺之前，據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)，從過戶數(shù)據(jù)來看，2020年6月深圳二手住宅成交套數(shù)為10594套，環(huán)比上升23.9%，成為2016年4月以來首個成交套數(shù)破萬的月份。而二手房房價更是普漲，尤其是熱門小區(qū)，“一天一個價”成為普遍規(guī)律。
如何真正實(shí)現(xiàn)“來了就是深圳人”，讓“深圳人”都有房住，成為迫切需要解決的難題。2020年7月15日，深圳市住建局等八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，出臺了最嚴(yán)厲的住房調(diào)控政策，包含購房限制落戶年限、提高二手房增值稅、增加非普通住宅的價格限制等，條條精準(zhǔn)擊中當(dāng)前深圳樓市發(fā)展中存在的種種矛盾，被稱為“史上最嚴(yán)調(diào)控政策”的“新八條”出臺，引發(fā)了社會各界的討論。
2021年2月8日，深圳市住建局連出三個文件：《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制的通知》、《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制的通知》政策解讀和《深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心關(guān)于發(fā)布深圳市住宅小區(qū)二手住房成交參考價格的通告》。這意味著，深圳2021年將通過建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制，促進(jìn)二手住房市場信息透明，理性交易，來落實(shí)房子是用來住的、不是用來炒的定位，此次政策也被稱為“二八新政”。
除了“新八條”和“二八新政”外，去年以來，深圳各部門還出臺多項相關(guān)政策打擊經(jīng)營貸炒房、代持炒房、喝茶費(fèi)等違規(guī)操作。2020年8月底，深圳市住房和建設(shè)局黨組書記、局長張學(xué)凡在發(fā)布會上提出，深圳要把新加坡作為學(xué)習(xí)榜樣，將來深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。同時，深圳還有一個目標(biāo)，就是在“十四五”期間人均住房面積從27.8平方米提高到30平方米。
供地、供房兩者合力
4月25日，《深圳市2021年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》（下稱《供地計劃》）公布?！豆┑赜媱潯凤@示，今年深圳持續(xù)發(fā)力增加居住用地的供應(yīng)，計劃供應(yīng)363.3公頃，占計劃供應(yīng)總量的32.1%，較2020年、2019年居住用地計劃供應(yīng)量分別提高了24%、142%。
在居住用地上，《供地計劃》明確，今年聚焦“住有宜居”，持續(xù)增加居住用地供應(yīng)。為落實(shí)“房住不炒、住有宜居”精神，緩解住房供給壓力，在去年居住用地供應(yīng)高峰基礎(chǔ)上，通過新增供應(yīng)和存量挖潛相結(jié)合，今年將持續(xù)發(fā)力增加居住用地的供應(yīng)。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就此表示，在2020年供地翻倍增長的高基數(shù)基礎(chǔ)上，2021年深圳供地再次增加24%，一方面貫徹了近年來深圳致力于供給側(cè)改革，從供給端放量來迎合需求的一貫思路；另一方面，也遵循了2月份自然資源部在部署“兩個集中”時提出的，2021年供地量要比“十三五”年均完成量要有所增長的思路。
李宇嘉認(rèn)為，此次計劃供應(yīng)居住用地363.3公頃，占計劃供應(yīng)總量的32.1%，比存量建設(shè)用地中住宅用地占比（21%）明顯提高。彰顯了深圳向國際大都市看齊的調(diào)整思路，國際大都市存量建設(shè)用地中，住宅用地占比普遍超過了30%，很多在30%~40%。深圳未來邁向國際一流城市，就必須要在供地結(jié)構(gòu)上做調(diào)整，滿足人口集聚對住宅及配套用地和空間的需求。
深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫表示，深圳樓市的問題就是供需關(guān)系的問題。以往深圳采用控制需求的辦法，精準(zhǔn)打擊了炒房行為，這種方法見效快但持續(xù)短暫。而且如果積累的需求過大，超過了市場平衡點(diǎn)后，會出現(xiàn)報復(fù)性反彈。如今增加供應(yīng)的措施，是從短期向長期過度，雖然“遠(yuǎn)水不能解決近渴”，但這是真正緩解供需矛盾，將房地產(chǎn)引導(dǎo)至健康未來的措施。
中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會副主任宋丁也表示，要解決住房問題，除增加供地之外，更需要增加供房。
宋丁解釋道，目前深圳小產(chǎn)權(quán)房上漲較快，而深圳對小產(chǎn)權(quán)房的定義是非法建筑，但是整個深圳小產(chǎn)權(quán)房的面積有接近4億平方米。如何利用好這類存量房產(chǎn)來緩解供需矛盾，是政府需要考慮的另一個重點(diǎn)問題。
而對于在政策和供應(yīng)雙加強(qiáng)的環(huán)境下，深圳樓市未來走勢，宋丁表示，深圳二手房指導(dǎo)價格出來后，由于部分熱門區(qū)域市場價格和政府指導(dǎo)價格相差較大，近期市場成交量應(yīng)該會出現(xiàn)一定下滑。但深圳需求仍十分旺盛，預(yù)計下半年，尤其是在金九銀十的時期，成交量還是會有不錯的表現(xiàn)。
黃瓊
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