對(duì)中南來說，如何在保證增速的同時(shí)，進(jìn)一步提升利潤(rùn)表現(xiàn)，是未來必須要考量的問題。
此前重倉(cāng)三四線城市的中南建設(shè)，今年交出了一份還不錯(cuò)的業(yè)績(jī)答卷。
2020年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入786億元，同比增長(zhǎng)9.4%，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)70.8億元，同比增長(zhǎng)70%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)56.45億元，同比增長(zhǎng)60.84%；毛利率17.29%，同比提升0.54%。
這份歸母利潤(rùn)大漲的財(cái)報(bào)，回應(yīng)了中南建設(shè)長(zhǎng)期“增收不增利”的疑問。
從2016年合約銷售額373億元到跨過千億門檻，中南用了兩年時(shí)間；從千億到兩千億，同樣用了兩年時(shí)間。中南上演了千億房企中極為驚人的增速，背后的代價(jià)是毛利率。
年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2016年-2020年中南建設(shè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率分別為18.08%、15.57%、20.23%、17.93%、19.14%；地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率普遍低于其他上市房地產(chǎn)公司。
不高的毛利率并不是中南的運(yùn)營(yíng)能力問題，而是主動(dòng)的戰(zhàn)略選擇結(jié)果。中南管理層曾表示，在開發(fā)項(xiàng)目選擇上，公司不追求高價(jià)格預(yù)期和高利潤(rùn)率，而是更看重項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)和利潤(rùn)率的確定性；公司希望以不高的利潤(rùn)率但更好的周轉(zhuǎn)率和確定性，來實(shí)現(xiàn)好的資產(chǎn)回報(bào)率。
重視周轉(zhuǎn)率和到手利潤(rùn)，中南走出了自己的節(jié)奏。歸母凈利潤(rùn)方面，按照2018年審議通過的計(jì)劃，中南將以2017年歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)為基準(zhǔn)，2018、2019、2020年利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度須分別不低于240%、560%和1060%。
“對(duì)于中南建設(shè)來說，‘青春期’已經(jīng)過去，高增長(zhǎng)階段已經(jīng)過去，未來，中南建設(shè)將更注重增速和經(jīng)營(yíng)質(zhì)量的平衡，公司制度和布局安排圍繞回款和結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)做部署。”中南建設(shè)董事、總經(jīng)理陳昱含在中南建設(shè)業(yè)績(jī)會(huì)上表示，2021年公司將爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)90億元的歸母凈利潤(rùn)目標(biāo)。
01 、規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，持續(xù)加倉(cāng)一二線
2020年，中南合同銷售金額達(dá)2238.3億元，合同銷售面積1685.3萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)14.2%和9.4%。
2020年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，陳昱含表示，是或早或晚中南建設(shè)會(huì)達(dá)到5000億的規(guī)模，未來的復(fù)合增速是10%左右。“現(xiàn)在整個(gè)金融環(huán)境也好，整個(gè)宏觀環(huán)境也好，高增長(zhǎng)的存在邏輯確實(shí)是不存在了，包括整個(gè)國(guó)家也是鼓勵(lì)穩(wěn)健而非狼性。”
對(duì)規(guī)模有要求，也沒放松對(duì)增長(zhǎng)質(zhì)量的提升。中南此前三四線占據(jù)較大比重的業(yè)務(wù)布局也會(huì)進(jìn)行調(diào)整。未來中南不會(huì)再進(jìn)一步下沉，還在保持一二線、三四線合理比例的情況下，加大已經(jīng)進(jìn)入城市的市占率。
“其實(shí)除了現(xiàn)在南通大本營(yíng)之外，其他沒有出現(xiàn)過20%以上市占率的容量。整個(gè)來說我們?cè)谝恍┏鞘械牟季稚线€有很大的空間可以進(jìn)展，尤其是這些成熟的團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定之后，這些團(tuán)隊(duì)的打仗能力凸顯之后，未來對(duì)他們來說市占率的提高肯定能夠?qū)崿F(xiàn)。”陳昱含說。
土地獲取方面，2020年，中南建設(shè)新增項(xiàng)目107個(gè)，規(guī)劃建筑面積合計(jì)1522.9萬(wàn)平方米。其中通過公開方式獲取占比88%。截至2020年末，公司在建項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積合計(jì)約3042萬(wàn)平方米，未開工項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積合計(jì)約1430萬(wàn)平方米。
關(guān)于影響全行業(yè)的“土地兩集中”政策，中南副總經(jīng)理兼財(cái)務(wù)總監(jiān)辛琦認(rèn)為，雙集中供地對(duì)于地價(jià)的影響，尤其在相對(duì)熱點(diǎn)的城市不會(huì)降熱度，很多中小開發(fā)商可能把所有子彈集中一地。在價(jià)格封頂，地價(jià)可能還略有上漲的前提下，毛利空間進(jìn)一步是被壓縮的。
在這種情況下，中南將會(huì)在未來保持高增速，繼續(xù)維持拿地-開盤-現(xiàn)金流快速回正的高周轉(zhuǎn)模式。對(duì)中南而言，改善經(jīng)營(yíng)狀況，提升人均效能，有效管控管理費(fèi)用，降低融資成本是未來降本增效的路徑。
02 、負(fù)債水平大幅改善，財(cái)務(wù)狀況進(jìn)入“黃檔”
和大增的歸母凈利潤(rùn)同樣亮眼的，是大幅改善的財(cái)務(wù)指標(biāo)。年報(bào)顯示，2020年中南凈負(fù)債率降至97.27%，同比下降約71.12個(gè)百分點(diǎn)至達(dá)標(biāo)；扣除受限資金之后的現(xiàn)金短債比1.04，三條紅線降到“黃檔”。
“中南建設(shè)是一家非債務(wù)性驅(qū)動(dòng)的公司，我們會(huì)繼續(xù)控制負(fù)債，爭(zhēng)取最晚明年實(shí)現(xiàn)‘三道紅線’轉(zhuǎn)綠。”陳昱含說。
財(cái)務(wù)指標(biāo)改善得益于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~的增加，財(cái)報(bào)顯示，這一數(shù)據(jù)為84.6億，同比去年微增。良好的業(yè)務(wù)造血能力讓中南能夠減輕融資依賴，優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表水平。
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