4月，中央強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”定位不變，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，不斷完善政策工具箱, 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；住建部、發(fā)改委等部門聯(lián)合發(fā)布《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》，針對(duì)從事輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)，提出了七方面監(jiān)管意見。地方層面，廣州、合肥、寧波、東莞、南通等城市發(fā)布樓市收緊新政，涉及土拍、限購、限售、限貸等內(nèi)容；北上廣深等熱點(diǎn)城市紛紛加強(qiáng)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)整改和監(jiān)管措施。重點(diǎn)城市供地“兩集中”政策發(fā)布以來，截至4月30日已有北京、廣州、無錫等17城市發(fā)布第一批次集中供地時(shí)間，多城市調(diào)整土拍規(guī)則，本月長(zhǎng)春、廣州、重慶、無錫完成首次競(jìng)拍。

四月樓市政策精選

中央加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控，不斷完善政策工具箱，同時(shí)加大力度發(fā)展保障性租賃住房

因城施策，各地加碼樓市調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期

重點(diǎn)城市供地“兩集中”，多地調(diào)整土拍規(guī)則，實(shí)施“一地一策”

中央加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控，不斷完善政策工具箱，同時(shí)加大力度發(fā)展保障性租賃住房

4月15日，在省部級(jí)干部建立現(xiàn)代財(cái)稅金融體制專題研討班座談會(huì)上，韓正副總理強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，不斷完善政策工具箱，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大政策支持力度，切實(shí)增加保障性租賃住房供給，解決好大城市住房突出問題。

4月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹召開保障性租賃住房工作座談會(huì)，要求各地要充分認(rèn)識(shí)發(fā)展保障性租賃住房的重要意義，加大政策支持力度，增加土地、財(cái)稅、金融等政策支持，切實(shí)增加保障性租賃住房供給，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給。

4月15日，住建部、發(fā)改委等部門聯(lián)合發(fā)布《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》，針對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展中存在的突出問題，從加強(qiáng)從業(yè)管理、規(guī)范住房租賃經(jīng)營(yíng)行為、開展住房租賃資金監(jiān)管、禁止套取使用住房租賃消費(fèi)貸款、合理調(diào)控住房租金水平、妥善化解住房租賃矛盾糾紛、落實(shí)城市政府主體責(zé)任等7個(gè)方面進(jìn)行了規(guī)定。

中指精評(píng)：整體來看，一方面中央堅(jiān)持“房住不炒”總基調(diào)不變，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，不斷完善政策工具箱，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。另一方面，發(fā)展租賃市場(chǎng)是解決大城市住房問題的重要方式。多部委聯(lián)合發(fā)布租賃相關(guān)政策，《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》的出臺(tái)主要呈現(xiàn)以下三個(gè)特點(diǎn)：一是層級(jí)高、范圍大，此次的政策高度上升到了部委的層級(jí)，覆蓋面也更廣。二是定位準(zhǔn)。精準(zhǔn)定位從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)。三是強(qiáng)穿透。強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)的貸款審核，在首尾兩端發(fā)力，避免住房租賃企業(yè)單方面誘導(dǎo)承租人使用住房租賃消費(fèi)貸款的情形。 

各城市亦在不斷完善租賃政策，加強(qiáng)對(duì)租賃房屋主體進(jìn)行多方面的審核和監(jiān)察，加大租賃市場(chǎng)秩序整頓力度，同時(shí)，提高用地供應(yīng)計(jì)劃中租賃住房占比和體量，增加租賃住房供給；政府設(shè)立專項(xiàng)資金支持補(bǔ)貼公共租賃住房工作等，促進(jìn)租賃住房市場(chǎng)發(fā)展。租賃市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入較快發(fā)展通道，在中央頂層設(shè)計(jì)不斷完善下，各城市租賃政策也將進(jìn)一步細(xì)化。

因城施策：各地加碼樓市調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期

4月，住建部約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通5城負(fù)責(zé)人。副部長(zhǎng)倪虹指出，要求充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要性，牢牢把握房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，切實(shí)扛起城市主體責(zé)任，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月，有30余城出臺(tái)調(diào)控新政，累計(jì)調(diào)控次數(shù)近百次，調(diào)控更加頻繁，廣州、合肥、南通、徐州、寧波等城市從擴(kuò)大限購范圍、增加住房用地和保障性住房的供應(yīng)、加強(qiáng)住房貸款管理、加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)管控等方面加碼，力促市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定。

表：2021年4月部分省市房地產(chǎn)政策一覽

資料來源：中指研究院綜合整理

中指精評(píng)：整體來看，4月初住建部約談的5個(gè)城市，均為前期市場(chǎng)熱度較高，房?jī)r(jià)漲幅或地價(jià)漲幅較高的城市。本次“約談”疊加兩個(gè)“切實(shí)”（切實(shí)提高政治站位、切實(shí)扛起城市主體責(zé)任），體現(xiàn)出中央調(diào)控態(tài)度的進(jìn)一步嚴(yán)厲。從約談內(nèi)容上看，中央更加注重各地調(diào)控政策效果的評(píng)估，強(qiáng)調(diào)增強(qiáng)調(diào)控針對(duì)性、時(shí)效性，出臺(tái)更加精準(zhǔn)的政策確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。另外，本次約談也為各城市未來調(diào)控指明了方向。如人口、土地與住房聯(lián)動(dòng)機(jī)制的完善，監(jiān)督管理房市場(chǎng)價(jià)格和銷售管理等方面，調(diào)控政策與人口落戶、義務(wù)教育等的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)等。當(dāng)前，在因城施策指導(dǎo)下，各地密集出臺(tái)調(diào)控新政，調(diào)控范圍亦進(jìn)一步向三四線城市擴(kuò)圍，政策內(nèi)容更加細(xì)化。短期內(nèi)，部分熱點(diǎn)城市調(diào)控政策仍將繼續(xù)加碼，且政策更加精細(xì)，限定新房?jī)r(jià)格漲幅、發(fā)布熱點(diǎn)區(qū)域或片區(qū)的二手房成交參考價(jià)等或?qū)⒊蔀闊狳c(diǎn)城市調(diào)控的重要內(nèi)容。

重點(diǎn)城市供地“兩集中”，多地調(diào)整土拍規(guī)則，實(shí)施“一地一策”

2021年2月重點(diǎn)城市供地“兩集中”政策發(fā)布以來，已有多個(gè)城市發(fā)布第一批次集中供地時(shí)間，根據(jù)中指研究院整理統(tǒng)計(jì)，截至4月30日，已有17個(gè)城市公布住宅用地集中出讓公告時(shí)間，其中第一批次出讓公告時(shí)間集中于3、4月份，土地競(jìng)拍時(shí)間集中在4-5月，4月，長(zhǎng)春、廣州、重慶、無錫首批集中出讓地塊已集中競(jìng)拍完成；5月，杭州、北京、天津、南京、福州、深圳等城市將集中競(jìng)拍。另外，多數(shù)城市第二批次和第三批次公告時(shí)間在7月和10月。

從目前已披露的信息來看，各城市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)面積與去年相比增長(zhǎng)明顯，尤其是第一批次住宅用地推出面積較多、占比較大。其中，蘇州、北京、天津等城市第一批次住宅用地推出面積占2020年的比重超五成。另外，從地塊分布來看，多數(shù)城市地塊分布范圍廣，其中，廣州、杭州、天津非核心區(qū)域占比較多，北京、長(zhǎng)沙、沈陽核心區(qū)地塊供應(yīng)占比超五成。

表：部分供地“兩集中”城市第一批次土地競(jìng)拍規(guī)則

資料來源：中指研究院綜合整理

中指精評(píng)：預(yù)計(jì)隨著各城市第一批次土地出讓公告陸續(xù)推出，競(jìng)拍細(xì)則會(huì)有更多的變化。各地力求在“重調(diào)控”、“強(qiáng)保障”、“穩(wěn)品質(zhì)”和減少競(jìng)買人顧慮等多方面上尋求一定平衡。但值得注意的是，4月，長(zhǎng)春、廣州、重慶和無錫第一批次集中供地競(jìng)拍結(jié)束，其中長(zhǎng)春土地競(jìng)拍較為冷清，除個(gè)別地塊外，基本為底價(jià)成交，2宗地塊流拍；廣州土地競(jìng)拍兩極分化，優(yōu)勢(shì)地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度高，4宗進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，多宗地塊溢價(jià)率超30%，部分地塊剔除配建后的樓面價(jià)接近甚至超過周邊房?jī)r(jià)，而另外接近半數(shù)地塊底價(jià)成交，增城、白云和從化區(qū)的6宗地塊流拍；重慶土地競(jìng)拍熱度高，主城區(qū)成交的46宗地塊中，32宗溢價(jià)率超30%，多宗刷新區(qū)域甚至全市樓面價(jià)記錄，高價(jià)地頻現(xiàn)；無錫多宗地塊達(dá)最高限價(jià)成交。整體來看，熱點(diǎn)城市的土地競(jìng)拍熱度仍較高，土地市場(chǎng)的熱度或進(jìn)一步傳導(dǎo)至交易市場(chǎng)，部分城市調(diào)控政策或有跟進(jìn)。

短期看，一方面，目前部分尚未發(fā)布首批集中出讓公告的城市土地競(jìng)拍規(guī)則或有針對(duì)性調(diào)整，預(yù)防土地競(jìng)拍熱度過高；另一方面，當(dāng)前首批競(jìng)拍完成的城市，土地市場(chǎng)熱度高將導(dǎo)致地方政府在第二批、第三批集中出讓時(shí)進(jìn)一步調(diào)整土拍規(guī)則，值得企業(yè)關(guān)注。