01房地產(chǎn)貸款余額突破50萬億大關(guān)，不良率攀升成為“灰犀牛”
要從根本上管控住房價，除了土地制度和稅收制度外，另一個更有效的手段是房地產(chǎn)信貸，包括房地產(chǎn)開發(fā)貸和個人住房貸款。
從最近三年的數(shù)據(jù)觀察，房地產(chǎn)貸款增長的空間越來越小，不論是從數(shù)據(jù)看，還是從政策的角度看。
因為從總體上講，房地產(chǎn)貸款還是大幅增加的，只不過央行給出的數(shù)據(jù)比較的是增速以及跟其他貸款的占比，其政策意圖是倒逼和商業(yè)銀行逐步壓縮房地產(chǎn)貸款比例和增速。從房地產(chǎn)貸款的余額看，一季度增速還是比較低的。但是我們具體到個人住房貸款，增速卻是相當(dāng)驚人的。房地產(chǎn)不良貸款增加的原因有兩個：一個是隨著經(jīng)濟增速下滑，居民可支配收入下降；另一個是監(jiān)管一致在嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)貸款，許多以前的貸款如果發(fā)生不良，很難通過展期或者續(xù)貸近一步盤活。
從央行披露的數(shù)據(jù)看，盡管每年房地產(chǎn)貸款增速都在下降，但是總量是在擴大，并且降幅正在縮小，這也是為了盡量避免房地產(chǎn)貸款風(fēng)險過于集中暴露。
02、北京樓市的變化：剛需推動、改善傳導(dǎo)、炒作風(fēng)氣逐漸消散
這段時間，談?wù)摫本┓績r的聲音越來越少。但在北京買房的人知道，樓市行情并沒有消退，新房成交火熱，二手房業(yè)主分文不讓，買賣雙方預(yù)期都很高。這次“量價齊漲”是在北京最嚴(yán)格調(diào)控下達成的，5年社保以及6萬/平米的均價的門檻，沒有任何效果。
這是宏觀角度的北京樓市，從微觀市場的方面，首先北京人口問題是近幾年爭議最大的；其次北京土地作為一級市場，對后期市場房價走勢影響非常大，但說實話，北京這次土拍，真的很良心；再其次是“新共房”，本批共產(chǎn)房，政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)預(yù)設(shè)份額統(tǒng)一是20%，購房者持有的份額能達到80%;最后是房產(chǎn)價值在加速向外拓展。
03、14城戶籍人口自然負(fù)增長：除了東北外，這些長三角城市也在列
今年4月底，國家統(tǒng)計局發(fā)布的消息稱：據(jù)了解，2020年，我國人口繼續(xù)保持增長，具體數(shù)據(jù)將在第七次全國人口普查公報中發(fā)布。
在全國人口繼續(xù)保持增長的同時，不同地區(qū)之間也出現(xiàn)明顯分化。當(dāng)前，一些地方的2020年統(tǒng)計公報中已經(jīng)發(fā)布了戶籍人口的數(shù)據(jù)。從數(shù)據(jù)來看，至少14個城市戶籍人口自然增長率為負(fù)，包括沈陽、無錫這樣的二線城市，主要集中在東北和長三角地區(qū)。展望未來，越來越多的城市將進入人口自然負(fù)增長時代。在這種情況下，城市之間的分化將更加明顯。隨著青年人口不斷向大中城市集聚，大城市虹吸效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，相比之下中小城市人口外流，這些地方的樓市、消費都將受到影響。
04、建筑限高，往后樓房越高越落伍？
最近，有關(guān)部委相繼出臺文件，對城市建筑的高度做出限制。
先是住建部出臺《關(guān)于加強縣城綠色低碳建設(shè)的通知（征求意見稿）》，提出縣城新建住宅以 6 層為主，最高不超過 18層，確需建設(shè) 18 層以上居住建筑的，應(yīng)嚴(yán)格充分論證。
隨后，國家發(fā)改委又印發(fā)《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)》，要求落實適用、經(jīng)濟、綠色、美觀的新時期建筑方針，嚴(yán)格限制建設(shè)500米以上超高層建筑。
在很長一段時間里，高樓林立都是城市化最直觀的體現(xiàn)，也是人們對于“都市”想象不可缺少的部分。這是一場沒有盡頭的攀比。在一路狂奔的高樓建設(shè)中，城市形象的競爭只是一個側(cè)面，另一個側(cè)面則是房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)在邏輯。摩天大樓建設(shè)如火如荼之際，除了早已埋下的安全隱患，還有建設(shè)過程中，爛尾的風(fēng)險也隨著樓層高度上升而逐步顯現(xiàn)。在重重隱患之下，“限高令”的陸續(xù)出臺，就顯得不足為奇了。走出“高樓大廈式”發(fā)展觀迫在眉睫。
05、建業(yè)地產(chǎn)分拆旗下代建公司赴港上市，已通過港交所
河南富豪胡葆森實際控制的建業(yè)地產(chǎn)將分拆旗下代建公司“中原建業(yè)”赴港上市。5月4日，港交所信息顯示，中原建業(yè)有限公司（下簡稱“中原建業(yè)”）通過了港交所聆訊。
中原建業(yè)于去年11月首次遞表，并于今年5月4日通過港交所聆訊。若成功上市，其將成為除綠城管理（09979.HK）之外第二家在香港上市的中國房地產(chǎn)代建公司。
河南省仍是中原建業(yè)的戰(zhàn)略重點。截至2020年12月31日，中原建業(yè)2016個在管項目中有193個項目位于河南省，覆蓋了河南省大多數(shù)縣及縣級以上城市。根據(jù)中指研究院的資料，預(yù)期河南省房地產(chǎn)商業(yè)代建市場的潛在規(guī)模將由2020年的約2970萬平方米增至2025年的約6280萬平方米，復(fù)合年增長率為16.2%。
06、被忽視的中國經(jīng)濟巨變：農(nóng)民工老了
國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的《2020年農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報告》披露，全國2.8億農(nóng)民工的平均年齡又有所提高，2020年達到了41.4歲，比上年提高0.6歲。而在2018年，農(nóng)民工平均年齡40.2歲，2017年農(nóng)民工平均年齡為39.7歲，2016年農(nóng)民工平均年齡為39歲。這幾年來，農(nóng)民工平均年齡每年升高0.5歲。中國經(jīng)濟，很明顯地老了。那么，農(nóng)民工怎么養(yǎng)老？中國經(jīng)濟未來的動力又在哪里？
農(nóng)村已經(jīng)無法為農(nóng)民工養(yǎng)老，中國經(jīng)濟必須讓新動能發(fā)揮出來，城市也要為農(nóng)民工在城市養(yǎng)老提供機會。中國經(jīng)濟的巨變，縣城已開始恢復(fù)熱鬧，種種正向的因素，也使年齡大的農(nóng)民工，可以就近就業(yè)。中國或許急需積極改革的縣委書記和縣長，決定一個地方繁榮或衰敗的，始終是它的市場化程度，而不是它是縣城還是大城市。中國千萬不要學(xué)美國那些錯誤的做法，要同時給傳統(tǒng)企業(yè)和科技企業(yè)松綁減負(fù)。
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