這幾天統(tǒng)計(jì)局陸續(xù)公布了很多數(shù)據(jù)，給人一種跌宕起伏的感覺(jué)。
比如第一季度各地經(jīng)濟(jì)開(kāi)門(mén)紅，讓人興奮至極；但在人口數(shù)據(jù)上，多個(gè)城市出生人口滑坡，對(duì)未來(lái)感到絲絲涼意……
房地產(chǎn)銷(xiāo)售熱火朝天，但房?jī)r(jià)、學(xué)區(qū)房問(wèn)題又被雙雙點(diǎn)名。
接下來(lái)，樓市怎么走？
下面我們站在樓市角度，用邏輯線把這幾天的信息串起來(lái)，解讀會(huì)議，確定未來(lái)趨勢(shì)。
1、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的數(shù)據(jù)，我國(guó)一季度GDP總值為249310億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)18.3%。
如果以2019年一季度為基數(shù)，包含去年疫情期間計(jì)算的兩年平均GDP，竟也超過(guò)5%，從全國(guó)各地公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，基本都迎來(lái)“開(kāi)門(mén)紅”。這份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)十分搶眼，超過(guò)大多數(shù)人的預(yù)期。
尤其橫向?qū)Ρ?，基本輾壓發(fā)達(dá)國(guó)家，比如美國(guó)第一季度（GDP）按年率計(jì)算增長(zhǎng)6.4%，德國(guó)經(jīng)濟(jì)第一季度環(huán)比下滑1.7%……
我在年前的一篇《加速反彈》里講過(guò)，中國(guó)作為第一個(gè)從疫情走出的國(guó)家，經(jīng)濟(jì)會(huì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定復(fù)蘇：
2021年是闊別已久的中國(guó)資產(chǎn)大年。
大家應(yīng)盡快做資產(chǎn)配置，現(xiàn)在看，基本應(yīng)驗(yàn)。
但大家不要高興得太早，這里面有幾層因素需要思考。
這輪經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，主要是由“外貿(mào)紅利”造成的，“可持續(xù)性”存疑。
從去年下半年開(kāi)始，國(guó)外疫情肆虐，東南亞等國(guó)家的制造業(yè)停擺，全球訂單基本都轉(zhuǎn)移到了國(guó)內(nèi)。
但隨著國(guó)外新冠疫苗普及，不久的將來(lái)，制造業(yè)國(guó)家也會(huì)跟著復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)，由于人家的生產(chǎn)成本更低，我們的制造業(yè)優(yōu)勢(shì)不足，訂單會(huì)重新流出中國(guó)。
所以政治局會(huì)議上也講到：“要辯證看待一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)”。
值得肯定的是，今年是中國(guó)的“經(jīng)濟(jì)紅利窗口”，如果利用好，可以加速縮短與發(fā)達(dá)國(guó)家的距離，利用不好，也就是一波紅利效應(yīng)，不可延續(xù)。
2、機(jī)會(huì)窗口
這種外貿(mào)型紅利經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，有一個(gè)傳導(dǎo)鏈：
國(guó)外訂單-國(guó)內(nèi)制造業(yè)-國(guó)內(nèi)消費(fèi)
這樣會(huì)造成區(qū)域分化，外貿(mào)訂單轉(zhuǎn)移到國(guó)內(nèi)，主要利好制造業(yè)發(fā)達(dá)的沿海地區(qū)，比如江浙一帶、廣東省、東部沿海，然后帶動(dòng)資產(chǎn)向內(nèi)地轉(zhuǎn)移，拉動(dòng)內(nèi)地消費(fèi)型經(jīng)濟(jì)。
大家可以認(rèn)真研究這張表，從第一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)可以看出，廣東、浙江、江蘇省GDP季度增速都在18%以上，其中江浙達(dá)到19%以上。
其次是海南經(jīng)濟(jì)比較亮眼，季度增速高達(dá)19.8%，兩年平均為7%，全國(guó)第一。
整體來(lái)看，南北分化趨勢(shì)非常明顯，廣西、貴州、江西這些南方弱省城市都要超越北方大多數(shù)中省市。
東北、內(nèi)蒙古、新疆、山西、陜西、河北、天津、甘肅、青海等北方地區(qū)，經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)跟不上大潮。
這波財(cái)富大潮，整體的金字塔分級(jí)是：
南方沿海一二線城市企業(yè)主、普通居民-中部二線城市企業(yè)主、普通居民-北方企業(yè)主、普通居民。
3、路徑依賴(lài)
因?yàn)橐咔?，中?guó)破天荒地迎來(lái)外貿(mào)紅利，仿佛回到了剛加入WTO的盛世階段。
但此一時(shí)彼一時(shí)，今天的“外貿(mào)紅利”是短暫的，可能1年，可能是2-3年，等到疫情結(jié)束，東南亞復(fù)工，紅利就會(huì)加速轉(zhuǎn)移。
中央政治局這次開(kāi)會(huì)的主題是：
我們抓住機(jī)會(huì)要利用這個(gè)窗口期，把全世界涌進(jìn)來(lái)的財(cái)富轉(zhuǎn)移到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，然后刺激小微企業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)居民財(cái)富增長(zhǎng)，從而帶動(dòng)大消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。
然而意料之中，這波財(cái)富又大量涌進(jìn)了房地產(chǎn)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積36007萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售金額達(dá)到3.8萬(wàn)億元，雙雙創(chuàng)下近年來(lái)同期新高。
因市場(chǎng)整體向好，行業(yè)其他指標(biāo)也明顯改善，一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資27576億元，同比增長(zhǎng)25.6%，較2019年一季度增長(zhǎng)15.9%。
而且，今年樓市行情完跟上文提到的經(jīng)濟(jì)路徑，一模一樣。
核心一二線是主力支撐，一二線城市行情火熱，尤其制造業(yè)分布密集的長(zhǎng)三角和大灣區(qū)，排隊(duì)購(gòu)買(mǎi)豪宅。
為了打破這條路徑，年后又是強(qiáng)令銀行全面收緊信貸，又是出政策打補(bǔ)丁抑制投機(jī)炒房需求，年后到4月中旬，調(diào)控頻次達(dá)到160次，調(diào)控頻次打破同期歷史記錄。
這次政治局會(huì)議上，特別重點(diǎn)提到了學(xué)區(qū)房。
“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)。
4、打擊學(xué)區(qū)房
中央政治局認(rèn)為，每次房?jī)r(jià)炒作的罪魁禍?zhǔn)拙褪菍W(xué)區(qū)房。
這倒是實(shí)話，學(xué)區(qū)房因?yàn)榻壎▋?yōu)質(zhì)教育資源，是每個(gè)城市絕對(duì)的稀缺投資資產(chǎn)，每個(gè)城市行情啟動(dòng)，最開(kāi)始領(lǐng)漲的一定是學(xué)區(qū)房。
學(xué)區(qū)房上漲，帶動(dòng)周邊二手房購(gòu)房情緒上升，逐步蔓延開(kāi)來(lái)。
年后我們也看到了，全國(guó)各地在輪番出政策打擊學(xué)區(qū)房。
比如上海，發(fā)布“指標(biāo)到校”政策，要求名校必須把招生名額平均分配給各大區(qū)的普通學(xué)校。
比如北京，多區(qū)繼續(xù)鞏固“多校劃片”政策，要求名額平均分配。
比如深圳，出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)政策，強(qiáng)行給學(xué)區(qū)房打折。
然而之前也講過(guò)，學(xué)區(qū)房的本質(zhì)在于教育資源的稀缺性，極端的供不應(yīng)求，就會(huì)導(dǎo)致價(jià)格永遠(yuǎn)站在高處。
解決方案只有兩種：
1、想辦法推進(jìn)教育改革，讓更多老百姓的子女進(jìn)入好的學(xué)校；
2、學(xué)習(xí)日本“均衡教育”模式，直接“租售同權(quán)”，不論出身不論圈層，沒(méi)戶口、租房子的老百姓，照樣也能進(jìn)好學(xué)校。
現(xiàn)在看來(lái)，無(wú)論是哪種方式，都是一個(gè)極其漫長(zhǎng)的過(guò)程，尤其是第二種，是學(xué)區(qū)房大殺器，會(huì)直接推翻既得利益集團(tuán)，從學(xué)區(qū)房業(yè)主到土地買(mǎi)賣(mài)，都會(huì)被波及。
這也是為什么調(diào)控學(xué)區(qū)房，永遠(yuǎn)在“刮痧”的原因，歸根結(jié)底是利益格局無(wú)法撼動(dòng)，時(shí)機(jī)尚未成熟。
不過(guò)這次中央點(diǎn)名，各地會(huì)加速出臺(tái)一系列的政策打擊學(xué)區(qū)房，頭部學(xué)區(qū)房存在政策風(fēng)險(xiǎn)，但中部學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值還會(huì)恒定不變。
尤其是三四線城市的學(xué)區(qū)房，未來(lái)很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)依舊是最好的資產(chǎn)。
5、博弈深水區(qū)
其實(shí)站在山上向下看，這次中央政治局會(huì)議，對(duì)于今年第一季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇背后的隱憂是完全在理的。
接下來(lái)會(huì)運(yùn)用一切可運(yùn)用的方式打擊炒作因素，重點(diǎn)調(diào)控房?jī)r(jià)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)合理運(yùn)行。
但打擊的只是炒作因素，投機(jī)需求。
經(jīng)濟(jì)動(dòng)力較強(qiáng)的城市，房?jī)r(jià)還會(huì)一去不復(fù)返地上漲。
尤其是人口流入外加財(cái)富增長(zhǎng)較快的城市，會(huì)繼續(xù)創(chuàng)造更多的剛性住房需求，而之前的剛需還會(huì)向上尋找改善住房空間。
只要這層關(guān)系鏈在，房?jī)r(jià)不可能回去。
最最重要的是，土地價(jià)格從未下降過(guò)。
年后集中供地政策出臺(tái)，本以為會(huì)借此機(jī)會(huì)抑制“面粉價(jià)格”，然而重慶前幾天的土拍盛典直接結(jié)束了這一想象。
2021年4月28日-29日，重慶集中土拍大會(huì)上線，國(guó)央企背景的房企和百?gòu)?qiáng)頭部房企，激烈搶占地盤(pán)，平均溢價(jià)率高達(dá)40%以上，大大超出市場(chǎng)各方的預(yù)期。
很多人不知道溢價(jià)率是什么意思。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是，你之前買(mǎi)一根冰棒需要1塊錢(qián)，現(xiàn)在一群人過(guò)來(lái)跟你搶這根冰棒，老板將冰棒價(jià)格調(diào)到了1塊4毛錢(qián)，溢價(jià)率40%。
地價(jià)漲了，房?jī)r(jià)漲不漲呢？
上面著急拍大腿，下面虛心接受，但無(wú)法或者不想改。
不過(guò)無(wú)論如何博弈，臺(tái)下的觀眾記住一點(diǎn)就好，經(jīng)濟(jì)動(dòng)力、人口動(dòng)力強(qiáng)的城市，房?jī)r(jià)只能被抑制“過(guò)快”上漲。
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