盡管有“三道紅線(xiàn)”、“五檔房貸”以及“集中供地”的約束，但大多數(shù)房企的銷(xiāo)售額在2021年一季度依然錄得了“史上最佳”的成績(jī)單。這一方面是因?yàn)槿ツ晔艿揭咔榈挠绊懀科蟮匿N(xiāo)售額普遍基數(shù)較低，另一方面，在當(dāng)下“現(xiàn)金為王”的時(shí)代，房企加速出貨也是主動(dòng)性的因素。

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)步入緩增長(zhǎng)的時(shí)代，穩(wěn)健生存成為了行業(yè)的共識(shí)。高杠桿不再能夠存續(xù)，房企能夠做的就是“量入為出”，在投資端快穩(wěn)準(zhǔn)狠、銷(xiāo)售端把握好推盤(pán)節(jié)奏、提升產(chǎn)品能力，融資端則更要審慎研判，提高每一筆錢(qián)的使用效率。

如此種種，都是房企當(dāng)下需要修煉的技能。這個(gè)過(guò)去依靠土地紅利、金融紅利而迅速壯大的行業(yè)，到了重塑的時(shí)刻。而這種影響也逐漸體現(xiàn)在房企的財(cái)務(wù)報(bào)表上，從中可以看到，房企的杠桿率正在逐漸下降、土地投資偏向謹(jǐn)慎，融資規(guī)模更是有較大轉(zhuǎn)向。

房企的融資規(guī)模在今年一季度明顯下滑。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年一季度房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約3040億元，同比下降23%，為2018年以來(lái)首季度的最低發(fā)行規(guī)模。尤其境外債發(fā)債規(guī)模大幅下滑，較2020年一季度下降43.5%。

多重緊箍咒下，房企不再蒙眼狂奔了。而狂奔的代價(jià)，也逐漸開(kāi)始顯現(xiàn)。

審慎投融資

從金融層面對(duì)房企進(jìn)行約束的結(jié)果，最終都在土地市場(chǎng)上得到集中體現(xiàn)。根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，TOP100房企的拿地規(guī)模雖仍在擴(kuò)大，但增幅已經(jīng)放緩，而且集中度也在降低。

中指院的數(shù)據(jù)顯示，2021年1-4月，TOP100企業(yè)拿地總額8214億元，拿地規(guī)模同比基本持平。TOP100門(mén)檻值為22億元，與去年同期相比略有下降，TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的比例為57.7%，比重持續(xù)下降。

中指院認(rèn)為，2021年4月50家代表房企拿地總額較去年大幅下降，主要是由于2020年4月土地市場(chǎng)“火熱”，大金額地塊頻出，拉高了總規(guī)模。而代表企業(yè)雖然本月拿地同比下降，但受“兩集中”政策影響，單月拿地總量為今年各月最高。

“兩集中”政策的確深刻地影響了行業(yè)的拿地格局，對(duì)房企的資金調(diào)配以及資源調(diào)配都是一場(chǎng)挑戰(zhàn)。房企在這樣密集的投資活動(dòng)中，多數(shù)都必須有所舍棄，要讓每一分錢(qián)都花到刀刃上，否則更可能一無(wú)所獲。

一位中型房企的人士在今年廣州、重慶集中供地后告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“太難了，真的很難啊。我們甚至海報(bào)都準(zhǔn)備好了，都覺(jué)得是穩(wěn)拿，結(jié)果最后一塊都沒(méi)有。我們是戰(zhàn)術(shù)性放棄了廣州，所以集中精力搞重慶的，沒(méi)有想到是這種結(jié)果。”

事實(shí)上，“兩集中”供地中落寞的不僅是中小型房企。萬(wàn)科、中海以及華潤(rùn)在這樣的規(guī)則下甚至都沒(méi)有多少收獲。一家龍頭房企為了廣州的一塊地，出動(dòng)了數(shù)十個(gè)馬甲，保證金都交了過(guò)百億，最終仍然敗北，而這并非個(gè)例。

在廣州上個(gè)月那場(chǎng)收金近千億的土拍中，對(duì)廣州躊躇滿(mǎn)志的中海最終顆粒無(wú)收；誓言要“重倉(cāng)廣州”的華潤(rùn)也僅得一宗地。

與投資審慎相對(duì)應(yīng)的是，房企的融資規(guī)模在今年一季度也有明顯的下滑。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年一季度房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約3040億元，同比下降23%，為2018年以來(lái)首季度的最低發(fā)行規(guī)模。尤其境外債發(fā)債規(guī)模大幅下滑，較2020年一季度下降43.5%。

同策研究院分析師左越認(rèn)為，房企融資規(guī)模下滑主要是在政府持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)降杠桿的大環(huán)境下，房企整體債權(quán)融資環(huán)境較為嚴(yán)苛。“三道紅線(xiàn)”融資新規(guī)疊加“兩道紅線(xiàn)”房貸集中度管理政策，房企債權(quán)融資供需兩端均受到限制，融資環(huán)境可謂是全線(xiàn)收緊。此外，一季度各大房企整體銷(xiāo)售情況良好，為房企帶來(lái)較為充足的現(xiàn)金流，因而在債權(quán)融資的主動(dòng)意愿上也有所降低。

向管理要效益

事實(shí)上，從全局的角度來(lái)看，對(duì)資金的使用、對(duì)拿地的把握這些動(dòng)作都可以歸結(jié)為房企精細(xì)化管理的范疇。

正如萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮說(shuō)，十九大強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的同時(shí)，也指出我國(guó)已進(jìn)入新的發(fā)展階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展已由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。在此背景下，房地產(chǎn)也需要完成從規(guī)模速度向質(zhì)量效益發(fā)展的轉(zhuǎn)變，“三道紅線(xiàn)”、雙集中等政策的出臺(tái)，標(biāo)志著行業(yè)明確進(jìn)入了管理紅利時(shí)代。

“過(guò)去真的賺錢(qián)太容易了，以前地剛買(mǎi)，房?jī)r(jià)就漲了，誰(shuí)來(lái)都能賺錢(qián)，那誰(shuí)還好好干呢？說(shuō)到底，以前那種模式就不可持續(xù)。很多不就是蓋個(gè)房子，位置好就賺錢(qián)，沒(méi)有什么產(chǎn)品，營(yíng)銷(xiāo)也是亂撒錢(qián)，太粗放了。”一名長(zhǎng)期跟蹤房地產(chǎn)股的分析師告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道。

但是，房企現(xiàn)今的狀況，是否能夠適應(yīng)新的變化，能夠通過(guò)精細(xì)化運(yùn)作實(shí)現(xiàn)盈利，也存在著未知數(shù)。

從房企的報(bào)表上來(lái)看，至少在財(cái)務(wù)指標(biāo)的優(yōu)化上，他們都有所行動(dòng)。

平安證券在最近的一份研報(bào)統(tǒng)計(jì)指出，2020年末，上市房企整體凈負(fù)債率、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為 76.5%、72.4%、119.6%，較2019年分別降6.7個(gè)、升0.6個(gè)、升17.5個(gè)百分點(diǎn)。以“三道紅線(xiàn)”的指標(biāo)計(jì)，目前上市房企僅剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率未達(dá)到“三道紅線(xiàn)”要求。

龍頭房企相對(duì)而言在財(cái)務(wù)指標(biāo)達(dá)標(biāo)上會(huì)更加努力，例如，萬(wàn)科就在今年一季度成功轉(zhuǎn)檔，根據(jù)萬(wàn)科2021年一季報(bào)，萬(wàn)科凈負(fù)債率為15.5%，剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率為69.5%，持有貨幣資金1966億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債總和723.7億元。

又如綠地控股，根據(jù)2020年度業(yè)績(jī)報(bào)告，綠地是“三道紅線(xiàn)”全踩的房企，而根據(jù)綠地披露的最新情況，其一季度現(xiàn)金短債比大于1，轉(zhuǎn)入橙檔。

不過(guò)，如果只是在財(cái)務(wù)面上進(jìn)行操作，這對(duì)于資金密集型的行業(yè)來(lái)說(shuō)，不過(guò)是底線(xiàn)而已。正如一名TOP5房企的中層管理人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道所言，一家房企管理好應(yīng)該是能夠有區(qū)別于行業(yè)的技能所在，比如說(shuō)，同樣一塊地你測(cè)算出來(lái)能比別人多兩個(gè)點(diǎn)，產(chǎn)品規(guī)劃一出來(lái)就能夠獲得客戶(hù)的青睞，還有就是，在內(nèi)部的每一個(gè)細(xì)節(jié)管控上，降低“被消耗掉”資金的可能，“同樣都在一個(gè)區(qū)域里面蓋房子，從土地成本建安成本上來(lái)說(shuō)，不會(huì)差別太大，最主要的就是怎樣用好錢(qián)，做到產(chǎn)品出彩。”他說(shuō)。

如果以此來(lái)衡量，眾多房企包括龍頭在內(nèi)仍有許多提升的空間。誰(shuí)能在“管理紅利”時(shí)代笑到最后，尚不到?jīng)Q勝的時(shí)刻。