從備受資本追捧到頻頻爆雷，長租公寓一直受到社會(huì)廣泛關(guān)注。我國長租房市場(chǎng)發(fā)展仍處于起步階段，伴隨著“租金貸”“高收低出”等突出問題和行業(yè)亂象。一方面應(yīng)統(tǒng)籌考慮，加大房源供給，向低收入群體和新市民群體傾斜；另一方面，應(yīng)著力完善行業(yè)信用評(píng)價(jià)機(jī)制，健全長租公寓企業(yè)資金監(jiān)管機(jī)制，在保障相關(guān)租房者權(quán)益的同時(shí)，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

行業(yè)頑疾待整治

“租金貸”是長租公寓企業(yè)以租客租金穩(wěn)定性作為籌碼，從第三方貸款平臺(tái)獲取貸款，保證平臺(tái)的現(xiàn)金流來源。這種高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營行為在行業(yè)內(nèi)普遍存在。2019年底，長租公寓品牌青客公寓和蛋殼公寓先后赴美上市，根據(jù)兩家企業(yè)的招股書，“租金貸”是這兩家企業(yè)的最大現(xiàn)金流來源。

在這一模式下，租客是貸款人，租客支付租金實(shí)際相當(dāng)于還貸。一旦長租公寓平臺(tái)運(yùn)營出現(xiàn)問題，將產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，從貸款平臺(tái)到租戶到房東都會(huì)受到牽連。

長租公寓行業(yè)另一大隱患是“高收低出”運(yùn)營模式，以高價(jià)從房東手中收得房屋，再以相對(duì)較低的價(jià)格出租給房客。58同城首席執(zhí)行官姚勁波說，一些長租公寓運(yùn)營方采取“高進(jìn)低出”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營模式搶占市場(chǎng)，資金鏈斷裂現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，租房者被無故驅(qū)逐等情況屢見不鮮。部分租賃企業(yè)大量囤積房源，哄抬租金，擾亂市場(chǎng)秩序。

共青團(tuán)中央維護(hù)青少年權(quán)益部部長王鋒說，對(duì)租賃企業(yè)“長收短付”“租金貸”等交易要求，租房青年缺乏應(yīng)對(duì)經(jīng)驗(yàn)。一旦出現(xiàn)糾紛，青年租戶可能面臨無家可歸、經(jīng)濟(jì)損失和征信受損等多重難題。他建議，從房源供需保障、規(guī)范中介平臺(tái)市場(chǎng)行為、加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管等方面，切實(shí)解決租房青年安居痛點(diǎn)。

立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所首席合伙人朱建弟認(rèn)為，“租金貸”應(yīng)及時(shí)納入金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系，明確監(jiān)管主體，同時(shí)強(qiáng)化貸后資金使用管控。應(yīng)強(qiáng)制要求運(yùn)營方將資金托管給相關(guān)金融機(jī)構(gòu)，防止長租公寓企業(yè)利用“租金貸”無序擴(kuò)張，遏制金融風(fēng)險(xiǎn)，細(xì)化各方的監(jiān)管職能，形成監(jiān)管合力。

落實(shí)“租購?fù)瑱?quán)”引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展

實(shí)行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容。2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議進(jìn)一步明確，規(guī)范發(fā)展長租房市場(chǎng)，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，強(qiáng)調(diào)土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，同時(shí)提出要降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

姚勁波認(rèn)為，租房者在享受公共資源特別是子女教育權(quán)利、社會(huì)福利等方面，仍與購房者存在顯著差異。短期內(nèi)，地方政府應(yīng)重點(diǎn)保護(hù)租房者基本權(quán)益，強(qiáng)化治理“隨意漲房租、突然被驅(qū)逐”等亂象；在中長期，各地可根據(jù)公共設(shè)施完備情況，逐步將公共服務(wù)與房產(chǎn)所有權(quán)松綁，推進(jìn)其直接與人綁定，進(jìn)而縮小租購之間權(quán)益差，促進(jìn)落戶及教育、醫(yī)療等重點(diǎn)公共服務(wù)均衡化，實(shí)現(xiàn)以人為本的公共服務(wù)資源配置。

復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)系教授駱品亮認(rèn)為，長租公寓作為連接房源與租客的平臺(tái)，不管采取何種運(yùn)營模式，其價(jià)值都不應(yīng)局限于解決信息不對(duì)稱或單純提供房源，而應(yīng)通過強(qiáng)大的資源整合能力，充分利用平臺(tái)的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)、平臺(tái)效應(yīng)和鎖定效應(yīng)，在提供基礎(chǔ)服務(wù)的同時(shí)，滿足用戶的多元需求，與用戶建立穩(wěn)定的租賃合作關(guān)系。

在監(jiān)管層面，駱品亮建議，強(qiáng)化準(zhǔn)入管理，完善長租公寓準(zhǔn)入門檻設(shè)置，從源頭上防范風(fēng)險(xiǎn)。長租公寓的運(yùn)營主體多元，既包括傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商、酒店集團(tuán)，又包括互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)等新入局者。目前行業(yè)進(jìn)入門檻過低，許多經(jīng)營企業(yè)缺乏一定的資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致問題頻發(fā)。對(duì)于運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的控制，要從提高準(zhǔn)入門檻入手。

大城市需要有“小確幸”

在增加供給方面，部分省市動(dòng)作頻頻，一些國企入局進(jìn)場(chǎng)。上海城投開發(fā)建設(shè)的4000余套長租公寓已接近尾聲，此外還有包括上海地產(chǎn)、上海張江、越秀地產(chǎn)在內(nèi)的眾多地方國企進(jìn)軍長租公寓行業(yè)。國企開發(fā)的長租公寓項(xiàng)目普遍規(guī)模大、標(biāo)準(zhǔn)高，這將成為住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定器和壓艙石。

許多是上海市長寧區(qū)一家博物館的講解員，在入住晨飛公寓前，她租住在寶山區(qū)，每天通勤約需兩個(gè)小時(shí)。“2015年，我聽說可以申請(qǐng)人才公寓，就申請(qǐng)了這里，經(jīng)過一年等待，2016年入住。”許多現(xiàn)在每天步行十幾分鐘就能到工作單位，生活質(zhì)量大大提升。

晨飛公寓位于上海市長寧區(qū)昭化路，這一項(xiàng)目原為飛樂音響廠房，2012年開始改造，2014年完成。目前，這一長租房項(xiàng)目共有229套房源。其中，面積30平方米的小戶型公租房占60%左右，40平方米和50平方米戶型各占兩成左右。長寧公共租賃住房運(yùn)營有限公司辦公室主任吳悅慧介紹，晨飛公寓租金約為周邊同類型房屋租金的一半到2/3。

在上海，類似的優(yōu)質(zhì)長租房面臨供給不足的問題。晨飛公寓229套房源中，已出租93%左右，房源緊張，新租戶要租住，普遍要輪候半年到一年。吳悅慧說，晨飛公寓是長寧區(qū)開發(fā)的第一個(gè)公租房項(xiàng)目，但開發(fā)之初，對(duì)于年輕人需求預(yù)估不足。“比如沒有配備足夠的健身設(shè)施和公共活動(dòng)空間。以后開發(fā)的項(xiàng)目應(yīng)該就會(huì)考慮到這些因素。”(《半月談內(nèi)部版》2021年第5期 記者：楊有宗)