人口普查數(shù)據(jù)姍姍來遲，老齡化腳步還在加速。
5月11日，第七次全國人口普查主要數(shù)據(jù)發(fā)布。2020年，全國人口共141178萬人，與2010年相比，增加了7206萬人，增長5.38%，年平均增長率為0.53%。
從年齡構(gòu)成來看，與2010年相比，0—14歲、15—59歲、60歲及以上人口的比重分別上升1.35個百分點、下降6.79個百分點、上升5.44個百分點，人口老齡化程度進一步加深。
房地產(chǎn)需求天然與人口狀況具有極高的相關(guān)性。多家地產(chǎn)研究機構(gòu)認為，這樣的人口結(jié)構(gòu)將有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。事實上，不少地產(chǎn)企業(yè)也早已布局了養(yǎng)老業(yè)務(wù)這片藍海。
受此影響，養(yǎng)老概念表現(xiàn)活躍。截至5月11日收盤，養(yǎng)老概念板塊漲幅為2.7%，其成分股中便出現(xiàn)了地產(chǎn)股的身影，如括奧園美谷、魯商發(fā)展、世聯(lián)行、保利地產(chǎn)等。
老齡化程度加深
從第五次、第六次和第七次人口普查的情況來看，2010-2020年人口老齡化出現(xiàn)加速。
上述三次人口普查的結(jié)果顯示，65歲以上的人口占比分別為7.1%、8.9%、13.5%。其中，2000年的人口普查中，65歲以上人口約8827萬，2010年達到了11893萬，而2020年達到了19064萬。
根據(jù)聯(lián)合國的統(tǒng)計標準，65歲以上人口占比高于7%，為輕度老齡化，占比高于14%為中度老齡化。
在這一標準下，我國在2000年就已進入人口老齡化，并且老齡化趨勢越發(fā)明顯。“七普”數(shù)據(jù)顯示，我國的老年人口數(shù)量已經(jīng)逼近中度老齡化的警戒線。
值得一提的是，60歲及以上人口的比重已經(jīng)高達18.7%，較10年前增加了5.44個百分點。
同時，我國0—14歲人口為25338萬人，占17.95%；15—59歲人口為89438萬人，占63.35%；整體呈明顯的“兩頭升高、中間降低”的人口格局。
克而瑞研究中心分析，按照當(dāng)前趨勢推測，到2023年左右，我國老齡化水平將超過20%。
日益突出的社會人口結(jié)構(gòu)變化，早已引起國家有關(guān)部門的關(guān)注。
2013年9月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見（國發(fā)〔2013〕35 號）》，提出2020年要全面建成功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系。
此后的6年里，養(yǎng)老政策的發(fā)布迎來高峰期。有統(tǒng)計顯示，這段時期僅中央級的養(yǎng)老文件就有130余個，包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、金融政策等八個方面，填補了過去的空白。
嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院梳理，“十四五”綱要提出“制定人口長期發(fā)展戰(zhàn)略，優(yōu)化生育政策”，并在近期國家有關(guān)部門積極開展調(diào)研針對“一老一小”出臺整體解決方案，目前國家發(fā)展改革委、民政部、國家衛(wèi)生健康委正在會同有關(guān)方面編制“十四五”養(yǎng)老服務(wù)體系規(guī)劃。
與此相對的養(yǎng)老市場規(guī)模也是同樣龐大。
越秀康養(yǎng)戰(zhàn)略投資中心提供的數(shù)據(jù)顯示，據(jù)測算，“十四五”末中國康養(yǎng)市場容量將超10萬億，其中，養(yǎng)老公寓（含康養(yǎng)小鎮(zhèn)及旅居）市場容量為4.4萬億、養(yǎng)老服務(wù)1.9萬億、養(yǎng)老機構(gòu)5千億。
克而瑞研究中心提出，未來進入老齡階段的人群，其養(yǎng)老住房需求無疑是巨大的，尤其在子女工作比較繁忙、疏于照顧的大前提之下，省心、宜居的養(yǎng)老產(chǎn)品將迎來春天。
億翰智庫研究總監(jiān)于小雨表示，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚屬于藍海，未來養(yǎng)老需求仍會快速提升，對于尋找第二增長曲線的企業(yè)來說，不失為一個好的選擇。
養(yǎng)老市場待爆發(fā)
有不少房地產(chǎn)開發(fā)商瞄準養(yǎng)老領(lǐng)域進行布局，并已取得了初步成果。
萬科是較早開啟行動的企業(yè)之一。2009年便開始研究養(yǎng)老業(yè)務(wù)，2011年杭州萬科的第一個養(yǎng)老社區(qū)隨園嘉樹落地余杭良渚。截至2020年3月，萬科的養(yǎng)老業(yè)務(wù)布局了包括北京、上海、成都、杭州等在內(nèi)的13個城市，共有各類養(yǎng)老及康復(fù)醫(yī)院項目資源53個，總床位約7800個。
2012年就進入健康產(chǎn)業(yè)的保利發(fā)展，除了落地運營多家高端養(yǎng)老機構(gòu)之外，在適老化方面也進行了許多探索。公開信息顯示，保利發(fā)展旗下的適老化用品商保利和品推出了不少產(chǎn)品，在衛(wèi)浴潔具/無障礙扶手、多功能護理床、家具/軟飾、康復(fù)/輔具領(lǐng)域等領(lǐng)域產(chǎn)品逾1000款，產(chǎn)品專利共82項，銷售份額在行業(yè)內(nèi)位居前三。
越秀地產(chǎn)從2012年起開展了對行業(yè)進行系統(tǒng)研究、進行全國實地調(diào)研；2017年，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)公司設(shè)立，并購了深圳銀幸公司；2019年便開啟了社區(qū)、居家養(yǎng)老服務(wù)試點，落地家庭養(yǎng)老床位，并加快了與聯(lián)同阿里巴巴推動智慧養(yǎng)老服務(wù)的合作。
此外，招商蛇口也在養(yǎng)老布局有所動作。2019年1月，招商局仁和人壽保險股份有限公司公告稱，與招商蛇口合資設(shè)立養(yǎng)老投資子公司方案獲銀保監(jiān)會批復(fù)。
有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年初，介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的上市公司僅8-9家。另據(jù)《2021中國養(yǎng)老與康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告》披露，在主板上市的公司中，目前涉及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有82家，其中主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的公司32家，占比高達39%。
盡管業(yè)務(wù)探索積極，但成熟的盈利模式尚未成型。上述報告數(shù)據(jù)顯示，在其樣本調(diào)查中，有61%的企業(yè)表示尚未形成有效盈利機制。值得一提的是，構(gòu)成前述報告樣本的企業(yè)中，有35%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、34%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
不過，長期來看，隨著經(jīng)濟發(fā)展和人們生活水平的提高，高凈值老年群體逐漸增多，其改善型養(yǎng)老需求也會擴大養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場空間。
《胡潤百富2017年中國高凈值人群醫(yī)養(yǎng)白皮書》顯示，地區(qū)人均可支配收入是判斷城市養(yǎng)老購買力是否具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的重要標準，目前國際標準為3000美元（約20萬元人民幣），國內(nèi)超60個城市達到該水平。
越秀康養(yǎng)戰(zhàn)略投資中心提供的數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟狀況，北京、上海、廣州、杭州、蘇州、南京、長沙等城市人均可支配收入在4萬元以上，且65歲以上老人口數(shù)量較多，已是較為成熟的、具有養(yǎng)老改善需求的地區(qū)。
越秀地產(chǎn)養(yǎng)老業(yè)務(wù)相關(guān)負責(zé)人也在日前的論壇中透露，等到60后到80后這一批人步入老年之后，他們的觀念和支付能力，將足以支撐養(yǎng)老市場的爆發(fā)。
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