房地產(chǎn)稅漸行漸近。

5月11日，財(cái)政部、全國人大常委會(huì)預(yù)算工委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局負(fù)責(zé)同志在京主持召開房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，聽取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專家學(xué)者對房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見。

這被業(yè)內(nèi)人士評價(jià)為“決定房產(chǎn)稅立法、征收的四個(gè)單位聚齊了，信號意義非同一般”。

房產(chǎn)稅立法板上釘釘?shù)^程卻漫長

自2013年中央首次提出對房地產(chǎn)稅加快立法后，“房地產(chǎn)稅立法”任務(wù)已板上釘釘，房地產(chǎn)稅立法何時(shí)啟動(dòng)的話題也備受關(guān)注。

2015年8月5日，房地產(chǎn)稅法第一次明確進(jìn)入中國人大立法規(guī)劃。

2018年9月7日，十三屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃中，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的11部稅法同時(shí)亮相第一類項(xiàng)目，即條件比較成熟、擬在本屆人大常委會(huì)任期內(nèi)提請審議。

2019年3月9日，十三屆全國人大二次會(huì)議記者會(huì)上，全國人大財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任委員烏日圖在回應(yīng)房地產(chǎn)稅立法問題時(shí)表示，“房地產(chǎn)稅法由全國人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)和財(cái)政部組織起草，目前，相關(guān)部門正在抓緊完善法律草案、重要問題的論證等方面的工作，待條件成熟時(shí)提請全國人大常委會(huì)初次審議。”

在今年3月13日發(fā)布的《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》（全文）（下稱《規(guī)劃和綱要》）中，“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”被寫入這份謀劃未來5年發(fā)展及2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)的《規(guī)劃和綱要》中。

《規(guī)劃和綱要》第二十一章建立現(xiàn)代財(cái)稅金融體制提到，“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，健全地方稅體系，逐步擴(kuò)大地方稅政管理權(quán)。”

此外，從去年年底以來，財(cái)政部在半年內(nèi)四次提及房地產(chǎn)稅。

但在今年4月21日，全國人大常委會(huì)公布的2021年度立法工作計(jì)劃中并未提及房地產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)稅推出時(shí)機(jī)到了嗎？

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，房地產(chǎn)稅有明確的推進(jìn)路徑，即按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。但現(xiàn)在看，房地產(chǎn)稅需要加速。疫情后，房價(jià)加速上漲的同時(shí)，房產(chǎn)對貧富分化的推動(dòng)作用明顯擴(kuò)大。富人炒房避險(xiǎn)需求增加，高檔商品住宅價(jià)格上漲得更快，迫切需要用稅收手段來調(diào)節(jié)。

那么，此次財(cái)政部等四部門齊聚北京召開座談會(huì)是否意味著房地產(chǎn)稅推出時(shí)機(jī)已到？

貝殼研究院首席分析師許小樂指出，我認(rèn)為目前房地產(chǎn)稅的法理基礎(chǔ)、技術(shù)手段并不存在多大的挑戰(zhàn)，只是在中美貿(mào)易戰(zhàn)、新冠疫情等諸多國內(nèi)外重大事件的挑戰(zhàn)中，難以找到一個(gè)合適的時(shí)機(jī)出臺(tái)，保證政策出臺(tái)之后不會(huì)對市場預(yù)期造成過大的沖擊。

其認(rèn)為，可能存在的挑戰(zhàn)是，房價(jià)資產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲帶來稅收成本提高，以及對家庭住房擁有情況的了解不充分。如果隨著房價(jià)與居民債務(wù)的螺旋上升，越往后，土地價(jià)格和房價(jià)與居民實(shí)際收入水平越背離，稅收越來越體現(xiàn)在對資產(chǎn)價(jià)格征稅，可能會(huì)提升居民的實(shí)際支付壓力。

復(fù)旦大學(xué)國際關(guān)系與公共事務(wù)學(xué)院副教授張平在其發(fā)表的《中國房地產(chǎn)稅改革的治理意義》中提到，對居民和企業(yè)來說，大多數(shù)稅種都是繳得越少越好。開征房地產(chǎn)稅必然面臨眾多的阻力和疑議，需要政府在開征之前和實(shí)施過程中以不同方式不斷向居民做出解釋。

房地產(chǎn)稅出臺(tái)會(huì)對市場產(chǎn)生什么影響？

許小樂認(rèn)為，房地產(chǎn)稅出臺(tái)，短期會(huì)讓市場供需關(guān)系進(jìn)行一次重構(gòu)，主要是多套房業(yè)主根據(jù)自身的支付成本進(jìn)行評估，短期可能會(huì)有部分房源出手，存在一次脈沖效應(yīng)，業(yè)主降價(jià)出售會(huì)導(dǎo)致價(jià)格短期下行，沖擊大小取決于家庭住房擁有情況。這些城市通常是一些需求比較旺盛的城市，供給端的沖擊很快會(huì)被需求端消化，房地產(chǎn)價(jià)格變?yōu)橘u方的定價(jià)加上稅收，賣方的定價(jià)是否會(huì)上漲，仍然取決于城市市場的供需關(guān)系。從長期看，房地產(chǎn)稅本質(zhì)上是一項(xiàng)成本，會(huì)讓整體市場的交易變少。這項(xiàng)成本最終會(huì)由市場承擔(dān)，具體是買房人還是開發(fā)商承擔(dān)，取決于雙方的價(jià)格彈性，稅收負(fù)擔(dān)更多落在缺乏彈性的一方身上。

在張平看來，房地產(chǎn)稅是多元的。其指出，在房地產(chǎn)市場長效機(jī)制方面，房地產(chǎn)稅有潛力成為地方政府穩(wěn)定的主體收入來源，進(jìn)而有助于地方政府?dāng)[脫對土地財(cái)政的依賴；通過房地產(chǎn)稅與地方公共服務(wù)的激勵(lì)相容，形成地方“房地產(chǎn)稅-公共服務(wù)”調(diào)節(jié)機(jī)制；作為一種住房持有成本，有助于抑制居民的投機(jī)購房需求和削減住房的資產(chǎn)屬性；通過將部分稅收用于地方保障性住房的建設(shè)和運(yùn)營，建立地方商品房與保障房的反饋機(jī)制；此外，還能體現(xiàn)房地產(chǎn)稅的受益稅和調(diào)節(jié)稅屬性。房地產(chǎn)稅開征后，即便開始時(shí)適當(dāng)放寬減免額度、稅率較低，仍然可能面臨各種問題。由于居民已經(jīng)建立房產(chǎn)持有成本會(huì)逐步增加的預(yù)期，所以在一開始就會(huì)對整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生一定的影響。政府需要在房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、消費(fèi)、流通等幾個(gè)方面做好相關(guān)預(yù)案，充分運(yùn)用好手中的政策工具，保證房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

李宇嘉的觀點(diǎn)是，稅收的功能，除了組織財(cái)政收入之外，更重要的就是調(diào)節(jié)收入差距。因此，當(dāng)下房地產(chǎn)的狀況、財(cái)富分配的狀況，迫切需要稅收來調(diào)節(jié)。估計(jì)熱點(diǎn)城市會(huì)加快本地實(shí)施方案研究，對二套及以上住房、超面積住房開啟征收

另外，李宇嘉指出，中國會(huì)參考國際上共性的制度，首先，對低收入、孤寡家庭等弱勢群體稅收優(yōu)惠，對首套房或一定面積免稅，改善型住房低稅率。其次，如同實(shí)施房地產(chǎn)稅的其他國家一樣，我國也會(huì)通過評估價(jià)打折（美國有些州打3-4折），房價(jià)上漲時(shí)降低稅率（美國有些州稅率低至0.2%），將稅收支出占居民收入之比控制在一定幅度（美國、日本在3%-5%），控制稅負(fù)。考慮到限制房地產(chǎn)稅用途，如專項(xiàng)用于學(xué)區(qū)建設(shè)，嚴(yán)格“以需定支”，年底稅票上列出用途明細(xì)等國際慣例，房產(chǎn)稅征收有助于夯實(shí)稅收對接公共服務(wù)供給，降低生活成本，加強(qiáng)社會(huì)保障。再參考到，個(gè)稅提高起征點(diǎn)、增加稅前抵扣項(xiàng)，個(gè)人總稅收貫徹“有增有減”、結(jié)構(gòu)性減稅，總稅負(fù)不增加的原則。而且，從間接稅到直接稅的轉(zhuǎn)換，具有建設(shè)公民社會(huì)，塑造新財(cái)富觀，構(gòu)建公民納稅和政府服務(wù)的自主意識和良性循環(huán)的改革效應(yīng)。