國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于5月11日公布了第七次人口普查數(shù)據(jù)。我們對(duì)比第六次人口普查和第五次口人普查數(shù)據(jù)可以看到人口流動(dòng)的基本脈絡(luò)。筆者試圖從人口流動(dòng)的特點(diǎn)來推演房地產(chǎn)市場(chǎng)的大概趨勢(shì)。

趨勢(shì)之一：一線城市的人口增長(zhǎng)放緩。我們對(duì)比第五次人口普查（2000年）和第六次人口普查（2010年）數(shù)據(jù)可以清晰看出北京、上海等一線城市的人口增長(zhǎng)速度明顯放緩。若將第七次人口普查數(shù)據(jù)（2020年）與第六次人口普查數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，可以看到，北京人口增加了228萬，上海人口增加了185萬，分別增加11.63%和8.04%。而北京和上海的人口在第五次人口普查與第六次人口普查期間分別增加了604萬和628萬，增速分別為44.5%和37.5%。如果說北京和上海的人口在2000年至2010年間是快速增長(zhǎng)，那么2010年之后已經(jīng)進(jìn)入了中高速增長(zhǎng)。但也應(yīng)該看到，一線城市的人口增速仍然高于全國(guó)平均人口增速5.38%，說明它們對(duì)人口的吸引力仍在。

值得一提的是，2000年至2010年間，天津的人口增速為29.3%、名列全國(guó)第三位，但2010年之后的十年里天津人口增速僅為7.17%，已經(jīng)十分接近全國(guó)平均增速。無疑，天津的吸引力在呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

未來十年一線城市的人口增速是否延續(xù)過去十年的軌跡？從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，當(dāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中服務(wù)業(yè)占比越來越高，超大城市對(duì)人口就業(yè)的吸引力將增加，如果該規(guī)律同樣適用于我國(guó)，則意味著一線城市的吸引力在未來十年或?qū)⒂性鰺o減。但我國(guó)對(duì)特大城市的發(fā)展一直采取管理措施，其中北京市對(duì)外來人口入戶的管理程度最嚴(yán)格。

趨勢(shì)二：廣東和浙江成為最有吸引力的熱土。過去10年里人口增速最快的是廣東和浙江，廣東在過去10年里人口增加了2170萬，浙江人口增加了1014萬，這兩個(gè)省的人口增速分別為20.81%和18.6%。這兩個(gè)省在2000至2010年間的人口增速分別為20.7%和16.4%?？梢姡瑥V東的人口增速一直保持在快速軌道上前行，浙江的人口增速還出現(xiàn)了加速的現(xiàn)象。

在全國(guó)人口增速放緩、城市化進(jìn)程放緩的背景下，廣東和浙江依然保持人口的高速增長(zhǎng)，說明這兩個(gè)省地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力的確是非同凡響。經(jīng)濟(jì)活力與人口形成正反饋，將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

趨勢(shì)之三：中部地區(qū)的人口止跌回升。六普的數(shù)據(jù)揭示了2000至2010年間人口流動(dòng)的主要趨勢(shì)是從中部地區(qū)流向東南沿海地區(qū)，這十年間人口減少的省份有重慶（減少6.6%）、湖北（減少5.0%）、四川（減少3.4%）、貴州（減少1.4%）、安徽（減少0.6%）。這五個(gè)省份的七普數(shù)據(jù)較六普數(shù)據(jù)分別增加11.2%、0.9%、4.0%、10.9%、2.5%。重慶和四川的人口在2010之前的十年里流出較多，而2010年之后出現(xiàn)明顯的回流趨勢(shì)。安徽和湖北的人口回流雖然沒有重慶和四川明顯，但至少已經(jīng)止跌回升，出現(xiàn)了正增長(zhǎng)。

筆者認(rèn)為，中部地區(qū)的人口回流與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有關(guān)，也與人口結(jié)構(gòu)有關(guān)。最近十年這些中部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增速較快，帶動(dòng)了就業(yè)的快速增加。人口回流的另外一個(gè)原因可能是第一代農(nóng)民工已經(jīng)接近退休年齡，第二代農(nóng)民工的孩子開始進(jìn)入上學(xué)年齡，由于住房和孩子教育的緣故，有些農(nóng)民工開始選擇回流故鄉(xiāng)。

由于省會(huì)城市的教育資源相對(duì)發(fā)達(dá)，這些城市通常是人口回流的首選目的地。這些人口成為中部地區(qū)省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要需求之一。

趨勢(shì)之四：東北人口流出在加劇。七普數(shù)據(jù)顯示有六個(gè)省份的人口在過去10年里出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，東北三省是人口減少比例最高的地區(qū)，其中黑龍江的人口減少了16.8%、吉林減少12.3%、遼寧減少2.6%。另外三個(gè)人口負(fù)增長(zhǎng)的省份是內(nèi)蒙古、山西、甘肅。

東北地區(qū)擁有我國(guó)最富饒的土地，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，人口流出的趨勢(shì)的確引人關(guān)注。